去年818到現(xiàn)在，西部已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)漲停板了，福田和龍坂也續(xù)上了年底的小陽(yáng)春，龍崗坪山帶看量也大增，暗漲不止。只有羅湖無(wú)聲無(wú)息，在一鍋沸水中繼續(xù)保持冷靜和低調(diào)。南山9.8萬(wàn)，福田8.1萬(wàn)，寶安6.8萬(wàn)，龍華6.4萬(wàn)，羅湖5.8萬(wàn)，鹽田4.9萬(wàn)，光明4.8萬(wàn)，龍崗4.4萬(wàn)，大鵬3.7萬(wàn)，坪山3.6萬(wàn)。羅湖均價(jià)不僅遠(yuǎn)低于南山和福田，還低于寶安和龍華。做為老牌市中心，羅湖已經(jīng)洼地多年。借著這波大漲，羅湖這條咸魚(yú)有沒(méi)有翻身的可能?
先看羅湖均價(jià)細(xì)分地圖。
第一高地是翠竹片區(qū)，均價(jià)8萬(wàn)3，靠的是四大之一深中的支撐。片區(qū)次新佳兆業(yè)金翠園均價(jià)10萬(wàn)7，是羅湖惟一價(jià)超10萬(wàn)的樓盤(pán)。第二是螺嶺片區(qū)，均價(jià)6萬(wàn)8，靠的是螺嶺外國(guó)語(yǔ)和翠園的支撐。第三是萬(wàn)象城片區(qū)，均價(jià)6萬(wàn)7，靠的是良好的城市界面，萬(wàn)象城的配套，和中海天鉆、幸福里雅居兩個(gè)高品質(zhì)盤(pán)的強(qiáng)行拉升。其他片區(qū)，均價(jià)都不上6萬(wàn)。和遍地10萬(wàn)加的中西部比起來(lái)，羅湖的房?jī)r(jià)真是暖心又扎心。羅湖為什么這么便宜?有眾所周知的歷史原因，開(kāi)發(fā)太早，城建雜亂，產(chǎn)業(yè)低端，過(guò)分成熟，缺乏想象力。但羅湖的優(yōu)勢(shì)也顯而易見(jiàn)。地處深圳中心區(qū)，交通極為便利，深圳已開(kāi)通的八條地鐵線，有六條經(jīng)過(guò)羅湖，分別是1號(hào)線、2號(hào)線、3號(hào)線、5號(hào)線、7號(hào)線和9號(hào)線。羅湖地鐵網(wǎng)的密度與福田持平，超過(guò)南山，更秒殺各近郊遠(yuǎn)郊區(qū)。第二大優(yōu)勢(shì)是生活配套超級(jí)齊全便利，羅湖有全深圳最多的商場(chǎng)、服裝城、KTV、餐飲店，三步一公園，五步一學(xué)校，十步一醫(yī)院，住在羅湖的人生活滿意度都很高。綜合來(lái)看，羅湖的房?jī)r(jià)怎么也不該這么低。
帶著這個(gè)疑問(wèn)，我把踩盤(pán)第一站放在了羅湖的洼地之底，春風(fēng)路、羅湖口岸和國(guó)貿(mào)片區(qū)，這一片區(qū)位于羅湖南，均價(jià)低至4萬(wàn)9。
深圳的房?jī)r(jià)洼地應(yīng)該長(zhǎng)什么樣?我猜很多人第一個(gè)想到的是周邊遍布農(nóng)民房和低端商業(yè)的老盤(pán)，第二個(gè)想到的是八十年代老舊樓梯房。羅湖的洼地，道路寬敞，高樓林立，農(nóng)民房很少，也沒(méi)有老舊樓梯房，觀感并不比福田差太多，配套更是各種齊全，這樣的片區(qū)均價(jià)竟然不到5萬(wàn)，問(wèn)題到底出在哪兒了?先從著名的春風(fēng)路來(lái)尋找答案。地鐵9號(hào)線向西村站出口就是春風(fēng)路的核心地帶，這里緊臨地鐵，樓盤(pán)聚集，商業(yè)氛圍濃厚。春風(fēng)路均價(jià)5萬(wàn)，4萬(wàn)多的樓盤(pán)大把，最便宜的長(zhǎng)豐苑只有4萬(wàn)出頭，原因請(qǐng)自行百度，其他如云景豪庭、凱悅?cè)A庭、金鼎大廈不過(guò)5萬(wàn)左右。春風(fēng)路如此便宜，并不完全是被羅湖的大概念拖累，相反，春風(fēng)路是羅湖的一個(gè)縮影，看明白了春風(fēng)路，也就明白了羅湖低洼的真正原因。
