現(xiàn)實(shí)很悲催，房?jī)r(jià)還在漲，尤其是西部。5月份，寶中又漲過(guò)一波之后，6月下旬，寶中的好基友，碧海開(kāi)始跟漲。這已經(jīng)是去年818之后碧海的第三輪上漲。碧海第三輪漲幅大約10個(gè)點(diǎn)，800萬(wàn)以下三房被全部消滅，大部分三房站上了900萬(wàn)，整個(gè)碧海剛需三房一房難求。去年從4月到11月，我們幫客戶(hù)買(mǎi)了多套碧海三房，主要集中在泰華陽(yáng)光海、松茂御龍灣、中熙香緹灣和灣上六座幾個(gè)小區(qū)，當(dāng)時(shí)的買(mǎi)入價(jià)從538到617萬(wàn)不等，現(xiàn)在普遍在900萬(wàn)。我做了測(cè)算，碧海的實(shí)際漲幅已達(dá)到了60-65%，最終很可能是70-80%，這才是深圳的真實(shí)漲幅。碧海只是我舉的一個(gè)例子，實(shí)際上整個(gè)西部都在奔涌。什么高位橫盤(pán)，什么洼地補(bǔ)漲，什么資金已逃離深圳，撲向廣州和二線，所有的經(jīng)驗(yàn)和理論，統(tǒng)統(tǒng)在深圳失效，在這一輪看不到盡頭的上漲中完全失效。所有的人，包括空軍多軍，包括深圳地產(chǎn)的大V小V，對(duì)奔涌不息的樓市全部目瞪口呆。個(gè)人推測(cè)，6月下旬的這一波市場(chǎng)熱度和金融街打新有關(guān)。6月22日，金融街公布了搖號(hào)結(jié)果，約9000名打新者產(chǎn)生了394名幸運(yùn)兒，剩下資金在手的8600人，有相當(dāng)一部分直接殺進(jìn)了二手市場(chǎng)。這部分購(gòu)買(mǎi)力，主要集中在500-900萬(wàn)之間，這個(gè)價(jià)位段值得買(mǎi)的房源本來(lái)就不多，總價(jià)很快又往上走了一波。除了西部，龍崗4-500萬(wàn)的房源也在快速走量，萬(wàn)年不漲的布吉和橫崗也看到了明顯的漲幅，大龍崗的春天不遠(yuǎn)了。我現(xiàn)在更擔(dān)心的，是潤(rùn)四和海岸城打新之后，市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)什么反饋?
7月4日，住建部領(lǐng)導(dǎo)在深圳召開(kāi)調(diào)研會(huì)后，調(diào)控傳言沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有五年社保，兩年社保，調(diào)回豪宅稅等多個(gè)版本，一時(shí)間人心惶惶。
7月7日，又有辟謠消息傳出，稱(chēng)住建部只是召集開(kāi)發(fā)商和中介座談，未發(fā)表任何調(diào)控意見(jiàn)，目前流傳的上調(diào)交易稅，五年社保之類(lèi)的消息都是假的。
調(diào)控，還是不調(diào)控?成了薛定諤藏在盒子里的貓，上一刻還是真的，下一刻就可能變成了假的。要我說(shuō)，不必去揣測(cè)是否調(diào)控，也不必去預(yù)測(cè)調(diào)控后會(huì)發(fā)生什么。因?yàn)椋{(diào)與不調(diào)，結(jié)果都差不了太多。即使不調(diào)控，再堅(jiān)挺的上漲，也遲早會(huì)有盡頭；即使調(diào)控，該釋放的價(jià)值，也遲早會(huì)釋放。溫故而知今，不妨回顧一下深圳近幾年的調(diào)控史。深圳上漲一年，房?jī)r(jià)全部翻倍之后，3月25日重磅調(diào)控政策出臺(tái)。深戶(hù)個(gè)人限購(gòu)一套，家庭限購(gòu)兩套；深戶(hù)二套，首套貸款未結(jié)清首付七成，結(jié)清四成；查處捂盤(pán)銷(xiāo)售，陰陽(yáng)合同；市場(chǎng)進(jìn)入橫盤(pán)期，16年6月份進(jìn)入谷底，部分樓盤(pán)有了5-10個(gè)點(diǎn)的回調(diào)。冷靜4個(gè)月后，8月份樓市開(kāi)始回溫，9月份又有搶房跡象，10月4日，政府緊急補(bǔ)刀。深戶(hù)二套，無(wú)論首套貸款是否結(jié)清統(tǒng)一首付七成；打擊零首付、首付貸、眾籌買(mǎi)房、場(chǎng)外配資等金融行為。市場(chǎng)暫時(shí)降溫，2016年底成交量跌至谷底，部分樓盤(pán)回調(diào)5個(gè)點(diǎn)左右。2017年初房?jī)r(jià)重回高位，成交量穩(wěn)定，市場(chǎng)表面橫盤(pán)實(shí)際開(kāi)始分化，有的橫盤(pán)有的則開(kāi)始慢漲。調(diào)控內(nèi)容：二手房交易中的銀行貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案價(jià)和房管局評(píng)估價(jià)三價(jià)合一，封堵了陰陽(yáng)合同和高評(píng)高貸，多貸款少交稅的漏洞被堵死，二手房交易成本大幅增加。