對深圳樓市的幾點(diǎn)預(yù)判
發(fā)表時(shí)間：2020-04-17
作者：
大漁 來源：
米宅珠三角
這兩天本來是想寫篇稿子的，結(jié)果一個(gè)字也沒寫，原因是從這周一開始，微信咨詢量突然大增。找我咨詢的當(dāng)然都是想在深圳買房的，咨詢量周二大于周一，周三大于周二，周三達(dá)到一個(gè)頂峰，全天一直在不停地回復(fù)信息，這種情況只在去年的818和雙11后出現(xiàn)過。與此同時(shí)，管家反饋的一線信息，中部有些片區(qū)和樓盤開始鬧房荒了，房價(jià)在快速上漲。兩條線綜合在一起，我的內(nèi)心是不安的，因?yàn)樯钲跇鞘械淖呦蛟絹碓椒抢硇浴?/span>其實(shí)從去年11月份到年底，中部的福田和龍坂片區(qū)已經(jīng)漲了不少，這屬于正常的板塊輪動(dòng)范疇。突發(fā)疫情讓人們本來有了看空預(yù)期，但3月份西部反常的逆市上漲，加上各類新聞的推波助瀾，讓很多人的心態(tài)徹底崩壞，喪失了基本的判斷力，開始恐慌入場。其實(shí)這個(gè)階段進(jìn)場的，多半是種種原因一直未買進(jìn)的剛需，和手里有些閑錢的非典型投資客，這個(gè)時(shí)候跑步進(jìn)場只有一個(gè)原因：怕現(xiàn)在不搶一套深圳房子，以后再也買不起了。這部分買房人的預(yù)算集中在400-600萬，因?yàn)?00萬以上的多瞄準(zhǔn)西部，價(jià)格太高開始觀望了，300萬以下的直接破罐破摔了。400-600萬，處在上車和剛改的臨界點(diǎn)，還能買到小兩房或者小三房。當(dāng)前這個(gè)態(tài)勢，再不出手，恐怕就要和深圳手動(dòng)再見了，于是集中踩踏式入場。這個(gè)總價(jià)，西部買不到像樣的兩房，東部又有點(diǎn)買不下手，于是集中火力攻擊中部，近期中部低總價(jià)的兩房和三房走的很快。除了龍坂的次新，福田的兩房也很熱銷。前天我見了一個(gè)客戶，在景田有一套九十年代的樓梯兩房，屬于典型的滯銷品，以前賣出一套至少要半年，最近試著掛盤，幾家中介爭搶，不到一周就被人下定了。真是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，今天到我家。
這篇文章的閱讀量很低，留言基本是對繼續(xù)吹漲深圳表示不滿。今天我又重讀了這篇文章，認(rèn)為當(dāng)時(shí)給到的建議還是有價(jià)值的。波譎云詭的深圳樓市，后續(xù)還會發(fā)生什么，大漁再大膽預(yù)測一次。第一，中部龍坂和福田400-600萬房源的快速上漲，正在喚醒一頭沉睡的獅子：福田大面積高總價(jià)的品質(zhì)老舊樓盤。福田有三類漲幅不錯(cuò)的房源，一是香蜜湖，二是小面積低總價(jià)上車房，三是學(xué)位房，尤其是學(xué)位房，這一波表現(xiàn)神勇。福田有兩類悲催的房子，次悲催的是老破大，最悲催的是沒有好學(xué)位，地段配套成熟的品質(zhì)老盤。這類產(chǎn)品一抓一大把，比如中心區(qū)四大神盤：中海華庭、星河國際、城中雅苑、發(fā)展興苑；比如蓮山花腳下的黃埔雅苑，深業(yè)花園，天健世紀(jì)花園；比如和水榭花都只隔一條馬路的緹香名苑。這些樓盤，是20年前僅次于香蜜湖的巔峰產(chǎn)品，位置絕佳，配套完美，品質(zhì)過硬，物業(yè)良好，在人們信仰地段論的過去很多年，它們一直非常昂貴，2015年大漲之后，這些樓盤普遍過九望十。15年之后是深圳樓市分化之年，這類樓盤因?yàn)榭們r(jià)高（普遍800-1500萬）、樓齡老、太成熟、學(xué)位弱被嫌棄，非常不受new money待見，進(jìn)入了漫漫橫盤之路，連續(xù)四年價(jià)格幾乎被錨死，一動(dòng)不動(dòng)。當(dāng)年高位買入的人，只能自我安慰，我是自住的，我是自住的……去年，一個(gè)買了四套中海華庭100多平大三房的投資客，終于耐力耗盡，1000出頭虧本甩賣了兩套。龍坂和福田五六百萬房源的熱銷，會很快傳導(dǎo)過來，等600萬的普通房源漲到700萬，這些總價(jià)800-1200萬高品質(zhì)盤的性價(jià)比就會凸顯，承接下一輪漲幅。據(jù)我了解，中海華庭、城中雅苑等樓盤已經(jīng)開始啟動(dòng)了。龍崗年前已經(jīng)有了一波漲幅，很多樓盤普漲了5-10個(gè)點(diǎn)，但是比起西部來，只能說是微溫，現(xiàn)在中部開始沸騰，龍崗也就不遠(yuǎn)了。中部五六百萬的次新一旦普漲100萬，龍崗大量四五百萬的次新就會凸顯價(jià)值，很容易成為下一輪的搶房標(biāo)的，由于產(chǎn)品原因，這一波的熱度會跨越羅湖和布吉，直抵龍崗中心區(qū)。上面所說的只是事物發(fā)展的常規(guī)推測，但是，有一個(gè)環(huán)節(jié)我們必須考慮進(jìn)去，就是調(diào)控。
