近日，某官方網(wǎng)站發(fā)布的62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名，把東莞拉上了風口浪尖，東莞力壓深圳上海杭州，漲幅排名第一。大漁有個群友，6月初去東莞買房，在群里全程直播了東莞樓市的瘋狂程度。群友6月1日去東莞，本來鎖定的是大嶺山，連續(xù)看了領(lǐng)居、光大山湖城、松湖春天和松湖碧桂園十多套二手房后，發(fā)現(xiàn)東莞已經(jīng)瘋了。當時的房價比兩個月前已大幅跳漲20%，兩個月前還是兩萬多的均價，6月初已全部三萬以上，而且業(yè)主極其強勢。群友在談單過程中，前后六次被業(yè)主放了飛機，只要看中的房子，業(yè)主立刻返價或者直接不賣了。這種大面積返價停售的情況，在深圳最火熱時期都沒有出現(xiàn)過。群友被逼無奈放棄了大嶺山，轉(zhuǎn)戰(zhàn)熱度還沒那么高的黃江，終于買到了一套136平總價360萬的房源，單價26500。剛過了10天，該樓盤高兩層的一個同戶型，直接掛價480萬，十天時間暴力拉升25%。小區(qū)有個業(yè)主稱自己的房子可以按上周32000的單價來賣，但要求1個月內(nèi)全款，結(jié)果有10個人爭搶這套房子。什么叫瘋狂的樓市，對比東莞，我發(fā)現(xiàn)深圳都弱爆了。用本地中介的話來說，做了10年第一次見到市場瘋成這樣！繼深圳后，抱團漲價現(xiàn)象在東莞開始出現(xiàn)。有人向住建局投訴西平有二手房兩個月內(nèi)暴力拉升50%。松山湖的錦繡山河和虹溪雅諾二手最新成交價5.36萬，松山湖的上限被不斷刷新，離破6只有咫尺之遙。剛剛接到的最新消息，松山湖一套338平樓王單位2000萬成交，單價5.91萬！雖然東莞政府聲稱房價穩(wěn)定可控，但現(xiàn)實顯然不是這么回事，東莞樓市，已進入癲狂狀態(tài)。
去年10月底，我去了一趟東莞調(diào)研，調(diào)研的契機是聽說由于拍地利好，松山湖漲了一波，房價剛破了4萬。2、對標東莞的經(jīng)濟實力和人口，房價相對實在，水分不大；3、東莞扁平化的房價不可能持續(xù)太久，遲早會像深圳一樣走上分化之路，東莞的房價高地一旦出現(xiàn)，一定是在政府完全控盤的松山湖；4、松山湖當時三萬多的價格是不錯的入場機會，松湖最值得投資的是300-600萬的小面積低總價房源；5、和惠州投資理念不同，東莞最好的投資片區(qū)不是臨深，而是松山湖，南城和濱海新區(qū)；6、東莞的漲幅排序，應該是：松山湖>南城/濱海新區(qū)>臨深>其他各鎮(zhèn)。現(xiàn)在來看，八個月前我對東莞的判斷和預測基本都兌現(xiàn)了，惟一出乎我意料的是，東莞上漲來的這么快，這么猛！
今年3月份，全國還在疫情籠罩之中，東莞加快了推地力度，三月份拍了11宗住宅和商務用地。
其中，有三宗鳳崗和大朗的土地都是高價拍出，鳳崗的溢價率高達128.6%和237.5%。4月份，土拍市場繼續(xù)回暖，開發(fā)商新拍的地塊樓面價比周邊在售樓盤還貴，面粉貴過面包，樓市行情一觸即發(fā)。政策方面持續(xù)松綁，今年3月5日，東莞的新房價格不再需要向市發(fā)改局備案申報，限價政策放松。限價放松之后，部分樓盤立刻上調(diào)了備案價，拉高了上漲預期。5月7日，東莞住建局深夜發(fā)文，稱：在2017年4月11日前完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，均不受“須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易”條款的限制。這個政策等于突破了兩年限售，把大批房源推入了二手市場，隔壁深圳已大漲了半年多，和東莞房價越拉越大，東莞成為洼地急需填平，這是外因。本輪大漲，始于松山湖和南城，然后蔓延至大嶺山、寮步、大朗、黃江，再到濱海新區(qū)，長安，虎門，最近到達了臨深。松山湖本輪表現(xiàn)神勇，快速拉大了和其他鎮(zhèn)區(qū)的價差，代表樓盤錦繡山河，虹溪雅諾，松湖1號等，繼去年10月破了四萬之后，今年5月底破5，破6近在咫尺。五年漲了四倍的松山湖，實際漲幅已超過深圳大熱的西部。其他片區(qū)漲幅同樣可觀，據(jù)常年定居東莞的群友稱，五年前買的黃江樓盤湖山大境，當時7000，現(xiàn)在30000+，5年4.5倍，漲幅同樣輾壓深圳。東莞樓市，還在上漲通道。和深圳類似的是，這次的東莞同樣分化嚴重。松山湖一路領(lǐng)跑，短期漲幅30-40%；南城、大嶺山、寮步、大朗，黃江以30%的漲幅緊隨其后；再次是臨深，目前漲幅10-15%，我去年10月份看的鳳崗大運城邦，當時二手27000-30000，現(xiàn)在掛盤29000-35000。漲的最慢的是東莞的普通鎮(zhèn)區(qū)，目前只有微弱的漲幅。東莞的優(yōu)質(zhì)鎮(zhèn)區(qū)已從2萬+集體跨入3萬+時代。
短短兩個月，東莞優(yōu)質(zhì)片區(qū)已快速上漲30%，現(xiàn)在的東莞還能不能追?我整理了一份東莞從2009到2019年十年的房價變遷圖表東莞樓市十年，均價從2009年的6483漲到2019年的20121，有九年都在平穩(wěn)上漲，漲幅在5-15%之間，只有一年很特別，就是2016年。2016年，東莞均價從15年的9658大漲到14074，漲幅高達46%。因為15年是深圳的大漲之年，房價全部翻倍，16年，東莞就緊跟深圳的腳步，上演了一輪大漲。只是，這一次的東莞又一次復刻了深圳，投機性更強，分化更明確，核心片區(qū)房價被持續(xù)推高，東莞樓市的扁平化年代宣告終結(jié)，分化的東莞已經(jīng)來臨。不出意外，東莞這輪上漲還未結(jié)束，現(xiàn)在進場還能吃到后續(xù)部分漲幅，不過上漲來的太快太猛烈，留給后來者的空間已經(jīng)不多了。1、深圳又一次成為先行軍，引發(fā)了新一輪的全國性行情，東莞跟漲就是明證；2、這輪上漲既不是全國普漲，也不是城市普漲，資金會選擇城市，選擇片區(qū)去集中進攻；3、深圳之后，最先跟進的是東莞，而不是房價更低的惠州，說明資金變聰明了，這次只選擇經(jīng)濟基本面良好的城市，上一輪靠炒作和概念大漲的城市，類似沈陽、貴陽、丹東、防城港這些，這次不會再靈了；4、后續(xù)會有哪些城市跟進，北上，廣州，杭州，成都，鄭州，合肥？存在隨機性和偶然性，但大家公認的價值城市都有很高的跟漲概率；5、這輪行情的規(guī)模遠比不了上一輪，但卻是一次財富再分配的機會，等這輪行情走完，各城市價差會進一步拉大，財富向頭部城市和少數(shù)人群進一步集中，世界將變得更陡峭。 （完）
責任編輯：小磊
