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90后注意了！這個城市幫你首套就買120平米!

發(fā)表時間：2020-06-15 作者：大白來源：米宅<原米宅米宅>

都知道我上個月去了長沙和重慶調(diào)研，所以很多人都在等著關(guān)于長沙、重慶的調(diào)研內(nèi)容，特別是長沙，按照慣例調(diào)研回來很快就會在破竹《大白的樓市一線聲音》更新一期內(nèi)容。

但是正好趕上《大白的樓市一線聲音》第二季結(jié)束了，所以最近一周，有太多的朋友都在催更，第三季什么時候上？長沙能不能買？買哪里？怎樣買？買了漲幅怎么樣？和鄭州相比，是買鄭州還是長沙？等等一系列問題，因為第三季還在準備，所以今天我就針對大家關(guān)心的問題，以文字的形式和大家聊一聊長沙。

對于長沙，有三個結(jié)論：

長沙，是一個“不值得“的城市！

長沙的洼地效應(yīng)正在被時間填平！

長沙的漲幅未來依然大概率會墊底！

1

長沙，是一個“不值得”的城市！？很多人看到會是一臉懵。

長沙不是房價洼地嗎？長沙不是全國最幸福的省會城市嗎？為什么長沙又不值得了呢？

不著急！先聽我說完。

首先問大家一個問題，都說長沙房價低，究竟有多低？你有沒有概念。

為了讓你對長沙房價低有更加形象地認識，先給你展示一組照片，請看下圖——

這是一套長沙開福區(qū)湘江世紀城一線江景豪宅，挑空、帶大露臺的，260平，大家猜猜這套房子報價多少錢？

這套房算是一線江景房，市場報價是253萬，你拿著小算盤算一算，單價不到1萬。

可能你會說，這套房源面積太大了，因總價高，所以單價低。那么請看下面三張圖片。

這是在長沙的“湯臣一品”印長江“項目，一線江景豪宅，精裝修，帶中央空調(diào)，帶明德和長郡學區(qū)，面積122㎡起，價格是多少呢？

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

——均價14500元/㎡

請再看下面這段視頻，這是長沙金融中心濱江新城的保利天禧，一線江景大平層，這個均價是多少呢？

——均價13200元/㎡。

上面我們展示的均是長沙優(yōu)質(zhì)地段、高端定位房源（項目），這樣的地段和房源，如果放在上海、杭州、武漢是多少錢？在上海要12萬+，在杭州要4萬+，在武漢要3萬+，當然長沙不能與上述城市同日而語。

但我相信通過上面三組圖片（視頻），你會對長沙房價低有一個清晰的認識。

房價低，那么相應(yīng)的租售比就高？

請看下面這組圖片，這是梅溪湖中心一套128平米三房，這套房是業(yè)主以9988的單價2018年搖到的，月供4000+，去年底收房，業(yè)主精裝修之后，這套房子現(xiàn)在的租金是多少呢？

——月租金是6800元/月

這套房子是可以實現(xiàn)租抵供的。

當然，上面這個房租案例相對極端，這是長沙優(yōu)質(zhì)地段高端盤精裝修的租金。但，這可以比較直觀的讓我們看到長沙的租售比。

在長沙，租金在正常的情況下可以抵月供的7成左右。

好，看到這里，相信大家一定對長沙的房子充滿了興趣。那么，長沙的房地產(chǎn)市場是什么情況呢？再看下面這張圖片，這是長沙梅溪湖建發(fā)央著5月的現(xiàn)房特價房信息——

這是小區(qū)的實景——

建發(fā)央著是梅溪湖屈指可數(shù)的不限價地，備案價18000元/㎡左右。

它也是長沙2016年的地王，當時樓面價9241元/㎡。

在整個梅溪湖在售項目限價11000元/㎡（左右）的情況下，它賣的特別差，所以這個項目一直做特價。從最新特價信息看，這個項目的特價單價已經(jīng)低到11689元/㎡。