調(diào)控效果：深圳樓市開(kāi)始表現(xiàn)出極強(qiáng)的耐藥性，三價(jià)合一增加的稅費(fèi)被直接轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，賣(mài)方市場(chǎng)堅(jiān)挺，樓市無(wú)任何下調(diào)和波動(dòng)。新政效果：調(diào)控措施嚴(yán)厲，換其他城市都會(huì)引發(fā)銷(xiāo)量下滑和價(jià)格回調(diào)，但深圳樓市又一次表現(xiàn)出強(qiáng)大的穩(wěn)定性。從18年的二手房月度成交數(shù)據(jù)可以看出，7月新政之后，9月份成交量開(kāi)始走低，但價(jià)格一直穩(wěn)定，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌。把深圳近五年的調(diào)控史從頭到尾捋一遍，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，決定深圳房?jī)r(jià)的從來(lái)不是調(diào)控，而是供需，是資金流入的量級(jí)。
還要解釋一點(diǎn)誤讀，很多人認(rèn)為16-19年是深圳的橫盤(pán)期，房?jī)r(jià)既不跌也不漲，實(shí)際上并不是，有一部分橫盤(pán)，還有很多盤(pán)一直在漲。福田皇崗的皇庭世紀(jì)58平小兩房，16年9月380萬(wàn)可以買(mǎi)到，17年漲到420萬(wàn)，18年450萬(wàn)，現(xiàn)在580萬(wàn)；南山的雅仕荔景苑58平兩房，16年9月340萬(wàn)可以買(mǎi)到，17年390萬(wàn)，18年440萬(wàn)，現(xiàn)在580萬(wàn)；半島三期160平看海四房，16年4月開(kāi)盤(pán)，到手價(jià)1698萬(wàn)，17年2000萬(wàn)，18年2300萬(wàn)，19年2700萬(wàn)，現(xiàn)在掛盤(pán)價(jià)4000萬(wàn)。無(wú)論南山、寶安還是福田，包括龍崗、坪山、羅湖，都有年年穩(wěn)定上漲的樓盤(pán)；同樣，也有橫盤(pán)三年，到現(xiàn)在只漲了10個(gè)點(diǎn)，連交易成本和利息都沒(méi)賺回的樓盤(pán)，這就是魔性的深圳。今天我在網(wǎng)上，看到一個(gè)16年4月9日的貼子：
讓我們穿越回四年前看看貼主的預(yù)測(cè)：今天，半島城邦三期如期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)87平的2房是8萬(wàn)多起，139平以上的大戶(hù)型是10萬(wàn)多的均價(jià)。仔細(xì)看了戶(hù)型圖，87平的2房，只能做2房，沒(méi)有任何贈(zèng)送面積，總價(jià)都去到700多到800萬(wàn)左右，按首付三成，貸款七成計(jì)算，加上兩年白白供房的利息，等入住交完稅費(fèi)辦完房產(chǎn)證，成本怎么也要超過(guò)15%，那時(shí)總價(jià)都去到800-900萬(wàn)，單價(jià)達(dá)到10萬(wàn)以上，大戶(hù)型的成本更高。但大家有沒(méi)有想過(guò)，87平只能買(mǎi)到半島城邦的2房，都快將近1000萬(wàn)了，嗚呼真是太貴了，隨著前海時(shí)代，后海的幾個(gè)樓盤(pán)相繼今年入伙，估計(jì)將來(lái)的二手房?jī)r(jià)格都會(huì)超過(guò)10萬(wàn)。
將來(lái)的趨勢(shì)就是在南山單價(jià)10萬(wàn)的房子非常普遍，想在南山買(mǎi)個(gè)2房，沒(méi)有1000萬(wàn)根本不敢考慮南山，所以足以說(shuō)明現(xiàn)在貨幣貶值現(xiàn)象的嚴(yán)重性！所以一句話，剛需想要在深圳發(fā)展，還是早買(mǎi)房比晚買(mǎi)房更好，將來(lái)可能會(huì)付出更多的成本，有機(jī)會(huì)房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)要果斷出手！
今天再看這個(gè)貼子，這位叫英郡年華業(yè)主的發(fā)貼人，可謂神預(yù)言，四年前就準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到了南山今天的房?jī)r(jià)。南山單價(jià)10萬(wàn)的房子會(huì)非常普遍；早買(mǎi)房一定比晚買(mǎi)房更好，將來(lái)會(huì)付出更多的成本！然而，這樣的良心貼，在當(dāng)年的認(rèn)知下，收到的回復(fù)只有：今天的你，不妨再認(rèn)真看一遍這段四年前的預(yù)言，幾年之后，相信同樣的事情還會(huì)再一次上演。最后再說(shuō)一遍：決定深圳房?jī)r(jià)的從來(lái)不是調(diào)控，而是供需，是資金流入的量級(jí)。
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