這就是目前國內一二線城市樓市的現狀（個別弱二線城市除外）：如果你只是看這些照片的話，這一切似乎都在說小陽春來了，樓市在回暖，量價要齊漲？！但，這些僅僅是樓市的表象，并不是樓市的全部真相。如果你想把2020年的樓市看明白，你需要把全國樓市切碎看，真的是一城一策。我的基本結論是，整體看2020年小陽春成色不足，有城市會走出獨立上漲行情。對絕大多數的一二線城市來說，今年比2019年會好過一點，但依舊是樓市小年。目前各地樓市回暖模式大體分為三種模式，背后是三種力量趨勢：以上海為例，3月上海新房成交量TOP10項目，從成交價格看，以剛需項目為主。1、從3月新房簽約成交數據中，大部分都是均價較低的剛需上車盤去化的好，其它去化不好，春節(jié)前賣不動的樓盤，現在依然賣不動。所以我們在上面看到的銷售中心的火熱，一方面是季節(jié)性行情，一方面由于上海已連續(xù)10周沒有新盤開盤導致。2、上海二手房3月前兩周成交套數周均超過3000套，但其中80%主要是春節(jié)前已經簽了合同，還沒辦理過戶手續(xù)的。所以上海二手房交易大廳回暖確實是真實的，但是也沒有網上傳言的那么火爆，主要是之前積壓的交易合同和特殊的流程導致的。
3、從政策面看，目前上海的調控政策是沒有任何松動，因此，綜合以上三點，上海剛需的購房者們都不再等待了。可以說，上海這一波小陽春回暖，主要靠剛需成交熱。與上海回暖原因相同的還有北京。
這背后是蘇州自2月開始的政策刺激，最近的一次是蘇州出臺了“重磅”人才新政，涉及鼓勵買房——3月20日蘇州出臺的人才新政，本科學歷（年齡不超過45周歲）可以直接落戶，無需社保這意味著所有符合年齡要求的本科和大專畢業(yè)生，都更容易在蘇州買到房 。這是廣州截至到3月第四周新房看房量和成交量數據——這背后是因為廣州連續(xù)4個月先后放松限購，南沙、黃埔、花都、番禺（購房補貼）、白云，用最大程度的政策利好，不斷釋放源源不斷的購買力。可以說，蘇州、廣州這一波小陽春回暖，主要靠政策刺激成交熱。與蘇州、廣州回暖原因相同的還有南京、杭州。主要表現因某盤推出一批特價房，導致簽約量大增或者購房者在售樓部排隊。比如合肥某盤推出一批特價房，由于折扣力度較大，一套房子能便宜一二十萬，引發(fā)購房者在售樓部門口排隊買房。可以說，鄭州、合肥這類城市這一波小陽春回暖，主要靠特價房刺激。絕大多數的二線和弱二線都是以此回暖的。好，我們來總結一下，雖然都是回暖，接下來的樓市走勢是不同的：1、以剛需購買力回暖，是真的回暖，但因為沒有政策刺激，所以2020年，總體是呈現季節(jié)性周期。年初小陽春，房價會有小幅上漲，但年底傳統淡季，大概率是會回調。因此，2020年，北京和上海整體依然是橫盤狀態(tài)，但比2019年好一些。2、人才新政/放松限購刺激回暖，也是真的回暖，但各個城市漲幅因城市量級和政策容忍度不同而不同，整體也呈現季節(jié)性周期。年初小陽春，5月會有明顯的量升價漲的效果。如果政策基本面不轉變的話，全年整體呈現（緩）漲狀態(tài)。3、特價房刺激回暖，是新房的虛假繁榮，二手房市場依然橫盤滯漲，小陽春后勁不足，年底是傳統的淡季。因特價房刺激回暖的城市，4、5月份會在土拍和新房刺激下，出現量升價漲的小行情，因此6月前后追高的買房人，年底你會面對降價的窘境。從這三種回暖看，雖同在一個時空，但樓市走向卻會千差萬別，中國樓市被徹底切碎。我們也可以說樓市進入按需漲階段。因此，今年樓市會有三種上漲邏輯：一線的北京、上海依然遵守季節(jié)性行情，除了在關鍵的時刻站出來做風向標，比如土拍，絕大多數情況下，一線是不會放松管制的。