憑我多年多個城市調(diào)研的資歷看，這是全國最慘地王之一。

這個項目的口碑也不太好，各種黑料層出不窮，真假難辨。

建發(fā)央著面對的困局就是長沙中高端項目共同的困局，但它不代表全部。

請看下面這兩張圖片，這是最近30天內(nèi)長沙新開盤的項目和銷售中心情況。

你會看到兩種截然不同的景象，一邊特價促銷，一邊瘋狂搶房。這背后的原因其實就是兩個字，限價。

換句話說，這個城市的房價帶有極深的行政烙印。

這也是長沙樓市的基本面。

2

接下來，長沙樓市會怎樣走？

毫無疑問，長沙的洼地效應(yīng)正在被時間填平！

當下，懸在長沙樓市頭上最大的疑問是長沙的調(diào)控會不會放松？

在沒有去長沙調(diào)研之前，我和很多人的觀點是一致的，傾向于，會。但調(diào)研之后，我改變了我的看法。

很多人認為，經(jīng)過連續(xù)三年的超嚴調(diào)控政策長沙，是時候了，該放松樓市調(diào)控政策了。主要原因有2個：

1）本地人購房需求已經(jīng)滿足

如果你認真捋一下長沙限購條例，你會發(fā)現(xiàn)這個城市主要保護的就是剛需首套的購買權(quán)力。很多人認為，連續(xù)三年的政策傾斜，已經(jīng)讓長沙本地人的購房需求得到了極大的優(yōu)先滿足。有一個數(shù)據(jù)可以說明這一點，在過去三年，長沙年輕群體購房比例迅速上升。

目前26-35歲占購房人群的50%，其中，95 后到 00 后客戶群體占比11%。

請重點關(guān)注這這兩個數(shù)字，50%和11%，因為這是兩個非常極端的數(shù)字。

同樣的購房群體，放在其他城市，分別是25%和5%，換句話說，長沙年輕人首次購房年齡普遍比其它城市早3-6年。

按照長沙限購政策，年齡越大的首房，越具備優(yōu)先購買權(quán)力。購房群體年輕化，直觀的說明長沙本地已經(jīng)沒有多少剛需購買需求了，能買的都買了。

2）長沙調(diào)控政策，已經(jīng)嚴重影響了長沙經(jīng)濟發(fā)展和城市競爭態(tài)勢。

首先是將巨量的外來資金拒之門外，嚴重抑制房地產(chǎn)發(fā)展進而影響城市經(jīng)濟發(fā)展；其次，土地市場也低迷，財政收入銳減，拖后城市建設(shè)。

有一個數(shù)據(jù)可以證明這一點：在國內(nèi)GDP排行榜上，長沙從2017年的第13跌至2019年的第16，相繼被寧波、青島、鄭州超過。

因此，基于以上兩點，很多人認為，是時候該放松調(diào)控政策了，是時候把長沙放到全國的城市競爭大盤中思考長沙的定位，再不靈活調(diào)控長沙就要變?nèi)€了。

我認可以上兩點，曾經(jīng)也有同樣的結(jié)論，但在長沙調(diào)研之后，我認為長沙短期之內(nèi)不會轉(zhuǎn)變調(diào)控力度。

這是因為從長沙年最近多個政策能看出來，長沙將嚴調(diào)控長久堅持的決心。

1、限價年均10%的漲幅，雖然沒有明文規(guī)定，但已開始執(zhí)行。

長沙的限價策略就是時間換空間，把漲幅滿滿的消耗掉。比如，深圳這一輪主漲行情用6個月就完成了，而長沙會用3年，甚至更長時間來完成。

2、長沙是國內(nèi)唯一一個明文規(guī)定開發(fā)商利率不能超過8%的城市。

2019年12月20日。長沙下發(fā)《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》，對商品住房價格及成本構(gòu)成、利潤率等方面做出明確規(guī)定，其中要求商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)利潤率為 6-8%。

