在揭開接下來會(huì)翻倍城市謎底之前，我們需要先統(tǒng)計(jì)出上個(gè)上漲周期中房?jī)r(jià)漲幅TOP10的城市。為了讓數(shù)據(jù)更客觀，更貼近我們每一個(gè)人，我們選取的時(shí)間段為：2016.1-2020.5。有三個(gè)前提條件：目前中國(guó)有337個(gè)城市（不含港澳臺(tái)），這其中包含一、二、三四線等，并不是所有的城市都具有可對(duì)比性。比如，個(gè)別三四線城市漲幅很高，但三四線城市的問題，不是漲幅的問題，而是流動(dòng)性的問題。2、除了北、上、深三個(gè)城市起始時(shí)間是2015年1月，其它所有城市均為2016年1月。這是因?yàn)橐痪€城市作為龍頭城市，行情啟動(dòng)比二線城市普遍早6-12月。3、截至?xí)r間，考慮疫情影響，綜合考量會(huì)選擇最近5個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)均值，深圳除外；在以上三個(gè)條件下，我們統(tǒng)計(jì)了32個(gè)一二線城市房?jī)r(jià)漲幅情況——2016.1-2020.5各大城市漲幅，詳見下表——
1、漲幅前10的城市分別是：深圳、佛山、海口、西安、寧波、三亞、東莞、廈門、石家莊、濟(jì)南。這其中深圳以130%的漲幅排在榜首，因?yàn)樯钲谝呀?jīng)比國(guó)內(nèi)其它城市多走了一輪漲幅。
▲2015-2020深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)
2、珠三角中經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市；
3、區(qū)位核心，可抱廣州和深圳的大腿。
因此這兩個(gè)城市每年都有不錯(cuò)的小陽(yáng)春上漲行情，屬于穩(wěn)步上漲城市；
▲2015-2020佛山房?jī)r(jià)走勢(shì)
1、限購(gòu)?fù)?，在大多?shù)一二線限購(gòu)之后，?？诤腿齺啅?017年開始啟動(dòng)，連漲兩年；2、市場(chǎng)小，卻承接來自全國(guó)的資金和購(gòu)買力，漲幅拉升迅猛；但這兩個(gè)城市也是回調(diào)幅度最大的城市之一，典型的投資+政策市。
▲2015-2020三亞房?jī)r(jià)走勢(shì)
因此，對(duì)于?？诤腿齺嗊@樣的城市進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)很重要。廈門，福建有錢人支撐起來的，市場(chǎng)小，房?jī)r(jià)虛高。寧波和廈門類似，都是本地購(gòu)買力太強(qiáng)勁，因此連漲三年。
▲2016-2020寧波房?jī)r(jià)走勢(shì)
濟(jì)南是強(qiáng)省會(huì)時(shí)代崛起的二線代表，對(duì)于濟(jì)南和青島，經(jīng)過上一輪房?jī)r(jià)上漲，二者房?jī)r(jià)差從3200元/㎡縮小到559元/㎡，這是所有雙核省會(huì)城市的大趨勢(shì)，省會(huì)注定要成為省內(nèi)一哥的，只是時(shí)間問題。▲2017-2018濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)西安是上一輪樓市行情中漲幅持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)城市之一，連續(xù)三年漲幅超過30%，一方面是政策面的寬松，限價(jià)，后續(xù)沒有加碼政策等，另一方面是房?jī)r(jià)起步基數(shù)低6450元/㎡。2、漲幅墊底的5個(gè)城市分別是：沈陽(yáng)、青島、天津、南昌、大連天津、大連、青島漲幅墊底很大程度上源自這三個(gè)城市自身的沒落。一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲最大原動(dòng)力是貨幣貶值，但決定漲幅大小的是城市基本面，人口、和經(jīng)濟(jì)。因此，買房要避開此類在新一輪城市競(jìng)爭(zhēng)中不斷沒落的城市。同理，在一個(gè)城市中，老城區(qū)核心地段是不保值的，新的商圈在崛起。3、有四個(gè)城市非常特別長(zhǎng)沙、西安、蘇州、深圳，他們分別代表樓市調(diào)控的四種狀態(tài)：嚴(yán)調(diào)控、寬限購(gòu)、壓托并行、政策刺激，因此在不同政策調(diào)控方式下，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出四種不同形式：長(zhǎng)沙：房?jī)r(jià)被控制，成為全國(guó)房?jī)r(jià)洼地；蘇州：越控越漲，連續(xù)兩年持續(xù)走出獨(dú)立行情；5、從漲幅匯總表看，超過45%的城市房?jī)r(jià)漲幅都在50-60%。在這里大家會(huì)有疑問，中國(guó)城市綜合實(shí)力排行榜為什么和房?jī)r(jià)上漲排行榜差別巨大，換句話說，就是大家公認(rèn)的好城市的漲幅為什么不高？比如北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢等，原因有兩個(gè)：1、房?jī)r(jià)基數(shù)高，樓市體量太大。比如北京均價(jià)從3.8萬/㎡翻倍到7.6萬/㎡很難，但西安6500到12000卻很容易，因此如果追求漲幅，價(jià)格低比城市價(jià)值更重要。換話句話就是好城市相對(duì)來講并不是好選擇。
