廣州科學城
一線！一線！
觀點一：
2020-2021，全中國最值得出手買房的就是橫盤四年未漲的一線，前提是你有房票和資金的話，過去四年漲過兩次的深圳另做分析。
2020年，甚至2021年，站在全國視野之下的選籌策略之一就是：回歸核心。
這是站在房地產(chǎn)周期、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期、房住不炒等一系列作用力之下的正確答案。
站在城市的角度，很好理解。
鄭州買東區(qū)或金水。
成都買金融城和高新。
青島買市北市南。
武漢買沿江。
西安買高新或曲江。
昆明買巫家壩或會展版塊。
等等。
這些不是買房的全部，不見得適合所有人，但這些選擇肯定是錯不了。
站在全國的高度來理解“回歸核心”呢？
是的，回歸一線，強二線。
為何？
2015年開始的這波房地產(chǎn)行情，自一線開始，到二線，再到三四線。
一線的調(diào)控是最早的，也是最嚴格的。
一線，已經(jīng)橫盤四年多了。
二線，可能橫盤才三年多，三線，可能橫盤才兩年多。
2020年的一線，都是可以無腦入的。
北京、上海、廣州、深圳，這中間有個特例，因為深圳落戶一直寬松，門檻低，深圳在2019上漲一波，在2020又上漲一波，分析一線時，這個要特別留意。
而北京，是真真正正的下跌了20%，是真真正正的速凍了，是真真正正在調(diào)控。
拋開剛剛大漲、要休養(yǎng)一段的深圳不談。
其實，如果你此刻在北京、上海、廣州有房票的話，都應(yīng)該立即考慮看房買房。
這是第一個觀點：2020，一線肯定是最值得你入的，前提是你有房票和資金的話。
這不用懷疑。
無論是周期，無論是需求壓抑，無論是全國掐尖，無論是供需，無論是大勢。
2020，因城施策plus！
觀點二：
2016年的機會是全國普漲，趕緊買一二線。
2017年的機會是二線補漲，趕緊換城市買，比如重慶西安?？?。
2018年的機會是限價倒掛紅利，趕緊落戶趕緊找房票買，比如杭州成都南京長沙。
2019年的機會是因城施策、局部機會，比如示范區(qū)的深圳、放開限購的珠海、杭州的萬人搖。
2020年的機會是什么？是因城施策PLUS。
限價倒掛紅利已經(jīng)越來越少了。
暴擊的機會已經(jīng)消失殆盡了，機會越來越趨向于中長周期，趨向于價值投資。
需要找到優(yōu)質(zhì)城市在以下政策之下的結(jié)構(gòu)性機會。
1、限購政策
2、限價政策
3、落戶政策
4、人才補貼政策
5、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的政策
以上作用力之下的因城施策之下的機會。
而對于第一章節(jié)所說的回歸一線的機會，無非就是：房票的放松或限購政策的適度放開。
是的，回歸一線，緊盯因城施策之下的政策窗口期。
窗口期！
現(xiàn)實是，大多數(shù)有錢人，其實都明白這個道理，只有那些買二線都費勁的人，才會在這個問題是來較真來認死理。
問題是，買一線，房票和門檻是個大問題。
所以，你看，上周，恒裕深圳灣的公寓開盤，一套幾千萬，最貴的上億，都可以賣的飛快。
因為，不限購。
如果上海放松門檻，如果北京放松門檻，房價分分鐘鐘打那些說要北上崩盤的人的臉。
有個關(guān)于上海限購政策的玩笑，上海購房需要5年社保，但單身滿5年社保一樣不能買房，但沒有房子又找不到老婆，找不到老婆又買不成房子，于是，上海的單身狗們陷入了悲催的惡性循環(huán)。
如果上海解除限單身，如果上海二套首付降到40%，如果5年社保變2年，房價分分鐘暴擊，因為，太多被限制被壓抑的首置或換房需求期待兌現(xiàn)。
