最近，黃奇帆的一篇關(guān)于中國(guó)未來(lái)20年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的論述文章，非常好，老黃是一個(gè)奇才，數(shù)據(jù)放于心，娓娓道來(lái)，有理有據(jù)。
主要觀點(diǎn)如下。
1、今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不會(huì)是2017-2018年的17億平方米，而是逐漸萎縮，大體上有十幾年的過(guò)程，逐步往往下降。十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米左右。
2、在今后的十幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再是四處開(kāi)花、全面開(kāi)花，而會(huì)相對(duì)集聚在中心城市、大都市圈和城市群這三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。
3、城市群、大都市圈、國(guó)家中心城市、超級(jí)大城市還在發(fā)展中，中國(guó)不存在土地價(jià)格大幅下跌的可能性，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的往下墜落，沒(méi)有這個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；但也不會(huì)再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番過(guò)去十幾年的那種歷史性現(xiàn)象。
4、今后十幾年，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將低于等于GDP的增長(zhǎng)率。
我主要關(guān)注的是老黃說(shuō)的這兩點(diǎn)。
1、每年的新房交易量逐年下降，從現(xiàn)在的17億平米一直降到10億平米左右。
2、城市化還要推進(jìn)，貨幣還要發(fā)，通脹也要繼續(xù)，地價(jià)不會(huì)跌，房?jī)r(jià)還要漲。
3、未來(lái)的漲，主要在大都市圈、城市群、中心城市這三個(gè)地方，漲幅和GDP差不多。
重點(diǎn)是第三句：未來(lái)的漲，主要在大都市圈、城市群、中心城市這三個(gè)地方，漲幅和GDP差不多。
我們一起劃重點(diǎn)：大都市圈、城市群、中心城市這三個(gè)地方。
如何很好的理解這三個(gè)地方？繼續(xù)來(lái)聽(tīng)老黃說(shuō)。
中心城市。
所謂中心城市，包括國(guó)家中心城市和區(qū)域中心城市。
大都市圈。
超級(jí)大城市輻射會(huì)形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。
城市群。
城市群里的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。
結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。
我們國(guó)家人口在50萬(wàn)以下的城市叫小城市，50萬(wàn)-100萬(wàn)的叫中型城市，100萬(wàn)-500萬(wàn)的是大型城市，500萬(wàn)-1000萬(wàn)人口的特大型城市，1000萬(wàn)人口以上的叫超級(jí)大城市。
在省會(huì)城市里有一批已經(jīng)過(guò)了1000萬(wàn)人口的超級(jí)大城市，比如鄭州、濟(jì)南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會(huì)向1500萬(wàn)、2000萬(wàn)發(fā)展。
有些省會(huì)城市現(xiàn)在是500、600萬(wàn)人口，以后可能往1000萬(wàn)人口的方向走。
這里面有一個(gè)什么動(dòng)力呢？ 在中國(guó)各個(gè)省的省會(huì)城市大體上發(fā)展規(guī)律都會(huì)遵循“一二三四”的邏輯。
所謂“一二三四”，就是這個(gè)省會(huì)城市往往占有這個(gè)省土地面積的10%不到，一般是5%-10%； 但是它的人口一般會(huì)等于這個(gè)省總?cè)丝诘?0%； 它的GDP有可能達(dá)到這個(gè)省總GDP的30%； 它的服務(wù)業(yè)不論是學(xué)校、醫(yī)院、文化等政府主導(dǎo)的公共服務(wù)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場(chǎng)化的服務(wù)業(yè)，一般會(huì)占到這個(gè)省總GDP的40%。
從這個(gè)意義上講，大家可以關(guān)注現(xiàn)在近10個(gè)跨入1000萬(wàn)的國(guó)家級(jí)超級(jí)大城市，根據(jù)這些省總的經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模去算一下，他們都有十幾年以后人口增長(zhǎng)500萬(wàn)以上的可能。 只要人口增長(zhǎng)了，城市住宅房地產(chǎn)就會(huì)跟上去。
