謹遵承諾，這是第二篇城市分析。
什么是笨？
笨，就是面對不同的環(huán)境和問題，總是用一套方法，還總期待得到不一樣的結果。
我們在工作中，身邊處處都有這樣的人，在買房中，也有太多這樣的笨人。
笨人不管是在2015年，還是在2018年，還是在2020年，都是用一個方法和視角來看這個世界，用一個在三四年前看過的一篇文章來指導現(xiàn)在，還動不動的質問你，你不是這樣說的嗎？
而，聰明人該如何把握買房節(jié)奏和選籌方法論？
1、在市場高漲時關注板塊輪動，可關注郊區(qū)，三線，老破小。
2、在市場平穩(wěn)時關注次新，二線。
3、在市場蕭條時關注主城、核心、一線、強二線。
現(xiàn)在是什么時期？
可以肯定的是，蕭條期。
所以，我們要怎么做？
1、回歸主城，放棄郊區(qū)。
2、回歸核心，放棄新區(qū)。
3、回歸一二線，放棄三四線（長三角珠三角的群另論）。
4、回歸基本面，放棄大概念。
而這，其實就是所有城市目前選籌的底層邏輯。
這篇稿子里說的12個城市的選籌，其實也是這個簡單的邏輯。
所謂，大道至簡，就是如此，沒有那么高深，也沒有那么多玄乎。
按照約定，今天來繼續(xù)說這幾個城市，如果你明白了上面的道理，下面的城市分析，我說的統(tǒng)統(tǒng)是廢話。
1
天津
天津的兩個網(wǎng)紅區(qū)域是要放棄了，一個是海教園，隨著海教園供應量逐步增加，之前獨有的學區(qū)政策面臨崩盤，這是最大的風險，而濱海新區(qū)處在一個非常尷尬的存在，規(guī)劃太大，土地太多，重點變來變去，小散就不要去瞎摻和了，局部不錯的幾個小區(qū)域進去是新加坡出來就是大鄉(xiāng)村，小散也不要去碰了。
天津置業(yè)很簡單，有錢下三區(qū)，中產(chǎn)上三區(qū)，剛需環(huán)城四區(qū)（地鐵疊加距離、學區(qū)）。
而對于外地人沖著高考優(yōu)勢來投資的話，避開主城六區(qū)的高房價（和平最高的已經(jīng)8萬），環(huán)城2萬左右的房產(chǎn)，可能是比較好的選擇，可進可退。
環(huán)城四區(qū)，西青>=津南>=北辰>東麗，2萬的房價，重點關注西青精武鎮(zhèn)（近南開）和北辰宜興埠（雙地鐵、三環(huán)內）。
為何？
西青是最NB的和平區(qū)的外溢，津南是次NB的南開區(qū)的外溢。
這里的2萬，可能是高考資源疊加房產(chǎn)投資的優(yōu)選，控制總價，永遠是投資的核關鍵。
我說的是外地人，基于高考移民之下的投資選擇。
下圖的軌道交通圖，告訴你為什么只關注天津主城六區(qū)和主城第一外溢區(qū)。
要的是天津高考名額，你要的不是天津的學區(qū)房，這要分清楚。
2
青島
青島和重慶一樣，因地形影響，不得不成為一個多中心的城市。
青島的發(fā)展主軸，是兩個。
1、一個是現(xiàn)實中的東海岸跨海握手西海岸。
2、沿海灣一路濱海發(fā)展（東海岸、城陽、紅島、高新、膠州、黃島、西海岸）。
哪個靠譜？
答案是1，2肯定是不靠譜的，也順帶著誕生了一堆坑。
青島也是在一圈劃了太多的新區(qū)，但無一例外，大多都是坑。
即墨、膠州肯定是不要碰的，即墨創(chuàng)智新區(qū)、上合新區(qū)、空港新區(qū)是青島三大坑。
從地鐵規(guī)劃圖是可以看出，兩個紅圈標注是，是相對安全的， 其它都是要慎重的。
改善看東海岸主城，建議市北，因為供應量大。
剛需看東海岸主城外溢，建議城陽，因為供應量大，因為有補貼。
可適當、謹慎關注西海岸，只關注核心區(qū)，因為，西海岸規(guī)劃太大了，沒有那么多的人。
下面的圖，告訴你，什么是青島。
