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        沒(méi)買房的注意了!這個(gè)城市有50%房子買到就賺到!

        發(fā)表時(shí)間:2020-06-28  作者:大白  來(lái)源:米宅<原米宅米宅>




        這是大白長(zhǎng)沙考察的下篇。



         1


        在開(kāi)始本文之前,我們先來(lái)看5張圖。

        分別是2018年西安、長(zhǎng)沙、昆明、武漢、蘇州的房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖。


        從這五張圖上你可以清晰的看到同一個(gè)趨勢(shì),那就是——

        在2018年7月之前,這五個(gè)城市的房?jī)r(jià)都是呈現(xiàn)急速上漲的趨勢(shì),每月3-5%漲幅。

        但從7月之后開(kāi)始分化。

        西安、長(zhǎng)沙、昆明房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)發(fā)生改變,其中長(zhǎng)沙是直接逆轉(zhuǎn),從上漲到下跌的轉(zhuǎn)變;武漢和蘇州在短暫的放緩之后,后面迎來(lái)更大力度的跳漲。

        這背后就是著名的6·28事件,也是上輪樓市行情發(fā)生逆轉(zhuǎn)的一個(gè)月。

         2

        讓我們把時(shí)鐘撥回到2018年6月28日這一天。

        當(dāng)天,住建部聯(lián)合七部委發(fā)布整治房地產(chǎn)亂象的專項(xiàng)行動(dòng)通知,全篇僅有811個(gè)字,僅點(diǎn)名批評(píng),要問(wèn)責(zé)的城市就有三十個(gè),分別是:

        北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、??凇幉?、宜昌、哈爾濱、長(zhǎng)春、蘭州、貴陽(yáng)。


        這其中漲幅最大,最瘋狂的5個(gè)城市就是蘇州、武漢、西安、昆明和長(zhǎng)沙。

        比如武漢,在2017年瘋漲一年之后,2018年依然要靠茶位費(fèi)買房;

        西安,著名的融創(chuàng)“領(lǐng)導(dǎo)”內(nèi)定房事件就是2018年西安樓市縮影。

        于是就有了6.28的點(diǎn)名問(wèn)責(zé)。

        隨后,被點(diǎn)名的30城市都先后出臺(tái)了各種調(diào)控加碼政策;

        先看武漢——

        1、優(yōu)先剛需買房;
        2、可異地申請(qǐng)公積金;

        再看西安——
        1、限購(gòu)政策不對(duì)落戶和社保年限限制;
        2、西安戶籍家庭三套限購(gòu); 
        3、二手房滿三可以交易,滿二不繳納5.6%增值稅;

        再看蘇州——
        1、9部門聯(lián)發(fā)治理樓市亂象專項(xiàng)行動(dòng)文件;

        2、相城限購(gòu)升級(jí),外地戶口買新房,一年社保+600積分。


        再看昆明——

        只有一條,非云南戶口只能買一套。

        好,那么我們來(lái)看長(zhǎng)沙是怎么做的?

        6月28日當(dāng)天長(zhǎng)沙補(bǔ)發(fā)調(diào)控細(xì)則,文字較多,我們挑重點(diǎn)——
        1、本市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有2套及以上住房的,限購(gòu);

        2、本地單身、外地人已有1套及以上的,限購(gòu);

        3、遷入家庭落戶后提供連續(xù)一年個(gè)稅或社保,限購(gòu)一套;

        4、無(wú)論戶籍,有連續(xù)2年以上個(gè)稅或社保,限購(gòu)一套;

        5、投靠子女兩年內(nèi)、未成年人、集體戶口大學(xué)生,限購(gòu);

        6、夫妻離婚后,2年內(nèi)購(gòu)房按照離婚前家庭總套數(shù)計(jì)算;

        7、2016年之后購(gòu)買的新房或二手房,不動(dòng)產(chǎn)證出證四年后才可交易;

        8、本市家庭已有房產(chǎn),需出證四年后才可購(gòu)買2套;

        9、搖號(hào)人數(shù)不得超過(guò)房源1.5倍,優(yōu)先滿足單位或戶籍在限購(gòu)區(qū)內(nèi)的,且根據(jù)落戶時(shí)間和繳納社保個(gè)稅的時(shí)間作為排序。


        我們?cè)龠M(jìn)一步提煉——
        1、大學(xué)生畢業(yè)落戶、離婚、落戶、投靠、置換不具備購(gòu)房資格,休想買房;

        2、有兩年社保但不在長(zhǎng)沙穩(wěn)定就業(yè),不具備購(gòu)房資格;

        3、搖號(hào)人多的情況下優(yōu)先本地人,年齡越大越有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);

        4、買新房大概率限售7-8年;

        5、本地人想買2套要等證滿四年;



        從長(zhǎng)沙調(diào)控細(xì)則看,可以說(shuō)事無(wú)巨細(xì),把所有的可能存在非剛需首套漏洞全部堵死,最終能夠買房的就是本地中老年人。這也是目前已知的唯一一個(gè)買房講究論資排輩城市。

        相比其它四個(gè)城市的調(diào)控政策,長(zhǎng)沙才是真的調(diào)控升級(jí),一步到位。

        什么限購(gòu),別說(shuō)外地人不能買,就是本地人也很難買;

        什么限售,別說(shuō)限售2年、2年,直接4年打底,新房沒(méi)有7-8年,想出手,想都別想;

        什么聯(lián)合整治地產(chǎn)亂想,直接就是反炒房殲擊戰(zhàn);