認(rèn)真看完春風(fēng)路，總結(jié)硬傷如下：1、樓盤(pán)密度很高，居住體驗(yàn)差；2、樓盤(pán)密度高必然人口密度高，人口多則熙熙攘攘，環(huán)境嘈雜。劣幣驅(qū)逐良幣，自住客越來(lái)越少，租客越來(lái)越多。人員多租客多又導(dǎo)致各類亂象，長(zhǎng)豐苑惡性案件的發(fā)生不是偶然。3、樓齡老，大部分20-30年，還有不少80年代的大塔樓4、羅湖一直有小香港之稱，春風(fēng)路街頭巷尾港風(fēng)濃郁，學(xué)香港在20年前是時(shí)尚，20年后就是土掉渣；5、除了外表模仿香港，當(dāng)年的建筑也學(xué)了香港，這一帶建了數(shù)不清的港式大塔樓。部分產(chǎn)品無(wú)陽(yáng)臺(tái)
這些房子外表光鮮亮麗，揭開(kāi)華美的袍，內(nèi)里千瘡百孔。
春風(fēng)路片區(qū)，配套良好，交通便捷，但糟糕的居住體驗(yàn)和人文環(huán)境，讓人們不愿意在此長(zhǎng)久安家。即使暫時(shí)買(mǎi)入，有孩子后也會(huì)想辦法搬離，最終成為洼地之底。距該片區(qū)200米，有個(gè)樓盤(pán)叫聯(lián)城美園，有一個(gè)迷你小區(qū)，加上周邊環(huán)境相對(duì)安靜，均價(jià)六萬(wàn)多，高出春風(fēng)路近兩萬(wàn)。所以，洼地之所以形成，根本原因是樓盤(pán)品質(zhì)和居住環(huán)境。
由于羅湖起步過(guò)早，學(xué)香港學(xué)的太好，還有很多片區(qū)和春風(fēng)路類似，建筑擁擠，大塔樓林立。這些密密麻麻的大塔樓，處于樓盤(pán)生物鏈的最底層，連老樓梯房都比它高端洋氣。老樓梯房多少還有小區(qū)環(huán)境和居住氛圍，更重要還有拆遷預(yù)期。而這些大塔樓，只要不塌，肯定是拆不掉的，只能一年年看不到終點(diǎn)地老去，品質(zhì)越來(lái)越差，物管越來(lái)越糟。說(shuō)句扎心的話，我看到羅湖大量塔樓有逐漸淪為貧民窟的趨勢(shì)。這類房源越到后期，品質(zhì)越差，價(jià)格越低，中高收入人群不斷搬離，低收入人群成為主體，沒(méi)有任何拆遷和改善的預(yù)期，只會(huì)一路flop下去。再說(shuō)羅湖的產(chǎn)業(yè)，羅湖第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)非常發(fā)達(dá)，支柱產(chǎn)業(yè)是商貿(mào)、物流、黃金珠寶、文化創(chuàng)意，都屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，幾乎所有的新興和高端產(chǎn)業(yè)都在遠(yuǎn)離羅湖，一路向西。產(chǎn)業(yè)低端，無(wú)法聚攏高收入人群，房?jī)r(jià)自然水降船低。片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)大、低品質(zhì)樓盤(pán)過(guò)多、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人口不斷外遷等多項(xiàng)合力，讓羅湖的綜合影響力持續(xù)螺旋式下滑，且看不到任何解決方案。羅湖的優(yōu)質(zhì)資源已外流多年，破壞力則逐步彰顯。