2、相比一線的北京、上海，二線城市中，比如杭州、成都、武漢等，正處在城市框架急速擴(kuò)張階段，熱炒新區(qū)，撤縣并區(qū)都會(huì)攤平城市均價(jià)。因此，城市漲幅統(tǒng)計(jì)匯總數(shù)據(jù)，并不能完全真實(shí)反映城市房?jī)r(jià)的漲幅，比如廈門、佛山很大程度是市場(chǎng)底盤太小。6、通過以上復(fù)盤，我們可以看到樓市上漲主要存在三種表現(xiàn)：大漲大跌、大漲陰跌、大漲橫盤繼續(xù)漲。這背后是城市基本面的不同。在某一個(gè)特定時(shí)期，漲幅靠炒作，下跌看基本面。因此——大漲大跌的城市基本面弱，要么人口不足，要么經(jīng)濟(jì)很差。比較典型的如廈門、三亞。對(duì)于這類城市進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)很重要，宜早不能晚，晚了就被套了。大漲橫盤繼續(xù)漲的城市城市基本面強(qiáng)，比較典型的如南京、杭州、蘇州；對(duì)于這類城市，選對(duì)方向和板塊很重要。因?yàn)槌鞘刑幵诳焖侔l(fā)展中，還有最后一次城鄉(xiāng)結(jié)合部暴擊機(jī)會(huì)。如果抓住，不僅是分享這個(gè)城市的城運(yùn)紅利，更是分享了最近三五年中國(guó)最大的城市化紅利。大漲陰跌的城市基本面強(qiáng)，但限購(gòu)限貸政策太嚴(yán)格，比如北京、上海，門檻兒高，適合大資金。7、通過上面的復(fù)盤，我們可以清晰的看到樓市城市間的輪動(dòng)線：一線，北上深在2015年就已經(jīng)開始啟動(dòng)上漲趨勢(shì)，其中深圳還要更早；
二線中，北方城市、長(zhǎng)三家、珠三角中經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)，人均GDP高的二線是第二輪，從2016年開始啟動(dòng)，后續(xù)南方二線和西南城市開始陸續(xù)啟動(dòng)，基本上是在2017年；2018年是強(qiáng)二線城市走出獨(dú)立行情的一年；2019年深圳在政策和信貸的雙重刺激下再次走出新一輪樓市上漲的第一步。
好，本文的重點(diǎn)來了，我們復(fù)盤上一輪城市漲幅，一是為借鑒，二是為提前謀劃。歷史是相通的，但不會(huì)完全照搬。未來樓市基本面會(huì)有3個(gè)大趨勢(shì)：1、未來大概率不會(huì)再有像2016年政策刺激下全面暴漲的行情了，或者說并不是所有的城市一定會(huì)迎來主升浪，你會(huì)面臨一個(gè)問題：是提前在下一個(gè)會(huì)有漲幅的城市埋伏，還是現(xiàn)在就選擇價(jià)格最低的一個(gè)城市，等著？其實(shí)關(guān)于這個(gè)問題，是沒有標(biāo)準(zhǔn)答案的。有人是2015年買深圳，2016年買南京、2017年買西安、三亞、2018年買沈陽(yáng)；但也有人，2015年買深圳，2016年買深圳，2019年還是買深圳，最近也在買深圳；我們不能單純的計(jì)算誰賺的更多，就認(rèn)為誰的路徑是最優(yōu)選擇。一個(gè)是“卡點(diǎn)狂魔”，一個(gè)是“深耕楷?！?，這背后不僅僅是路徑選擇的差別，還有自身資源和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差別。但有一個(gè)基本原則是，大資金優(yōu)先一線，有一定資金實(shí)力可提前布局城市，比如廣州；資金實(shí)力一般，優(yōu)先選擇同等級(jí)二線城市中，價(jià)格低的城市，比如長(zhǎng)沙、重慶。2、在上一輪中城市競(jìng)爭(zhēng)中沒落的城市接下來會(huì)繼續(xù)沒落，比如青島、大連；在上一輪中崛起的城市接下里會(huì)繼續(xù)崛起，比如合肥、鄭州、西安。這一點(diǎn)可以作為城市選擇的重要參考，但不是決定性。3、樓市中三股力量依然決定房?jī)r(jià)短期漲幅，輪動(dòng)跟漲、區(qū)域購(gòu)買力、價(jià)差。目前比較明確的是廣州，大概率會(huì)跟進(jìn)是廈門、寧波，市場(chǎng)預(yù)期極大的是長(zhǎng)沙。
（完）
責(zé)任編輯：楊帥
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
更多精彩內(nèi)容請(qǐng)識(shí)別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財(cái)經(jīng)視角下的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置！