3、長沙是全國交房就拿證的首個試點城市。

“交房拿證”，針對的是長沙限售的政策。

長沙執(zhí)行的是取得不動產(chǎn)證之后5滿五年可售。按照上面提到買新房的邏輯，從買到交房到拿證，正常是2-5年，也就是一套房子想要二次銷售，基本上就是奔著8年去的。

從以上三點，可以清楚的看到長沙調(diào)控持久戰(zhàn)的信心。

所以，接下里長沙的房價每年漲8%左右，政策上也會有一些空間操作，但調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變是不會的。

所以這個城市剩下的漲幅都會一點點的消耗在每一年中。

但，事情沒有絕對。

也不是沒可能長沙調(diào)控出現(xiàn)全面放松的可能。但大概率歷史會重演，因為房價上漲，從鼓勵買房一秒轉(zhuǎn)為反炒房，這之前是有過先例的。

在2016年長沙出臺了多個鼓勵買房降低落戶門檻的政策，但從2017 年 3.18開始，限價、限購、限貸，這種態(tài)勢延續(xù)了 2018 年，長沙出臺了堪稱歷史上最嚴的樓市限購政策。

限購，父母隨遷子女的，需滿 2 年才能單獨家庭購房；

未成年人不得單獨購房；

在校大學生生不得在限購區(qū)購房；

離婚后 2 年內(nèi)買房，按離異前家庭總套數(shù)評估限購；

落戶，不滿一年沒有購房資格；

限售，不動產(chǎn)取得5年后可交易；

... ...

可以說長沙樓市調(diào)控沒有最狠，只有更狠。

不僅調(diào)控政策收緊，還要查你賬。

長沙也因此被譽為國內(nèi)落實“房住不炒”最堅決、限購最嚴厲的城市。所以翻開長沙的調(diào)控歷史，長沙這個城市一貫如此。這是一個對房產(chǎn)投資安全感不高的城市，無論是開發(fā)商還是個人投資者均如此。

所以，我們才會在開篇就說，長沙，這個城市“不值得”。

價格洼地，看起來確實很誘人，但并不值得你花費太多的時間和精力去籌劃，完全看你是否方便。

比如你正好有長沙的購房資格，在長沙有親友資源，或者手里正好有一點閑散資金，想要找個基本面不錯城市存起來，長沙是不錯的選擇。

3

但，長沙房價漲幅至少五年內(nèi)大概率依然會墊底！

盡管長沙是全國的房價洼地，但長沙房地產(chǎn)市場在未來會有個趨勢：大城市里質(zhì)量最差、大概率漲幅墊底。

長沙的房子一定是未來大城市里質(zhì)量最差的。因為三限房。

長沙是一個對老百姓特別負責的城市，嚴格執(zhí)行限地價、限房價、限裝修，特別是限裝修，是要求開發(fā)商連品牌都要求寫在合同里。

但，即使在這樣的嚴格限制之下，我們會看到長沙交房維權(quán)是風氣云涌。

限價是把雙刃劍。因為限價，開發(fā)商沒有作好產(chǎn)品、好規(guī)劃的動力；因為限價，開發(fā)商考慮利潤，減配是無奈的選擇。類似用涂料畫人工湖交房這樣的事件，在長沙并不會是個例。

長沙房價漲幅至少五年內(nèi)會墊底。因為這個城市剛需小戶型比例失衡。

這是最新的一線市場調(diào)研，長沙主力購房面積是120-140平，可以占到40%，100平米以上可以占到85%。

這個比例放在同等級城市中是，100平米以下60%，120平米以下要占到75%。

這背后是因為房票珍貴，房價便宜，所以這個城市才會出現(xiàn)首套購買120-144為主的個例，從長遠看，這也將是影響長沙房價上漲的一個重要因素，在二手房交易中我們知道，面積越大，房價漲幅越小，因為總價約束。