3
武漢
武漢也是一個很特別的城市，武漢的發(fā)展有兩個主軸，一個是沿江，一個是向東。
用這張圖去理解大武漢。
和長沙不一樣，武漢的城市中心發(fā)生了轉移，但沒有鄭州這么明顯和替代性。
以前的武漢中心在漢口，如今的城市發(fā)展重心是一路向東，中心到了武昌，科創(chuàng)到了光谷，而城市東邊緣的光谷東，一樣是熱門的搶房搖號區(qū)。
所以，在武漢買房，要記住這三句話。
1、擁江兩岸。
2、重心向東。
用這個思路去理解武漢就大差不差了。
在這兩個主軸上去買，就錯不了。
用自己的預算對號入座即可，在江邊改善，在四新、白沙洲剛需。在光谷可投資，不碰長江新城。
4
海南
海南要做為一個省來分析。
全島限購，但如果有海南房票的話，海南是可以買的。
海南不適合首套投資，但做為資產(chǎn)配置來說是肯定可以的，確定的是概念不斷，不確定的是概念兌現(xiàn)和落地程度。
海南目前最值得買的就是海口，然后是一路向南的東線，一直到三亞，東線只看海邊、只看大盤、關注配套，縣城里的房子均無價值，文昌有點LOW，博鰲虛高，萬寧只看石梅灣，陵水只看清水灣，西邊到崖州灣就截止了，什么東方、儋州、臨高都不看的，窮山惡水，沒啥意思。
值得你買的房子足夠你挑足夠你買，你說你非要問別的地方別的樓盤圖啥？
海口怎么買？如果有房票，我的建議就是只看主城，甚至市政府所在的西海岸都不看，江東新區(qū)也不看，就是只看省政府所在的主城片區(qū)，想看海的話就買海甸島、新埠島，其它地方都不用看的。
?？谡魏苷_，你只買限價盤，只關注限價盤即可，有一張無形的手在幫你賺錢，你還想啥？
5
廈門
廈門每年房產(chǎn)交易的盤子里，70%以上都是二手房，也就是說，廈門島的房子才是廈門。
島內的房子是稀缺的，島外的房子一環(huán)套一環(huán)，不稀缺。
廈門不是福建人的廈門，是全球福建人的廈門，他們分布在柬埔寨、美國、非洲、菲律賓等地。
對于廈門本地人來說，這是一個悲慘的邏輯，買島內就是4萬起，想便宜只有島外。
廈門置業(yè)，也就是一個無奈的選擇，因為只有島內才是廈門，所以，你想買廈門，就只看島內吧，買不起7萬+的新房，就看看二手吧。
實在不行，沿著地鐵去集美看看，翔安看看，其它都不用看了。
因為我在廈門考察時，見過太多認為島內太貴，先在島外買房，之后，一是有錢了一定轉島內，二是孩子上學時不得不轉島內。
都是折騰。
6
濟南
濟南，是我看過全國幾乎所有省會之后，最簡單、最容易解讀的省會城市。
濟南其實和鄭州特別像，鄭州的邏輯就是濟南的邏輯。
但濟南比鄭州更容易，因為，鄭州還有常西湖、高新區(qū)在向西拉扯，鄭州還把市政府放在了西區(qū)，但濟南很容易，全部向東。
鄭州一路向東，濟南也是。
鄭州在空間規(guī)劃是東強，濟南也是，東強。
鄭州的買房邏輯是只看東強，濟南也是。
所以，濟南很簡單，CBD周邊5公里，考慮到北邊是河南邊是山一路向東，可以東6公里，西4公里，南北3.5公里，在這個范圍里選籌，錯不了。
紅點是綠地IFC中心，代表CBD。
有錢就近一些。
沒錢就遠一些。
投資就綜合一下。
7
昆明
昆明的發(fā)展主軸也是兩個，一個是滇池邊，這是獨特資源，二是主城到呈貢的東南主軸。
所以，空港肯定不行，北市和高新、滇池西也一般，要不就是滇池邊，要不就是東南方向主軸，其實呈貢發(fā)展了近20年也很一般，即使市政府搬了過來能量依然不夠，去昆明調研時看到打著新區(qū)概念的融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)的4000多套公寓在全國大賣，心里不禁在想，這4000多棵韭菜都是誰??？這玩意買了都得砸手上。
