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廣州科學(xué)城

觀點一：

2020-2021，全中國最值得出手買房的就是橫盤四年未漲的一線，前提是你有房票和資金的話，過去四年漲過兩次的深圳另做分析。

2020年，甚至2021年，站在全國視野之下的選籌策略之一就是：回歸核心。

這是站在房地產(chǎn)周期、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期、房住不炒等一系列作用力之下的正確答案。

站在城市的角度，很好理解。

鄭州買東區(qū)或金水。

成都買金融城和高新。

青島買市北市南。

武漢買沿江。

西安買高新或曲江。

昆明買巫家壩或會展版塊。

等等。

這些不是買房的全部，不見得適合所有人，但這些選擇肯定是錯不了。

站在全國的高度來理解“回歸核心”呢？

是的，回歸一線，強(qiáng)二線。

為何？

2015年開始的這波房地產(chǎn)行情，自一線開始，到二線，再到三四線。

一線的調(diào)控是最早的，也是最嚴(yán)格的。

一線，已經(jīng)橫盤四年多了。

二線，可能橫盤才三年多，三線，可能橫盤才兩年多。

2020年的一線，都是可以無腦入的。

北京、上海、廣州、深圳，這中間有個特例，因為深圳落戶一直寬松，門檻低，深圳在2019上漲一波，在2020又上漲一波，分析一線時，這個要特別留意。

而北京，是真真正正的下跌了20%，是真真正正的速凍了，是真真正正在調(diào)控。

拋開剛剛大漲、要休養(yǎng)一段的深圳不談。

其實，如果你此刻在北京、上海、廣州有房票的話，都應(yīng)該立即考慮看房買房。

這是第一個觀點：2020，一線肯定是最值得你入的，前提是你有房票和資金的話。

這不用懷疑。

無論是周期，無論是需求壓抑，無論是全國掐尖，無論是供需，無論是大勢。

觀點二：

2016年的機(jī)會是全國普漲，趕緊買一二線。

2017年的機(jī)會是二線補(bǔ)漲，趕緊換城市買，比如重慶西安?？?。

2018年的機(jī)會是限價倒掛紅利，趕緊落戶趕緊找房票買，比如杭州成都南京長沙。

2019年的機(jī)會是因城施策、局部機(jī)會，比如示范區(qū)的深圳、放開限購的珠海、杭州的萬人搖。

2020年的機(jī)會是什么？是因城施策PLUS。

限價倒掛紅利已經(jīng)越來越少了。

暴擊的機(jī)會已經(jīng)消失殆盡了，機(jī)會越來越趨向于中長周期，趨向于價值投資。

需要找到優(yōu)質(zhì)城市在以下政策之下的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

1、限購政策

2、限價政策

3、落戶政策

4、人才補(bǔ)貼政策

5、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的政策

以上作用力之下的因城施策之下的機(jī)會。

而對于第一章節(jié)所說的回歸一線的機(jī)會，無非就是：房票的放松或限購政策的適度放開。

是的，回歸一線，緊盯因城施策之下的政策窗口期。

現(xiàn)實是，大多數(shù)有錢人，其實都明白這個道理，只有那些買二線都費勁的人，才會在這個問題是來較真來認(rèn)死理。

問題是，買一線，房票和門檻是個大問題。

所以，你看，上周，恒裕深圳灣的公寓開盤，一套幾千萬，最貴的上億，都可以賣的飛快。

因為，不限購。

如果上海放松門檻，如果北京放松門檻，房價分分鐘鐘打那些說要北上崩盤的人的臉。

有個關(guān)于上海限購政策的玩笑，上海購房需要5年社保，但單身滿5年社保一樣不能買房，但沒有房子又找不到老婆，找不到老婆又買不成房子，于是，上海的單身狗們陷入了悲催的惡性循環(huán)。