最近，微信群流行一個(gè)重磅的“調(diào)控政策”。深圳月底重磅調(diào)控：1，已婚的才有購房資格：2，有二胎的才有資格購買二套房；3，單身的只能買商務(wù)單身公寓；4，入深戶滿2年且社保需1年不間斷繳納記錄才具備購房資格；5，離異2年內(nèi)前家庭有1套的具有1套購房資格，有2套及以上的沒有購房資格；6，住宅按揭最長40年，公寓按揭最長20年。
有創(chuàng)意還略帶喜感：不結(jié)婚不給買房，不生二胎不給買二套，單身只能買商務(wù)公寓，住宅按揭延長至40年。這樣一個(gè)漏洞百出的謠言，仍有不少人半信半疑，主要是深圳樓市太作妖，大家已喪失了基本的判斷力。到底會不會出政策?如果中部搶房持續(xù)，漲幅過快，這把火燃燒到東部，大概率會出（東部業(yè)主：盼了這么多年，火終于燒過來了，你居然開始滅火了）。其實(shí)深圳這幾年來出的調(diào)控政策已經(jīng)把能想的辦法都用盡了。首套首貸三成，二套七成，禁止公司買房，住宅限售三年，公寓限售五年，離婚買房七成，三價(jià)合一，利率上調(diào)，真的是調(diào)無可調(diào)了。明眼人都知道，深圳房價(jià)上漲的最大推手是入戶門檻低和金融政策寬松，但這兩項(xiàng)是深圳的活水之源，只有錢和人源源不斷進(jìn)入，深圳才有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，一旦卡死就是第二個(gè)北京。這兩項(xiàng)政策除非有來自高層的極大壓力，否則是不會動(dòng)的。只要這兩項(xiàng)不動(dòng)，就無法從根本上削弱深圳房價(jià)單邊上漲的動(dòng)力。高層會強(qiáng)制深圳斷臂控房價(jià)嗎?我認(rèn)為不會，因?yàn)橹醒肫惹行枰粋€(gè)對外對標(biāo)紐約東京，對內(nèi)制衡香港的樣板城市，這個(gè)城市只能是深圳，北京是安放政治的，可以控，深圳是對標(biāo)國際的，不能控。所以即使出臺政策，大概率是繼續(xù)縫縫補(bǔ)補(bǔ)，堵些漏洞，把買房成本再提高一些，更像揚(yáng)湯止沸，而非釜底抽薪。2015年4月、2016年10月、2018年3月和7月深圳連續(xù)加碼的數(shù)次調(diào)控，都是在貸款成數(shù)、限售年限這些方面做文章。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，15年和16年的兩次調(diào)控還讓市場涼了三五個(gè)月，價(jià)格回調(diào)了5-10個(gè)點(diǎn)，18年的兩次調(diào)控對房價(jià)則沒有任何影響。深圳樓市如同一尊頑強(qiáng)的獨(dú)角獸，出打壓政策基本不靈，稍微給點(diǎn)雨露就迅速膨脹。所以即使出調(diào)控政策，我也很難相信能讓深圳房價(jià)立刻橫盤或下跌，尤其在東西部還存在不合理價(jià)差的時(shí)間段。深圳的上漲周期剛走到三分之二，強(qiáng)行中止不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。很現(xiàn)實(shí)的問題，該漲的已經(jīng)漲上去了，與還沒漲到位的相比，存在不合理價(jià)差。解決價(jià)差的辦法只有兩個(gè)，一是漲上去的跌下來，二是沒漲到位的繼續(xù)漲。目前市場供需嚴(yán)重失衡，深圳賣家心態(tài)強(qiáng)勢而穩(wěn)定，下跌概率非常小，所以市場最有可能選擇第二種糾偏手段。
很抱歉我又在說漲，我知道這話很多人不愛聽，可這是我目所能及的無奈現(xiàn)實(shí)。無論是否出政策，我都用上篇文章的結(jié)尾來做為結(jié)論：下半年的深圳，不出意外房價(jià)繼續(xù)波動(dòng)，有的片區(qū)橫盤，有的片區(qū)補(bǔ)漲，漲的太猛的網(wǎng)紅盤可能會有一跌。 （完）
責(zé)任編輯：張萌萌