所以我剛才說(shuō)的大都市、超級(jí)大城市，1000萬(wàn)-2000萬(wàn)中間有一批城市還會(huì)擴(kuò)張，過(guò)了2000萬(wàn)的，可能上面要封頂，但是在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)之間不會(huì)封頂，會(huì)形成它的趨勢(shì)。
如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超級(jí)大城市，這個(gè)超級(jí)大城市自身的核心圈已經(jīng)密密麻麻地碰了天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈。
大都市圈不是一個(gè)行政范圍，而是它的經(jīng)濟(jì)輻射范圍，大都市圈的輻射范圍一般會(huì)有1.5—2萬(wàn)平方公里。
大體上50公里—70公里的半徑繞一個(gè)圈就構(gòu)成大都市圈，這個(gè)大都市圈里會(huì)有一些中小城市，這些中小城市，單獨(dú)發(fā)展一般不構(gòu)成熱點(diǎn)，但是，一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會(huì)加快發(fā)展。
劃重點(diǎn)，知機(jī)會(huì)。
1、關(guān)注國(guó)家中心城市。
區(qū)域中心城市能否起來(lái)，不知道，但國(guó)家中心城市的發(fā)展越來(lái)越好，跑贏其它同級(jí)別城市，這是確定性的事情。
一級(jí)別：北京、上海、廣州、深圳。
二級(jí)別：天津、成都、重慶、鄭州、武漢、西安。
這些城市，只會(huì)越來(lái)越好。
2、中國(guó)各個(gè)省的省會(huì)城市大體上發(fā)展規(guī)律都會(huì)遵循“一二三四”的邏輯。10%的面積，20%的人口，30%的GDP，40%的服務(wù)業(yè)。
有的省會(huì)還沒(méi)到，差距有多大？原因是什么？
如果差距大，原因明晰，補(bǔ)平數(shù)據(jù)是確定性事件，那，這里面就是確定性的機(jī)會(huì)。
比如鄭州，人口還遠(yuǎn)沒(méi)到20%。
關(guān)于成都、重慶、武漢、長(zhǎng)沙、合肥、西安、濟(jì)南、南京、杭州、福州這些城市“一二三四”的思考，留給各位。
請(qǐng)自行查詢以上各個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，你一定能從中發(fā)現(xiàn)未來(lái)更快發(fā)展的機(jī)會(huì)。
比如看一下2017的GDP數(shù)據(jù)。
銀川、西寧、長(zhǎng)春、哈爾濱、成都、武漢、西安、蘭州占全省GDP都已超過(guò)30%，再增長(zhǎng)的邊際遞減效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)。
福州、南京、濟(jì)南、廣州這幾個(gè)強(qiáng)省的省會(huì)占比雖然也不高，但福州是受廈門拉扯，南京是受蘇州拉扯，濟(jì)南是受青島拉扯，強(qiáng)城市之間的存量競(jìng)爭(zhēng)，難度很大。
而像鄭州、杭州，一城獨(dú)大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，想像空間就更大一些。
3、目前人口規(guī)模1000萬(wàn)的城市，未來(lái)會(huì)到2000萬(wàn)，在2000萬(wàn)以下政策是寬松的，城市是擴(kuò)張的，這里面就有確定性的機(jī)會(huì)。
先劃重點(diǎn)：關(guān)注目前人口已經(jīng)1000萬(wàn)的城市。
比如鄭州、濟(jì)南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安，這些城市還會(huì)向1500萬(wàn)、2000萬(wàn)發(fā)展。
再劃重點(diǎn)的話，就是鄭州、杭州、南京、合肥、武漢、成都。
因?yàn)闈?jì)南有青島的拉扯和分散人口，因?yàn)槲靼踩丝谡急纫呀?jīng)超過(guò)20%，而，其它城市，大有可為，比如最確定的杭州（因?yàn)榻?jīng)濟(jì)和就業(yè)拉動(dòng)人口）、鄭州（因?yàn)楸澈笫?億人的河南）。
4、城市群會(huì)迎來(lái)更快的發(fā)展，基于城市群的相互輻射和影響，要關(guān)注城市群里的快速崛起城市和城市群里的洼地效應(yīng)。
在中國(guó)，城市群只有兩個(gè)，一個(gè)是長(zhǎng)三角，一個(gè)是珠三角。
關(guān)注城市群里的龍頭城市，比如長(zhǎng)三角的上海、杭州、蘇州、南京，珠三角的深圳、廣州、珠海。
關(guān)注城市群里的洼地城市，比如長(zhǎng)三角的南潯（核心區(qū)9000左右），珠三角的惠州（大亞灣14000左右）。
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（完）
責(zé)任編輯：楊帥
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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