昆明購房，兩個建議，一是會展板塊滇池邊，二是巫家壩CBD，其它區(qū)域其實不用看的，呈貢亦不用看，呈貢南邊什么綠地健康城的就更不用看了，打著旅游概念的撫仙湖也不用看，打著旅游概念的安寧更不要看。
圖中的價格是去年8月份的價格，去年組織的巫家壩CBD團購帶裝修18000左右，如今2萬以下的房子已經(jīng)沒有了，標準22000。
昆明房價不便宜，但沒辦法，沒地。
8
沈陽
沈陽是一個撕裂的城市。
這種撕裂的城市通常很難分析，因為，決定這個城市發(fā)展動能的東西恰恰不是我們可以決定的。
不像杭州，杭州也是一個撕裂的城市，阿里、科創(chuàng)在西，城市規(guī)劃一路沿江向東，但杭州不一樣，杭州有阿里，杭州還有一個強大的開明的極具互聯(lián)網(wǎng)思維的政府。
所以，在杭州，未來科技城可以推薦買，50公里之外的大江東也可以推薦買。
沈陽CBD在北站南邊的金融城。
之前的沈陽，重心南移，大力發(fā)展渾南，市政府也搬了過來，做的風風火火的，從軌道規(guī)劃也可以看出沈陽的明顯南拓。
如今又在大力規(guī)劃和發(fā)展沈北新區(qū)，也是國家級新區(qū)。
東邊還有沈撫新區(qū)。
主城的舊改、城改也極其緩慢。
所以，A、主城，B、已有起色的渾南，C、國家級的沈北。
這是一個選擇題。
問我答案的話，我會說，沈陽沒有阿里，沈陽政府也不是杭州政府。
在這樣一個未來不確定的城市投資，我的觀點是：只看現(xiàn)在，不問將來。
現(xiàn)在不錯的，未來不會差。
現(xiàn)在不好的，未來不一定能好，但現(xiàn)在可以吹的好。
在沈陽，不能為吹NB買單，不能為規(guī)劃買單。
長白的漲幅，告訴我們，沈陽人也很理性，夾在主城和新城之間的區(qū)域，兼具好規(guī)劃和配套，才是最好的選擇。
過去是，現(xiàn)在是，未來也是。
所以，在沈陽，我的建議是。
1、金融城周邊6公里。
2、已經(jīng)發(fā)展有起色的渾南成熟區(qū)。
3、主城二手次新。
4、錢少的，沿著地鐵向外找主城第一外溢區(qū)，綜合距離和價格就好。
5、在沈陽，永不碰遠郊新區(qū)新區(qū)，管你是國家規(guī)劃還是宇宙規(guī)劃。
9
洛陽、淄博、岳陽
以上三個城市，只是引子，其它城市，道理一樣，邏輯類似。
對洛陽最好的分析就是，買鄭州。
對淄博最好的分析就是，買濟南。
對岳陽最好的分析就是，買長沙。
這三個城市的房價相比下面的地級市，房價遠沒拉開，這么便宜，還去洛陽淄博岳陽要什么自行車？
10
最后
不知不覺，已經(jīng)3500字了，遠超一篇稿子2000字的標準，就此打住，其它沒有談及到的城市，下次再聊吧。
聊一下另一個話題。
什么時候買？
答案是：不必等，就是現(xiàn)在。
房住不炒都已經(jīng)三年多了，需求都壓抑了三年多了，你還想啥？
即使2016年翻番了，房價太高了，平均到2016-2020這五年，每年漲多少？算不算穩(wěn)定？
而且，在我們看好的，推薦的一二線大城市，哪個跌了？
站在2020年中。
沒跌的穩(wěn)了。
跌了也穩(wěn)了。
你還在等啥？
上下5%的漲跌幅，不應該是一個NB的人關注的焦點，買定離手，好好生活，關注主業(yè)，搞定老婆和丈母娘，提高賺錢能力，才是王道。
共勉，各位。
擴展閱讀：12座城池，一句話，一輩子...
（完）
責任編輯：楊帥
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調研，
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