        所以這個(gè)政策一出,效果也是立竿見(jiàn)影的,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭直接逆轉(zhuǎn),連緩沖期都沒(méi)有。


        再看其它城市,比如蘇州一路上揚(yáng),昆明亦是如此。


        我們不對(duì)政策調(diào)控做什么評(píng)判,只看調(diào)控結(jié)果和分析結(jié)果——

        上輪樓市行情是從2015年的深圳開(kāi)始,隨后上海北京,然后從一線開(kāi)始到二線,那么17年全國(guó)調(diào)控不斷升級(jí)之后,全國(guó)絕大多數(shù)二線城市都已經(jīng)有50%左右的漲幅,僅有幾個(gè)啟動(dòng)比較晚的二線城市僅有30%左右的漲幅,長(zhǎng)沙是一個(gè)典型的啟動(dòng)較晚城市。

        長(zhǎng)沙樓市從16年中預(yù)熱,到2017年520調(diào)控新政,長(zhǎng)沙隨后跟進(jìn)了人才新政,憑學(xué)歷隨時(shí)遷戶口,簽了戶口就能買房。

        但距離大行情啟動(dòng)似乎總差點(diǎn)火候。

        直到2018年春節(jié)前后,長(zhǎng)沙的銷售中心開(kāi)始人頭攢動(dòng),當(dāng)?shù)孛襟w稱,2018年返鄉(xiāng)置業(yè)火爆!

        但其實(shí),這是長(zhǎng)沙行情啟動(dòng)前的征兆。

        特別是3月8日,北辰三角洲低調(diào)開(kāi)盤卻引發(fā)哄搶,成為長(zhǎng)沙上輪行情正式啟動(dòng)的標(biāo)志性事件。

        隨后長(zhǎng)沙開(kāi)啟房?jī)r(jià)急速上漲模式,從4月到6月,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲超過(guò)15%;熱點(diǎn)片區(qū),如濱江、梅溪湖,房?jī)r(jià)一度越過(guò)2萬(wàn),多個(gè)樓盤走出獨(dú)立的熱點(diǎn)行情。

        緊接著就是全國(guó)628事件,長(zhǎng)沙就祭出了樓市最強(qiáng)調(diào)控。

        以下劃重點(diǎn):

        就回到本文開(kāi)頭,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭逆轉(zhuǎn)。

        所以長(zhǎng)沙的上漲勢(shì)頭是嘎然而止的。

        我們講一輪樓市行情上漲,主要分為四個(gè)階段:
        啟動(dòng)前蓄力上漲20%

        啟動(dòng)中上漲30%

        迎來(lái)主升浪上漲40%

        冷著陸洼地補(bǔ)漲10%


        那么,長(zhǎng)沙在6.28之前是走到那個(gè)階段呢?第三個(gè)階段末端,也就是說(shuō)長(zhǎng)沙還有30%漲幅沒(méi)來(lái)得及釋放。

        但,這還不是最重要的,最重要的是長(zhǎng)沙同時(shí)執(zhí)行了全國(guó)最嚴(yán)格的限價(jià)政策——

        用地價(jià)反推房?jī)r(jià),并對(duì)精裝亦嚴(yán)格限價(jià)在2500,這樣的結(jié)果就是房?jī)r(jià)極端的扁平化。

        我們知道(毛坯)房?jī)r(jià)中地段價(jià)值占比在70%以上,而在一個(gè)城市里面地段梯度基本上是反映價(jià)格梯度。

        從房?jī)r(jià)基本面看,在一個(gè)城市中房?jī)r(jià)分成三個(gè)梯度,其中均價(jià)代表一個(gè)城市房?jī)r(jià)的第二梯度;那么結(jié)合長(zhǎng)沙極致扁平化限價(jià)政策,長(zhǎng)沙有50%的房源是有超過(guò)30%的漲幅,至少有30%的房源是有50%甚至更高的上漲空間的。


         3


        1、長(zhǎng)沙即使未來(lái)補(bǔ)漲,漲幅也僅是拉平二線城市平均水平,二手流動(dòng)性一般。

        2、對(duì)于投資客,記住兩不買,一必選:不買偏遠(yuǎn),不買小,除了不限價(jià)的CEO,必選濱江-市府、梅溪湖、武廣新城板塊品質(zhì)盤。

        3、在長(zhǎng)沙首選新房。自16年購(gòu)買的新房二手房交易全部?jī)鼋Y(jié)。可交易的二手房因?yàn)槠尕浛删?,二手?bào)價(jià)高,但評(píng)估價(jià)普遍跟不上,所以目前長(zhǎng)沙新房遠(yuǎn)比二手便宜。

        4、買長(zhǎng)沙一定是長(zhǎng)線投資。通過(guò)這次調(diào)控,許多人要對(duì)長(zhǎng)沙絕望了。目前營(yíng)商環(huán)境反反復(fù)復(fù),會(huì)讓資本忌憚,會(huì)有負(fù)面情緒,會(huì)對(duì)這個(gè)城市失去信心,會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)沙在新一輪的城市格局塑造中落后。

        因此,長(zhǎng)沙需要等待一個(gè)轉(zhuǎn)變的機(jī)會(huì)。


        ★擴(kuò)展閱讀:90后注意了!這個(gè)城市幫你首套就買120平米!

        (完)

        責(zé)任編輯:楊帥

        標(biāo)簽: 長(zhǎng)沙  
        源自公眾號(hào)《米宅米宅》
        研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理,倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研,
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