如果上海解除限單身，如果上海二套首付降到40%，如果5年社保變2年，房價分分鐘暴擊，因為，太多被限制被壓抑的首置或換房需求期待兌現(xiàn)。

所以，在回歸核心、關(guān)注一線的同時，我們不得不思考另一個問題：如何把握一線城市門檻放松的政策和機(jī)會？

換言之，如果五年社保變一年？如果五年社保變半年？如果五年社保變勞動合同？

這就是巨大的政策拐點下的機(jī)會。

需要關(guān)注。

放眼一線城市，哪個城市給了我們政策放開的窗口和機(jī)會？

2019，是上海臨港，5年社保變2年，房價2萬+，問題是，這是一個新區(qū)，這是一個遠(yuǎn)郊，連睡城都不算，這是未來，不是現(xiàn)在。

還有哪兒？

答案是廣州。

圖片來源：廣州樓市發(fā)布

這里面，最有價值的就是黃埔5年社保變半年！

并不是每個政策拐點都是機(jī)會，也可能是坑。

因為，你必須要明白我們在第一章節(jié)講的邏輯：回歸這個城市的核心。

只有這個城市的核心放松了政策，才是真正的機(jī)會和紅利。

上海崇明島放開限購，一樣不值得入。

上海金山放松限購，你一樣要琢磨一下，不可貿(mào)然入。

城市核心，很重要。

什么是核心？產(chǎn)業(yè)、人口、商業(yè)、軌道，核心配套缺一不可。

所以，廣州從化、增城一直不限購，但那是坑，不能入。

所以，廣州花都也很好破，但那不是廣州的發(fā)展方向，不能入。

包括，白云限購政策放松的時候，我們亦沒有去太多關(guān)注，這兒不是廣州的未來，不是一個值得入的地方。

你必須要站在廣州未來10年20年的高度來看廣州。

什么是未來20年廣州的發(fā)展趨勢？哪些區(qū)域會越來越好？哪些區(qū)域會落寞？

用下面的話來理解廣州的未來：

1、城市的主力發(fā)展方向是東、東南，兩個主軸。

2、產(chǎn)業(yè)主軸，沿江一路向東，珠江新城，到琶洲CBD、金融城、魚珠CBD。

3、城市主軸向南，向南跳過番禺，握手南沙副中心。

向東、向南，這是兩個發(fā)展主軸，而最重要、最現(xiàn)實、最靠譜的主軸就是：沿江向東。

如上圖，廣州太大了，太大了，統(tǒng)計局中的廣州房價是被這么大片地方平均過的，不能信，廣州最貴的核心區(qū)僑鑫也是20萬一平的。

如果你要入廣州，你一樣遵循開篇第一條：回歸核心！

是的，即使是投資，也要入廣州的核心，只不過，要從更專業(yè)的角度來看核心，并不是一說核心就是珠江新城。

理解廣州的核心，必須要先知道，廣州的中心在哪里？

劃重點：未來20年，廣州中心將發(fā)生重要的轉(zhuǎn)移，從珠江新城轉(zhuǎn)移到琶洲、金融城、魚珠合圍的黃金三角區(qū)。

是的，就是圖上所示的這三個片區(qū)，一江兩岸三片區(qū)，總面積81平方公里。

所以，白云，即使離主城很近，也很尷尬，產(chǎn)業(yè)不行，又不在廣州發(fā)展的重心和主軸上，關(guān)鍵是，房價并不便宜，白云新城都能賣到七八萬。即使放松也不必關(guān)注。

整個廣州的政策窗口，只有黃埔和南沙的放開，是我們真正值得關(guān)注的機(jī)會。

到底哪里好？

出得起3萬+的肯定是黃埔，只出得起2萬+的才考慮南沙，問題是，現(xiàn)在南沙概念過重，價格已經(jīng)3萬+了。

畢竟南沙是未來，黃埔是現(xiàn)在，黃埔的產(chǎn)業(yè)、人口、配套是實實在在的，不用等，不用猜，不用忐忑，不用擔(dān)心，租客和接盤者都在哪兒等著呢，不用找不用等。

黃埔是什么？黃埔真的好嗎？黃埔真的值得嗎？

先來看經(jīng)濟(jì)總量和增速，經(jīng)濟(jì)決定上層建筑，這是基本面，不能忽視，經(jīng)濟(jì)不行，一切都是扯。

圖片來源：黃埔觀察

黃埔經(jīng)濟(jì)總量第二，增速第一（南沙因為基建拉升，是例外）。

再來看人口增速，這決定未來的房價空間，只有人口增速超過房子增速，房價才能深圳化。

圖片來源： 黃埔觀察

黃埔人口增速是全廣州最快的，官方統(tǒng)計2023年常住人口將達(dá)到200萬，增速非?？?。

如果說，廣州哪個區(qū)最像深圳？那就是黃埔。

是什么？年輕人，新廣州人，科技產(chǎn)業(yè)，高新產(chǎn)業(yè)，是科學(xué)城、知識城的一步步帶動。

這些都是官方數(shù)據(jù)，假不了，有了經(jīng)濟(jì)和人口的基本面，下一步，黃埔房子怎么選？

回答這個問題之前，必須要理解目前或未來5年，黃埔最集中的人口、最聚集的就業(yè)、最大的風(fēng)口、最聚集的資金是哪里？

哪里最成熟？哪里最現(xiàn)實？哪里不是圖紙上？哪里掉不到地上？

圖片來源： 黃埔觀察

答案是科學(xué)城！

為何？

現(xiàn)實是，南部魚珠CBD剛開始，未成規(guī)模，規(guī)劃NB，但尚需時日；北邊的知識城太遠(yuǎn)太遠(yuǎn)了，是一個孤島，規(guī)劃NB，但實在是太遠(yuǎn)。

而科學(xué)城，已經(jīng)發(fā)展了20年了，規(guī)劃也是越來越NB了。

全廣州的世界500強(qiáng)，超過1/4在黃埔，而黃埔的世界500強(qiáng)，80%在科學(xué)城。

這一條理由，夠強(qiáng)了吧。

如果說要找?guī)讉€廣州的次中心，科學(xué)城肯定是首屈一指的。

在未來，如果知識城越來越NB了，而夾在中間的科學(xué)城，也一定會是好上加好。

科學(xué)城也是科技部10大世界一流科技園區(qū)。

聚集了300多家企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)，1000多家高科技企業(yè)，有86家孵化器。

