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調(diào)控后的深圳，怎么買?

發(fā)表時(shí)間：2020-08-18 作者：大漁來(lái)源：米宅珠三角

1

深圳樓市進(jìn)入了冰川世紀(jì)。

整個(gè)7月份，深圳二手房成交套數(shù)13407套，超過(guò)6月10594套成交量近三成。

而13407套的成交套數(shù)中，有七成是7月15日之前成交，三成是15日后成交。

換算成數(shù)據(jù)，就是7月上旬成交了9000多套二手房，下旬只成交了4000來(lái)套。

如果調(diào)控不出，7月份很可能奔20000套的成交量，這個(gè)驚人的數(shù)據(jù)，說(shuō)明市場(chǎng)已進(jìn)入了蒙眼狂奔的狀態(tài)。

所以，這場(chǎng)調(diào)控來(lái)的還算及時(shí)，雖然能早一點(diǎn)會(huì)更好。

715之后，深圳成交跌入谷底，有購(gòu)房資格的被砍掉一半，剩下的一半，又有一多半在觀望。

8月份的實(shí)際成交，預(yù)估只有7月的兩成，3-4000套之間。

眼下，除了買房結(jié)婚，或者著急自住的剛需，其他人，任你自媒體再說(shuō)的天花亂墜，從十八個(gè)維度論證深圳房?jī)r(jià)不會(huì)跌，也肯定是要觀望的。

這么高的價(jià)格，這么嚴(yán)的調(diào)控政策，就不信房?jī)r(jià)不跌。

深圳房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌?

我認(rèn)為肯定會(huì)跌。

一是這次調(diào)控實(shí)在太嚴(yán)厲了，三年內(nèi)釜底抽薪，干掉了近一半購(gòu)買力；

二是這次漲的太夸張，尤其是今年6月初到715調(diào)控前的最后一個(gè)半月，無(wú)論是買家還是賣家，都已進(jìn)入了癲狂狀態(tài)。

具體表現(xiàn)為，賣家多高價(jià)都敢掛，準(zhǔn)備靠一套房實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由；

買家多少錢都敢接，相信樹(shù)可以長(zhǎng)到天上去，深圳房子也能漲到天上去。

我查閱了炒家聚集的前海某樓盤資料，80多平小三房去年7月份的成交價(jià)是680萬(wàn)，到今年6月初，成交價(jià)攀升到1000萬(wàn)，10個(gè)月時(shí)間漲了47%，漲幅不低但還算正常。

6月初之后，高潮來(lái)了，20天時(shí)間，掛盤價(jià)集體上調(diào)到1300萬(wàn)，暴拉30%，7月初的成交價(jià)摸高到1200萬(wàn)，一個(gè)月漲了20%。

這種反常數(shù)據(jù)，說(shuō)明市場(chǎng)已進(jìn)入尾輪瘋魔狀態(tài)，賣房人和買房人心態(tài)都已經(jīng)崩了，一個(gè)飄到極致，一個(gè)絕望到崩潰。

估值體系已被徹底打碎，房子價(jià)格不再與價(jià)值掛鉤，變成了一個(gè)隨意增加的數(shù)字，讓我想起了人有多大膽地有多大產(chǎn)的那個(gè)年代。

所以，從去年818到今年5月底，深圳的漲幅還可以說(shuō)相對(duì)理性，也能對(duì)應(yīng)價(jià)值，橫盤期也有夯實(shí)的基礎(chǔ)。

但在6月份之后，某些瘋漲的樓盤，就不要再奢談價(jià)值了，尾輪的瘋狂拉升，不是價(jià)值，是隨意叫出來(lái)的數(shù)字，是泡沫，注定要被擠掉的。

2

對(duì)于在觀望又不知何時(shí)下手的客戶，這是我給你們的第一個(gè)建議。

如果你看中了某個(gè)盤，不確定會(huì)不會(huì)回調(diào)，能回調(diào)多少。

我建議你先調(diào)查一下這個(gè)小區(qū)從去年到今年的掛盤價(jià)和成交價(jià)，如果今年6月之后有不正常的暴力拉升，我建議你耐心等待，把這段時(shí)間的泡沫擠干再進(jìn)場(chǎng)。

第二個(gè)建議，避開(kāi)投資客扎堆的遠(yuǎn)郊熱點(diǎn)樓盤。

這一類盤有四個(gè)特點(diǎn)，一是位于遠(yuǎn)郊或者生活交通不便利的區(qū)域；二是有熱點(diǎn)概念傍身；三是次新；四是投資客扎堆熱炒，房?jī)r(jià)上漲飛快。

沙井、光明完美契合了這幾個(gè)特點(diǎn)，注意，我說(shuō)的是二手房，拒絕金融街華強(qiáng)城打新它不香嗎這類杠精問(wèn)題。

除了沙井光明，還有沾了前海自貿(mào)區(qū)概念，周邊配套還一片荒涼的某些前海熱點(diǎn)盤，請(qǐng)自行對(duì)號(hào)入座。

房?jī)r(jià)快速上漲階段，是投資客大量進(jìn)場(chǎng)的時(shí)期。看重炒作點(diǎn)的投資客，最喜愛(ài)這類概念產(chǎn)品。

而在樓市橫盤期，投資客集體撤離，剛需和改善重新占領(lǐng)主場(chǎng)，他們更看重的是居住和通勤。

不得不說(shuō)這次新政，深戶三年加社保三年真是神助攻，把純投資客悉數(shù)洗出了基本盤。

漫長(zhǎng)的橫盤期，缺少了買家的概念盤，橫久必跌。

而生活配套便利、自住屬性強(qiáng)的樓盤，有自住和改善持續(xù)接手，會(huì)堅(jiān)挺甚至小幅上漲。

3

第三個(gè)建議，自住的客戶，東部可以認(rèn)真淘一淘了。

現(xiàn)在東部的性價(jià)比是真高，四百多萬(wàn)在西部只能買個(gè)老破小一房，在東部還能買到次新、花園、地鐵三房甚至四房。

大漲階段，西部蹭蹭往上漲，東部趴窩不動(dòng)，再有性價(jià)比也買不下手；可進(jìn)入橫盤期，反正大家都不漲，住家改善，東部它不香嗎?