在這個城市看房子，沒人會問你首付預(yù)算是多少，他們最主要關(guān)心的是你有沒有資格，因為這個城市的房價便宜到不需要問你有沒有首付，只要有資格你都能買的地步。

所以，長沙全國唯一一個剛需首套就買120平米大房子的城市。

4

好，我們來總結(jié)一下——

1、長沙的房價好便宜。這是每一個到這個城市的人都要發(fā)出的感嘆。

但，長沙不歡迎投資客，作為房住不炒的典型城市，長沙不值得你花費太多的時間和精力去籌劃。

我從長沙調(diào)研開始就一直研究長沙的房子，研究了快一個月，已經(jīng)打算放棄。因為外地三無想要在長沙獲取購房資格面臨要么周期長，要么成本高的選擇。更直白一點，要么兩年，要么6-8萬。

對于跨城市投資的人來說，以120㎡左右為例，6-8萬，占總房價5%左右，相當于5%的稅費，占首房首付30%左右。如果你只買一套房，顯然不值得。

如果選擇兩年社保，或者落戶滿一年，這兩種方式太過漫長。

還有一種通過法拍途徑獲取購房條件，但在限價的背景下，長沙二手比新房貴，法拍比二手貴，實在很難下手。

2、長沙限價每年都有10%左右的上漲，因此新限價盤比老限價盤貴，所以大家都在搶老限價盤。

這是長沙最新的限價地圖——

這是長沙在過去三年的限價漲幅——

這也是很多人搶房的原因，一方面是限價不斷上漲，另一方面一二手倒掛，新老限價盤也倒掛，同一個區(qū)域，兩個相鄰的項目，就會因為限價出現(xiàn)1000-2000的價差。

也基于此，很多人對長沙房價上漲充滿信心。

3、長沙沒有地段差，所以這個城市的好房子是被低估的。

我們之前每到一個城市都要找到這個城市的C位，然后建立一個房價地圖。但是在長沙，沒有地段差。這樣的結(jié)果就是我們在這個城市買房就最優(yōu)質(zhì)的板塊，買好房子就行。

在這個前提下，我們再來看長沙的樓市地圖，會發(fā)現(xiàn)長沙大大小小有十多個片區(qū)，其中最有價值有三個半：

1、梅溪湖一期

2、市府-濱江

3、武廣新城

4、開福區(qū)南部北辰三角洲（半）

為什么是這三個板塊？我們將會在長沙調(diào)研的下一篇，詳細講。

5

前一段，在微博上看，看到一個有趣的問題，一個剛畢業(yè)的大學生問，自己赤手空拳在燕郊多少年能買到房子？

大V回復(fù)，35歲之前讓你買到就不公平了。

那么，我們來看長沙這座城市，在全國各大城市剛需首套都要花掉“6個錢包”的前提下，長沙對年輕人給了極大的誠意。剛需青睞的90平米小三房在這個城市沒有市場，年輕人起步都要120平，這公平嗎？

當下，長沙房價被嚴格限制，二手房被鎖死，對那些曾經(jīng)的買房人，是不公平的。

我們在長沙調(diào)研，遇到很多在深圳、廣州、東莞、佛山打工的湖南人去長沙買房的人。

他們買長沙的錢，很多來自他們在一線房產(chǎn)增值變現(xiàn)部分，這對同期買房的長沙人來說是不公平。

他們一方面是被一線回鄉(xiāng)的同齡人抄底，另一方面被本土后浪們撿漏。

但，這就是長沙，這就是它對房產(chǎn)投資人的吸引力所在。

如果，你對長沙、重慶、廣州樓市感興趣，可添加我助理微信，咨詢選籌投資建議。

米宅劉星：155 3807 3718（同微信）

米宅簡丹：185 3713 3714（同微信）

（完）

責任編輯：楊帥

標簽: 長沙

源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導實地走訪和一線調(diào)研，
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