深圳這次大漲，讓很多人夢(mèng)回2015年。2015年，正是深圳這個(gè)帶頭大哥，開(kāi)啟了全國(guó)樓市的史詩(shī)級(jí)上漲。2016年初深圳樓市堪堪企穩(wěn)之后，一線的北上廣和二線的合肥、濟(jì)南、武漢、南京、鄭州、成都等城市都接力大漲，大水一直漫灌到所有三四線。這一次，又是深圳領(lǐng)漲，經(jīng)濟(jì)大背景則是疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行，財(cái)政壓力巨大，要拉內(nèi)需，又要?；ǎ茈y控制放水的沖動(dòng)，資金出籠，房?jī)r(jià)恐怕又要漲。水庫(kù)集結(jié)重兵，再次殺入重慶，據(jù)說(shuō)重慶市場(chǎng)已開(kāi)始異動(dòng)。然而看起來(lái)順理成章的事情最容易讓人迷失心智，因?yàn)榈讓舆壿嬋e(cuò)。
2010-2014年，國(guó)內(nèi)GDP一直維持在7-10%的高速增長(zhǎng)水平。自2015年起，GDP增速首次降到了7以下，然后一路緩慢下滑，2019年6.1%的增速創(chuàng)下了近30年新低，接著是今年一季度被疫情大幅拖累，首次出現(xiàn)了-6.8%的負(fù)增長(zhǎng)。和15年之前比，16年之后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在放緩，財(cái)富積累的速度在變慢。上一輪大漲，是房改之后惟一一次全國(guó)大規(guī)模普漲，兩到三倍的漲幅透支了過(guò)往20年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。這種轟轟烈烈的上漲是多年勢(shì)能的累積，是在特定歷史條件下發(fā)生的，前無(wú)古人，后很可能也不會(huì)有來(lái)者。一是近三年積累的財(cái)富增量和過(guò)往20年完全不是一個(gè)量級(jí)；二是房?jī)r(jià)被大幅推高后想再次翻倍，需要數(shù)倍于上一輪的資金和勢(shì)能，這幾個(gè)條件目前都完全不具備。我們從深圳就能看出答案，15年深圳大漲只吸引了全國(guó)部分投資客，更多是本地剛需和置換的入場(chǎng)，就收獲了1-2倍的漲幅。這次大漲則是全國(guó)投資客齊聚深圳，砸錢(qián)熱情史無(wú)前例。 全國(guó)資金猛砸深圳，最終收獲了多少漲幅呢?目前西部漲了30-50%，中部漲了15-30%，東部漲了10-20%。中部和東部后續(xù)還會(huì)補(bǔ)漲，但最終會(huì)弱于西部的漲幅。這次全國(guó)參與的資本狂歡，最終以50%的漲幅封頂（個(gè)別神盤(pán)和學(xué)位房的更高漲幅不計(jì)算在內(nèi)），和上一輪相比火力弱了五到八成。這是吸引了全國(guó)資金的深圳本輪戰(zhàn)績(jī)，何況其他城市?不要說(shuō)基數(shù)低翻倍更容易，現(xiàn)在很多二線基數(shù)已經(jīng)不低了，何況二三線城市數(shù)量眾多，資金嚴(yán)重分散后能量要弱的多。
其次，中國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入尾聲。從上世紀(jì)90年代，中國(guó)城市人口快速增長(zhǎng)，大量農(nóng)民進(jìn)城，2000年到2015年，每年的城鎮(zhèn)化率接近1.5%。這個(gè)時(shí)間段恰好契合了房地產(chǎn)的高速發(fā)展，快速城鎮(zhèn)化，大量農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)極大推動(dòng)了二三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。從2015年開(kāi)始，城市化進(jìn)程開(kāi)始放緩。全國(guó)人口城鎮(zhèn)化率從15年的1.33%，到16年的1.25%，17年1.17%，18年的1.06%，19年的1%，每年都在穩(wěn)步下跌。截止目前，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率60.6%。雖然很多人拿歐美日本80%的城鎮(zhèn)化率來(lái)對(duì)比，認(rèn)為中國(guó)有20個(gè)點(diǎn)的差距可以追趕。但國(guó)情不同，不能生搬硬套，實(shí)際情況是中國(guó)的城市化進(jìn)程已進(jìn)入發(fā)展瓶頸，農(nóng)民進(jìn)城的腳步大大變慢了。城市化進(jìn)程變慢，支撐二三四線的樓市購(gòu)買(mǎi)力大幅減少。最后，疫情影響，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下行，逆勢(shì)大漲的動(dòng)力不存在。經(jīng)濟(jì)下行期，貨幣會(huì)適度寬松，提振消費(fèi)，拉動(dòng)基建，但飲鳩止渴的道理都懂，不可能不計(jì)后果地?zé)o限制寬松。但是，在貨幣適度寬松和資金避險(xiǎn)情緒的雙重刺激下，小規(guī)模的點(diǎn)狀行情卻極有可能出現(xiàn)。
仍以深圳為參照，用三個(gè)關(guān)鍵詞去預(yù)測(cè)下一步可能發(fā)生什么。年后3月份，疫情還在蔓延，全國(guó)樓市一片悲觀，深圳卻迎來(lái)一波反常的逆市大漲，深究根本原因，還是人們對(duì)資金避險(xiǎn)的需求。疫情和經(jīng)濟(jì)下行，加大了人們對(duì)貨幣放水的憂慮和預(yù)期，讓人們更有把大額資金放進(jìn)安全池子的沖動(dòng)，走到漲幅中段，又是全國(guó)人民最看好的深圳，承接了人們的資金避險(xiǎn)需求。等深圳這個(gè)池子的水位升到足夠高度之后，還有哪些池子能承接其他的資金量，自然是安全的有價(jià)值的城市。國(guó)內(nèi)有價(jià)值的城市能有多少，掰手指數(shù)一數(shù)就知道了。深圳這一輪大漲的主題是分化，東西部分化，投資盤(pán)和普通盤(pán)的分化。同樣，被資金選中的城市大概率要再走一遍深圳走過(guò)的路，尤其是面積大，新盤(pán)多，二手存量巨大的二線城市，全城普漲的壯觀景象不可能再重現(xiàn)了。一是這一輪資金量有限，資金要集中于點(diǎn)而不是面，才能推動(dòng)上漲。二是投資客學(xué)聰明了，學(xué)會(huì)了基本的價(jià)值分辨，不再像以前那樣看見(jiàn)房子就跳進(jìn)去，引頸英勇就義的韭菜越來(lái)越少了。這個(gè)有限指的是漲幅有限，翻倍基本不用想了，選對(duì)了優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，收益預(yù)計(jì)在30-50%之間，個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)可能到80%，上一輪的雞犬升天，閉著眼睛買(mǎi)了就賺，不存在的。現(xiàn)在，考驗(yàn)?zāi)氵x籌能力的時(shí)間到了。
米宅珠三角
收獲知識(shí) 增長(zhǎng)財(cái)富
（完）
責(zé)任編輯：小磊