2、發(fā)出之后，自己撤回。但一旦官宣，即使被取消了，依舊默默在實施。這說明三四線一面瘋狂的試探上層底線，一面瘋狂的尋找存在感。因此，未來三四線調整方向主要是放松限購和降低首付比例兩個方面。2020年三四線首付比例首套變2成，二套變3-4成應該是非常普遍的現象。目前我們已知的，在首套房方面，已有6家銀行分支機構下調了首付比例，涉及到4個三線城市；在二套房方面，8家銀行分支機構下調首付比例，涉及3個城市。因疫情影響，今年以外貿為支柱產業(yè)的城市經濟下行壓力巨大，因此，此類城市在政策放寬的容忍度會比較高，我們會看到廣州三個月內四次放松限購。3月18日，長沙自然資源與規(guī)劃局官方網站在一則土地出讓公告中。其附件中的長沙市土委會2020年第一次會議紀要顯示，2020年第一季度擬“限房價”掛牌出讓22宗地塊。其中長沙限價地最高住宅毛坯限價又將再一次刷新，即將從前不久的13400元/平，上漲為13800元/平。長沙目前以精裝交付為主，如果按2500的裝修標準計算，這些片區(qū)的房價將是預計價格。這就是長沙未來的市場預期，換句話說如何政策面不放開，長沙漲400元/㎡，長得很謹慎；但，如果政策面松動就漲2500元/㎡左右。武漢還是比較特殊的，疫情重創(chuàng)之后，如果后續(xù)政策和資金、資源有傾斜，必定是看漲的，但目前還沒有看到明確的政策刺激，因此，還不確定。3）除以上兩類城市之外的絕大多數的二線、弱二線城市，以完成房地產年度投資額度為目標的城市，靠土拍；2020年土拍起拍價普通提高，比較典型的有合肥、重慶、濟南等，以合肥為例，合肥是非常典型的好學生，完全參照2月、3月北京、上海土拍的模式，比葫蘆畫瓢：政企聯手，主要是以國、央企拍地為主，營造土拍熱，樓市熱，再拍新高，形成的一個循環(huán)，完成今年房地產投資額度。合肥先是綠地、中海&平安拍地，接著地方30多家房企跟進拍地；隨后樓市特價房頻出引發(fā)新房市場熱度，隨后4月合肥加快土拍進度；再以重慶為例，下表是重慶的近期供應計劃，起拍價明顯上漲。目前這個階段，許多人很迷茫，陷入了糾結，買了，怕買貴了被套，不買，怕房價暴漲，以后買不起。我們上面用數據和現象向你展示一個多面和多層的樓市，從中找到不同樓市的走勢和機會。總的來說，今年全國的樓市被切碎，真正的一城一策，一個城市一個走勢。目前看北京、上海滯漲。換句話說，大家都說要漲了要漲了，從基本面看成交量上去了，低價位房源不斷消失，但上漲通道沒打開，只聽見喊聲，卻不見大動靜，總體還是橫盤的一年。但會比2019年好。2、外貿下滑對經濟下行的壓力導致政策面容忍度高，因此我們會看到廣州先后放松了南沙、黃埔、花都的限購政策；
絕大多數的二線，主要配合經濟需要，完成房地產投資額度，通過土拍+特價房的形式形成新房的虛假繁榮，二手房市場依然橫盤。因此，4、5月份會在土拍+新房刺激下，出現量升價漲的小行情，因此6月前后追高的買房人，年底你會面對降價的窘境。三四線的調控幾乎是完全放開的狀態(tài)，但即使如此，三四線2020年也是整體熄火的一年。
（完）
責任編輯：楊帥
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調研，
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