所以，在回歸核心、關(guān)注一線的同時，我們不得不思考另一個問題：如何把握一線城市門檻放松的政策和機會？
換言之，如果五年社保變一年？如果五年社保變半年？如果五年社保變勞動合同？
這就是巨大的政策拐點下的機會。
需要關(guān)注。
放眼一線城市，哪個城市給了我們政策放開的窗口和機會？
廣州！廣州！
2019，是上海臨港，5年社保變2年，房價2萬+，問題是，這是一個新區(qū)，這是一個遠郊，連睡城都不算，這是未來，不是現(xiàn)在。
還有哪兒？
答案是廣州。
圖片來源：廣州樓市發(fā)布
這里面，最有價值的就是黃埔5年社保變半年！
并不是每個政策拐點都是機會，也可能是坑。
因為，你必須要明白我們在第一章節(jié)講的邏輯：回歸這個城市的核心。
只有這個城市的核心放松了政策，才是真正的機會和紅利。
上海崇明島放開限購，一樣不值得入。
上海金山放松限購，你一樣要琢磨一下，不可貿(mào)然入。
城市核心，很重要。
什么是核心？產(chǎn)業(yè)、人口、商業(yè)、軌道，核心配套缺一不可。
所以，廣州從化、增城一直不限購，但那是坑，不能入。
所以，廣州花都也很好破，但那不是廣州的發(fā)展方向，不能入。
包括，白云限購政策放松的時候，我們亦沒有去太多關(guān)注，這兒不是廣州的未來，不是一個值得入的地方。
你必須要站在廣州未來10年20年的高度來看廣州。
什么是未來20年廣州的發(fā)展趨勢？哪些區(qū)域會越來越好？哪些區(qū)域會落寞？
用下面的話來理解廣州的未來：
1、城市的主力發(fā)展方向是東、東南，兩個主軸。
2、產(chǎn)業(yè)主軸，沿江一路向東，珠江新城，到琶洲CBD、金融城、魚珠CBD。
3、城市主軸向南，向南跳過番禺，握手南沙副中心。
向東、向南，這是兩個發(fā)展主軸，而最重要、最現(xiàn)實、最靠譜的主軸就是：沿江向東。
如上圖，廣州太大了，太大了，統(tǒng)計局中的廣州房價是被這么大片地方平均過的，不能信，廣州最貴的核心區(qū)僑鑫也是20萬一平的。
如果你要入廣州，你一樣遵循開篇第一條：回歸核心！
是的，即使是投資，也要入廣州的核心，只不過，要從更專業(yè)的角度來看核心，并不是一說核心就是珠江新城。
理解廣州的核心，必須要先知道，廣州的中心在哪里？
劃重點：未來20年，廣州中心將發(fā)生重要的轉(zhuǎn)移，從珠江新城轉(zhuǎn)移到琶洲、金融城、魚珠合圍的黃金三角區(qū)。
是的，就是圖上所示的這三個片區(qū)，一江兩岸三片區(qū)，總面積81平方公里。
所以，白云，即使離主城很近，也很尷尬，產(chǎn)業(yè)不行，又不在廣州發(fā)展的重心和主軸上，關(guān)鍵是，房價并不便宜，白云新城都能賣到七八萬。即使放松也不必關(guān)注。
整個廣州的政策窗口，只有黃埔和南沙的放開，是我們真正值得關(guān)注的機會。
到底哪里好？
出得起3萬+的肯定是黃埔，只出得起2萬+的才考慮南沙，問題是，現(xiàn)在南沙概念過重，價格已經(jīng)3萬+了。
畢竟南沙是未來，黃埔是現(xiàn)在，黃埔的產(chǎn)業(yè)、人口、配套是實實在在的，不用等，不用猜，不用忐忑，不用擔心，租客和接盤者都在哪兒等著呢，不用找不用等。
黃埔！黃埔！
黃埔是什么？黃埔真的好嗎？黃埔真的值得嗎？
先來看經(jīng)濟總量和增速，經(jīng)濟決定上層建筑，這是基本面，不能忽視，經(jīng)濟不行，一切都是扯。
圖片來源：黃埔觀察
黃埔經(jīng)濟總量第二，增速第一（南沙因為基建拉升，是例外）。