這一輪西部大漲50-80%，東部只有30%，連一半都沒(méi)有，我實(shí)在看不到東部下跌的空間在哪里。

第四個(gè)建議，不要用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)套用未來(lái)。

上一次大漲，深圳全線翻倍，橫盤期西部走出了獨(dú)立行情，這一次如果套用上一次的經(jīng)驗(yàn)，恐怕又要大錯(cuò)特錯(cuò)。

我在知識(shí)星球發(fā)過(guò)一段話，叫做“不要踏進(jìn)同一條河流”。

字太小，我再給大家翻譯一遍。

不要踏進(jìn)同一條河流

最近我在思考一個(gè)問(wèn)題。

這一波大漲，為什么有的片區(qū)和樓盤跑輸?shù)牟徽?

舉兩個(gè)例子，黃埔雅苑，四年前就八九萬(wàn)了，現(xiàn)在不過(guò)十萬(wàn)出頭。

紅山，四年前七萬(wàn)多，現(xiàn)在只有八到九萬(wàn)。

表面上看，無(wú)非是跑輸了。

但考慮再深一層，以它們的位置和品質(zhì)，無(wú)論如何不應(yīng)該跑輸這么多。

思來(lái)想去只有一個(gè)原因，不是它們這一輪跑輸了，而是上一輪被嚴(yán)重透支了。

四年前它們本不值這個(gè)價(jià)，但因?yàn)槿藗儺?dāng)時(shí)認(rèn)知的局限性，被推到了上一輪的歷史高位。

最后市場(chǎng)用了四年時(shí)間來(lái)糾錯(cuò)，把它們透支的漲幅再慢慢還給市場(chǎng)。

所以在這一輪行情接近尾聲之際，我們要做的工作，不但是找出下一輪會(huì)繼續(xù)跑贏的產(chǎn)品，并堅(jiān)決下注。

更要找出這一輪被透支的產(chǎn)品，避免兩次踏進(jìn)同一條河流。

現(xiàn)在，又到了做選擇的關(guān)鍵時(shí)刻，如果不想兩次踏進(jìn)同一條河流，請(qǐng)務(wù)必牢記兩點(diǎn)：

1、橫盤期和上漲期的樓盤表現(xiàn)差異會(huì)很大；

2、不能拿上一次橫盤期的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)做這一次的參照。

4

最后說(shuō)一說(shuō)深圳現(xiàn)在還能不能買，未來(lái)還有沒(méi)有向上的空間。

深圳的房子，我認(rèn)為有一部分是一定要擠泡沫的，現(xiàn)在不值得買入，要堅(jiān)定等待回調(diào)，是哪一類房子，前面我已經(jīng)給過(guò)答案。

但還有一部分，自住屬性強(qiáng)漲幅又合理的產(chǎn)品，價(jià)格會(huì)一直堅(jiān)挺，甚至逆市上揚(yáng)。

如果是自住，對(duì)這類房子不必長(zhǎng)期觀望，價(jià)格合適就可以入手，等待周期的成本也是成本。

至于深圳未來(lái)還有沒(méi)有持續(xù)向上的動(dòng)力，說(shuō)件很有意思的事情。

最近我們?cè)谧鰪V州管家業(yè)務(wù)，深圳漲完之后，廣州呼聲很高，客戶咨詢量也不少。

但是，咨詢廣州和咨詢深圳的客戶明顯不同。

買深圳是再貴也不怕，杠桿能拉多高就拉多高，可以賭上全部身家；買廣州則追求性價(jià)比，超過(guò)500萬(wàn)就會(huì)猶豫，信心明顯不足。

還有一點(diǎn)，不管是考慮買廣州，還是買東莞或惠州的客戶，很多人會(huì)問(wèn)到同一個(gè)問(wèn)題：我現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)吃到這一波漲幅，兩年后再置換深圳還來(lái)的及嗎?

大多數(shù)人，把珠三角除深圳外的其他城市，只是當(dāng)做了投資中轉(zhuǎn)站，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，最終目標(biāo)還是深圳。深圳，已成了無(wú)數(shù)投資客的終極信仰。

所以，不必?fù)?dān)心深圳撐不撐的起高房?jī)r(jià)，和還有沒(méi)有上行空間的問(wèn)題，你應(yīng)該考慮的是什么時(shí)候買，和怎么買的問(wèn)題。

最后再為深圳管家公司打個(gè)廣告，雖然近期我分了一部分人手和精力轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州，但廣州只是短線，深圳才是長(zhǎng)線，更是大漁深耕和固守的大本營(yíng)。

近期打算入手深圳的客戶，歡迎掃文末二維碼和大漁溝通交流。

（完）

責(zé)任編輯：小磊

標(biāo)簽: 珠三角

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