它表現(xiàn)在羅湖房?jī)r(jià)漲幅奇低，租售比卻越來(lái)越高；表現(xiàn)在曾教育領(lǐng)先的羅湖，現(xiàn)在除深中外，其他名校的影響力都在不斷下降。這一波大漲西部吃了肉，中部喝了湯，留給羅湖的只有殘羹冷炙。據(jù)大漁了解，春風(fēng)路的樓盤(pán)比起去年，只微漲了不到5個(gè)點(diǎn)，各類筍盤(pán)層出不窮，急于借這股春風(fēng)甩掉手里的春風(fēng)。羅湖低洼，還有一個(gè)重要原因被很多人忽略了，就是供應(yīng)量太大。說(shuō)起供應(yīng)量大，很多人會(huì)首先想到龍崗。乍一看，龍崗14000多套的供應(yīng)量確實(shí)深圳第一，但是拋開(kāi)面積只看供應(yīng)量是在耍流氓。我們來(lái)對(duì)比下各區(qū)的面積、常住人口和樓盤(pán)供應(yīng)量。對(duì)比完各項(xiàng)數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，各片區(qū)按平方公里的供應(yīng)套數(shù)來(lái)對(duì)比，羅湖排第一，每平方公里待售房源78套，遠(yuǎn)高于龍崗的每平方公里36套。當(dāng)然，因?yàn)辇垗彾嗌剑@種測(cè)算方式不夠客觀，我們?cè)僮龀Ｗ∪丝诘谋葘?duì)數(shù)據(jù)，羅湖和龍崗都是59.2套/萬(wàn)人的供應(yīng)量，并列第一。兩個(gè)第一可以說(shuō)明，深圳供應(yīng)量最大的片區(qū)不是龍崗，而是羅湖。小小的羅湖，為什么會(huì)有這么大的供應(yīng)量?還是因?yàn)樵缒陮W(xué)香港學(xué)的太徹底，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)大，樓盤(pán)密度過(guò)高，不僅塔樓眾多，還有大量低品質(zhì)的小戶型，五六十平的小兩房和七八十平的小三房在羅湖比比皆是。一個(gè)片區(qū)如果單價(jià)低，但剛需小戶型稀缺，會(huì)導(dǎo)致小面積上車(chē)盤(pán)單價(jià)上漲，然后帶動(dòng)中大面積上漲。比如福田的皇崗、新洲，去年就是數(shù)量稀少的小兩房上漲迅速，大兩房大三房跟著上漲。但羅湖的小兩房、小三房供應(yīng)量太大，供過(guò)于求，小面積單價(jià)上不去，中大面積也沒(méi)有上漲的動(dòng)力。
1、開(kāi)發(fā)過(guò)早，規(guī)劃落后，路網(wǎng)狹窄，星星點(diǎn)點(diǎn)的蝸速舊改無(wú)濟(jì)于事；3、港式樓盤(pán)數(shù)量眾多，品質(zhì)差硬傷多，無(wú)法拆遷改造，只能逐漸淪落；這些問(wèn)題綜合在一起，基本無(wú)解。說(shuō)句扎心的話，羅湖繼續(xù)沒(méi)落是大趨勢(shì)，哪怕是高品質(zhì)樓盤(pán)，在羅湖也走不出獨(dú)立行情。羅湖最高品質(zhì)的代表中海天鉆和幸福里雅居，周邊全是四到六萬(wàn)的二手，能沖到十萬(wàn)已是奇跡。肯定會(huì)漲，大水漫灌之后，都會(huì)留下痕跡。不同的是，別人吃到了肉，喝到了湯，給羅湖留下的只有殘羹剩飯。別的片區(qū)漲30個(gè)點(diǎn)，羅湖漲10個(gè)點(diǎn)，價(jià)差繼續(xù)無(wú)情拉大。如果你愛(ài)他，就送他去羅湖，因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜，生活舒適，綜合幸福指數(shù)很高；如果你恨他，也送他去羅湖，因?yàn)橘Y產(chǎn)會(huì)逐漸縮水，生活圈層會(huì)漸趨滑落。
（完）
責(zé)任編輯：張萌萌