再來看人口增速，這決定未來的房價空間，只有人口增速超過房子增速，房價才能深圳化。
圖片來源： 黃埔觀察
黃埔人口增速是全廣州最快的，官方統(tǒng)計2023年常住人口將達到200萬，增速非?？臁?br/>
如果說，廣州哪個區(qū)最像深圳？那就是黃埔。
是什么？年輕人，新廣州人，科技產(chǎn)業(yè)，高新產(chǎn)業(yè)，是科學城、知識城的一步步帶動。
這些都是官方數(shù)據(jù)，假不了，有了經(jīng)濟和人口的基本面，下一步，黃埔房子怎么選？
回答這個問題之前，必須要理解目前或未來5年，黃埔最集中的人口、最聚集的就業(yè)、最大的風口、最聚集的資金是哪里？
哪里最成熟？哪里最現(xiàn)實？哪里不是圖紙上？哪里掉不到地上？
圖片來源： 黃埔觀察
答案是科學城！
為何？
現(xiàn)實是，南部魚珠CBD剛開始，未成規(guī)模，規(guī)劃NB，但尚需時日；北邊的知識城太遠太遠了，是一個孤島，規(guī)劃NB，但實在是太遠。
而科學城，已經(jīng)發(fā)展了20年了，規(guī)劃也是越來越NB了。
全廣州的世界500強，超過1/4在黃埔，而黃埔的世界500強，80%在科學城。
這一條理由，夠強了吧。
如果說要找?guī)讉€廣州的次中心，科學城肯定是首屈一指的。
在未來，如果知識城越來越NB了，而夾在中間的科學城，也一定會是好上加好。
科學城也是科技部10大世界一流科技園區(qū)。
聚集了300多家企業(yè)研發(fā)機構(gòu)，1000多家高科技企業(yè)，有86家孵化器。
如今，在中國制造2025、中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的新時代需求之下，科學城也被賦予了更高的使命。
建設(shè)“全球智能制造基地”“中國智造品牌中心”；打造國家生物安全治理試驗區(qū)；建設(shè)“摩天工廠”“無人車間”；5分鐘可達公園，規(guī)劃11條地鐵、200公里風雨連廊……
為此，黃埔區(qū)擬將科學城擴容7倍，至144.65平方公里，相當于黃埔區(qū)的1/3.。
今年3月11日，黃埔面向全球征集規(guī)劃設(shè)計方案，為了讓科學城更宜居宜業(yè)，也更具國際范。
之前的科學城規(guī)劃區(qū)域22平方公里：
新的擴容后的科學城144平方公里：
而我們要關(guān)注的，只能是科學城的核心區(qū)22平方公里，也就是能看得見未來的成熟的、靠譜的、安全的、配套齊全的、有租金的片區(qū)。
放大之后就是這一片。
科學廣場、區(qū)政府、香雪總部基地、青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地這個科學城的主軸。
也是政府規(guī)劃中的這個產(chǎn)業(yè)主軸，就是開創(chuàng)大道沿線。
圖片來源于 黃埔觀察
也就是說，長嶺居、永和都是不建議去關(guān)注的，雖然也有未來，但回歸核心，站穩(wěn)現(xiàn)在才是更明智并更正確的。
科學城主軸核心！
以上的分析就差不多了，就是想通過這個邏輯告訴你。
回歸一線。
回歸核心。
把握黃埔5年社保變半年的窗口期。
黃埔不是白云不是花都，它是廣州的未來，非常有價值。
如果你認同這個理念，自己去找房子看房子，一樣是可以的。
二手房慢慢淘，新房沒幾個，在開創(chuàng)大道這條核心主軸上一共只有三個項目在售。
大壯名城，保利羅蘭國際（基本售罄），品秀星樾。
位置最好的大壯名城，在科學城核心，價格5萬，位置最好，品牌一般，但價格也最高。