如今，在中國制造2025、中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的新時代需求之下，科學(xué)城也被賦予了更高的使命。

建設(shè)“全球智能制造基地”“中國智造品牌中心”；打造國家生物安全治理試驗區(qū)；建設(shè)“摩天工廠”“無人車間”；5分鐘可達(dá)公園，規(guī)劃11條地鐵、200公里風(fēng)雨連廊……

為此，黃埔區(qū)擬將科學(xué)城擴(kuò)容7倍，至144.65平方公里，相當(dāng)于黃埔區(qū)的1/3.。

今年3月11日，黃埔面向全球征集規(guī)劃設(shè)計方案，為了讓科學(xué)城更宜居宜業(yè)，也更具國際范。

之前的科學(xué)城規(guī)劃區(qū)域22平方公里：

新的擴(kuò)容后的科學(xué)城144平方公里：

而我們要關(guān)注的，只能是科學(xué)城的核心區(qū)22平方公里，也就是能看得見未來的成熟的、靠譜的、安全的、配套齊全的、有租金的片區(qū)。

放大之后就是這一片。

科學(xué)廣場、區(qū)政府、香雪總部基地、青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地這個科學(xué)城的主軸。

也是政府規(guī)劃中的這個產(chǎn)業(yè)主軸，就是開創(chuàng)大道沿線。

圖片來源于 黃埔觀察

也就是說，長嶺居、永和都是不建議去關(guān)注的，雖然也有未來，但回歸核心，站穩(wěn)現(xiàn)在才是更明智并更正確的。

以上的分析就差不多了，就是想通過這個邏輯告訴你。

回歸一線。

回歸核心。

把握黃埔5年社保變半年的窗口期。

黃埔不是白云不是花都，它是廣州的未來，非常有價值。

如果你認(rèn)同這個理念，自己去找房子看房子，一樣是可以的。

二手房慢慢淘，新房沒幾個，在開創(chuàng)大道這條核心主軸上一共只有三個項目在售。

大壯名城，保利羅蘭國際（基本售罄），品秀星樾。

位置最好的大壯名城，在科學(xué)城核心，價格5萬，位置最好，品牌一般，但價格也最高。

保利羅蘭國際，價格40000左右，不利因素就是挨著京港澳高速，有噪音影響，也基本賣完了。

品秀星樾，位置在東邊，香雪地鐵站600米，離未來規(guī)劃的23號線400米，價格35000。

在黃埔政策吹風(fēng)之后，米宅就知道這個機(jī)會不能錯過，就一直在找項目，只是項目太少，房子不愁賣，房源太難談，歷時三個多月。

終于在品秀星樾拿下了團(tuán)購房源，最重要的是，這些房子可以等你的房票。

廣州越秀地產(chǎn)出品，品牌品質(zhì)房企，帶裝修，35000元/平。

如下圖，品秀星樾在科學(xué)城的位置。

在科學(xué)城發(fā)展的主軸上，在地鐵邊上，在產(chǎn)業(yè)園的邊上。

緊臨的旁邊，就是在建設(shè)的香雪總部基地，未來這兒的人都是你的租客和接盤者：

如何評判價格是不是高了？性價比如何？是不是被忽悠了？米宅是不是要割我？

看什么?看周邊二手房價格！

因為二手房價格是市場價，沒有政府操作，是實打?qū)嵉馁彿咳嗽谥蔚膬r格，旁邊有一個已交房的萬科東薈城，離地鐵更遠(yuǎn)，它的二手房價格，是區(qū)域價格的有力支撐和說明。

所以，品秀星樾帶裝修35000，不是坑，很值得，如果你想擠身一線，這個選擇，一定是錯不了。

綜上，

在正確的時間，做正確的選擇。

如果你的孩子剛大學(xué)畢業(yè)，不知道要去哪里。

如果你可以接受350萬的總價。

在2020年，選擇廣州科學(xué)城，選擇品秀星樾，可能不見得是100%最好的選擇，但一定是80%的安全的、靠譜的、可托付的、不后悔的選擇。

不是坑，掉不到地上，離主干道較遠(yuǎn)，很安靜，宜居，配套有商業(yè)有學(xué)校，旁邊就是公園，是綠肺。

可租、可售、可居、可貸。

面積96平，單價35000-36000元/平。

特惠戶型圖如下：

洋洋灑灑幾千字，其實在廣州地產(chǎn)業(yè)界朋友看來，這就是一常識而已。

有廣州房票的，請關(guān)注天河。

沒有廣州房票的，半年社保的黃埔科學(xué)城就是你最好的選擇，沒有之一，沒有其它選項。

不看知識城，不看長嶺居，不看廣州邊緣的愛特城，也不看不限購的增城。

如果你略懂廣州，如果你略懂地產(chǎn)，這就是一基本常識而已。

謹(jǐn)遵常識，干就完了。

如果不相信米宅，不相信團(tuán)購，秉承文章的邏輯去科學(xué)城核心主軸尋找二手，一樣是靠譜的今年擠身廣州的上佳選擇。

（完）

責(zé)任編輯：小磊