保利羅蘭國際，價格40000左右，不利因素就是挨著京港澳高速，有噪音影響，也基本賣完了。
品秀星樾，位置在東邊，香雪地鐵站600米，離未來規(guī)劃的23號線400米，價格35000。
在黃埔政策吹風之后，米宅就知道這個機會不能錯過，就一直在找項目，只是項目太少，房子不愁賣，房源太難談，歷時三個多月。
終于在品秀星樾拿下了團購房源，最重要的是，這些房子可以等你的房票。
廣州越秀地產(chǎn)出品，品牌品質(zhì)房企，帶裝修，35000元/平。
帶裝修，35000！
如下圖，品秀星樾在科學城的位置。
在科學城發(fā)展的主軸上，在地鐵邊上，在產(chǎn)業(yè)園的邊上。
緊臨的旁邊，就是在建設(shè)的香雪總部基地，未來這兒的人都是你的租客和接盤者：
如何評判價格是不是高了？性價比如何？是不是被忽悠了？米宅是不是要割我？
看什么?看周邊二手房價格！
因為二手房價格是市場價，沒有政府操作，是實打?qū)嵉馁彿咳嗽谥蔚膬r格，旁邊有一個已交房的萬科東薈城，離地鐵更遠，它的二手房價格，是區(qū)域價格的有力支撐和說明。
所以，品秀星樾帶裝修35000，不是坑，很值得，如果你想擠身一線，這個選擇，一定是錯不了。
干就完了！
綜上，
在正確的時間，做正確的選擇。
如果你的孩子剛大學畢業(yè)，不知道要去哪里。
如果你可以接受350萬的總價。
在2020年，選擇廣州科學城，選擇品秀星樾，可能不見得是100%最好的選擇，但一定是80%的安全的、靠譜的、可托付的、不后悔的選擇。
不是坑，掉不到地上，離主干道較遠，很安靜，宜居，配套有商業(yè)有學校，旁邊就是公園，是綠肺。
可租、可售、可居、可貸。
面積96平，單價35000-36000元/平。
特惠戶型圖如下：
未來，接受考驗和見證！
自媒體，發(fā)廣告其實是最容易的模式，但來到線下對接房源，還要建線下團隊，并且要堅持下來，你的專業(yè)還要接受業(yè)界的考驗、還要接受時間的見證，這是一件很難的事情。
米宅，只是在秉承兩點：
1、走正道，方能走更遠。
2、做實事，方能交知已。
米宅想為真正相信米宅、跟隨米宅的會員和粉絲做一些實事，雖然類似這樣的團購很難找很難談，出力不討好，但米宅還是堅持不懈的在尋找、落地、推薦。
比如這個品秀星樾，左說右說，上面子下面子，一共也只拿到30套特惠房源，可以等你拿到房票，而米宅，要拿這30套房源去交30個真正真正的朋友。
借著品秀星樾這為數(shù)不多的團購房源，講點干貨，講點底層邏輯，幫人幫已。
僅此而已。
洋洋灑灑幾千字，其實在廣州地產(chǎn)業(yè)界朋友看來，這就是一常識而已。
有廣州房票的，請關(guān)注天河。
沒有廣州房票的，半年社保的黃埔科學城就是你最好的選擇，沒有之一，沒有其它選項。
不看知識城，不看長嶺居，不看廣州邊緣的愛特城，也不看不限購的增城。
如果你略懂廣州，如果你略懂地產(chǎn)，這就是一基本常識而已。
謹遵常識，干就完了。
如果不相信米宅，不相信團購，秉承文章的邏輯去科學城核心主軸尋找二手，一樣是靠譜的今年擠身廣州的上佳選擇。
如果你時間有限，也不想折騰，也知道限價之下新房可能更好，那么，就跟著米宅梭哈吧。
如果想了解更詳細信息，加米宅工作人員微信，了解更多。
米宅簡丹：131 3710 3713（同微信）
米宅夢潔：131 3711 3714（同微信）
（完）
責任編輯：楊帥
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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