黃奇帆是一個(gè)奇才，未來趨勢、各種數(shù)據(jù)裝入大腦，在不同場合娓娓道來，前段時(shí)間有個(gè)演講，講到未來15年中國樓市只在三種地方才有更大的動(dòng)能，城市群、大都市圈、中心城市。
深以為然，而中國的城市群，事實(shí)上只有長三角和珠三角，這兩個(gè)。
如果你不理解，我放一張長三角的高鐵、城際網(wǎng)絡(luò)圖，你會(huì)明白，這個(gè)地區(qū)的交通之發(fā)達(dá)、城市之聯(lián)動(dòng)、區(qū)域聯(lián)同發(fā)展已經(jīng)遠(yuǎn)超全國任何地方。
以上海、南京、蘇州、杭州這四個(gè)地方主要支點(diǎn)，高鐵、城際、輕軌已經(jīng)聯(lián)通了80%以上的城市甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
剛剛，我和葫蘆娃、夏良、宋富貴一起，在長三角進(jìn)行了系列考察，旨在考察價(jià)值，尋找機(jī)會(huì)。
一路上，我們考察了無錫、蘇州、吳江、花橋、上海、太倉、杭州、嘉興、嘉善、湖州、長興、南潯等城市。
對(duì)于長三角的現(xiàn)在和未來，已經(jīng)了然于心。
為什么米宅團(tuán)隊(duì)會(huì)在2019年下半年的時(shí)間來到長三角考察并尋找機(jī)會(huì)？
我的觀點(diǎn)很明確：2020看上海！
為何？
2016年的長三角樓市動(dòng)能是南京、蘇州，直接翻倍，帶動(dòng)周邊接連上漲，包括合肥一樣翻番。
2017年的長三角樓市動(dòng)能是杭州、無錫、寧波，直接翻倍，包括嘉興、紹興、臨安等地直接翻番。
2018年的長三角樓市動(dòng)能是杭州，全城搶房，全城搖號(hào)，萬人搖號(hào)，搖動(dòng)全城，帶動(dòng)環(huán)杭一帶2018年火熱不止，地市房價(jià)繼續(xù)上漲。
2019年的長三角的樓市動(dòng)能是蘇州、杭州，蘇州工業(yè)園區(qū)率先上漲30%以上，帶動(dòng)全蘇州新一輪上漲行情，杭州一方面加速賣地、一方面加速搶人，兩手抓兩手硬，行情不減，大江東、科技城中簽率還在10%以上，帶動(dòng)環(huán)杭環(huán)蘇熱情不減。
在杭州、蘇州驅(qū)動(dòng)長三角樓市的這三年中，環(huán)杭、環(huán)蘇房價(jià)大漲，領(lǐng)漲全國。
杭州35000+
南京30000+
蘇州30000+
無錫20000+
富陽21000+
海寧18000+
柯橋18000+
臨安18000+
德清18000+
臺(tái)州22000+
諸暨15000+
寧波25000+
慈溪12000+
余姚12000+
同期的上海，一直在熄火。
導(dǎo)致環(huán)滬市場這三年，居然市場沒變，房價(jià)沒漲！
花橋23000，兩年前也是這個(gè)價(jià)。
太倉15000，兩年前也是這個(gè)價(jià)。
昆山22000，兩年前也是這個(gè)價(jià)。
嘉善16000，兩年前也是這個(gè)價(jià)。
為何？因?yàn)樯虾Ｔ诘?，因?yàn)榇蟾鐩]漲，環(huán)滬房價(jià)失去了動(dòng)能！
而事實(shí)上，環(huán)滬卻成了真正意義上的洼地。
為何？
上海畢竟是上海，上海終歸是上海。
如上圖，代表未來新經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的獨(dú)角獸分布，上海畢竟是上海，你大爺永遠(yuǎn)是你大爺。
只是緣于政治的因素，上海很無奈，上海無法施展手腳。
但，一切都抵不住規(guī)律。
上海被壓抑的需求、被壓抑的能量遠(yuǎn)超杭州，遠(yuǎn)超杭州！
如果你不理解，我先說幾點(diǎn)。
1、限單身購房，限離婚購房，上海之嚴(yán)格，全國之最。
2、還有，即使你和一個(gè)有上海戶口的人結(jié)婚，再過15年，你才能落戶上海。
3、還有，上海二套首付要70%，認(rèn)房又認(rèn)貸，有過貸款記錄就算二套，夠狠吧！
上海的改善用戶，單身狗是全國最苦逼的。
我曾開玩笑說：上海的年輕人是全中國最苦逼的年輕人，因?yàn)榧词鼓阍谏虾Ｓ?年社保，但如果你是單身，你還是沒有購房資格不能買房，但一個(gè)在上海的年輕人沒有房子又娶不到媳婦，娶不到媳婦結(jié)不了婚又不能買房，于是，上海年輕人陷入了死循環(huán)。
生了個(gè)二胎想換個(gè)大房子改善一下，對(duì)不起，認(rèn)房又認(rèn)貸，首付70%，直接把改善需求摁地上摩擦。
杭州大專就能直接落戶，落戶就能買房。
上海完全不行。
之前上海講雙限，限人口，限開發(fā)。
這雙限，基本上把上海的發(fā)展未來全給抹殺了。
2019年，上海全市60歲以上老人已經(jīng)600萬，2025年，這個(gè)數(shù)字將要達(dá)到800萬。
在2035年之前限制人口不超2500萬的上海，還能有未來嗎？
臨港如何發(fā)展？
自貿(mào)區(qū)如何發(fā)展？
金融中心如何發(fā)展？
長三角一體化如何發(fā)展？
所以，在規(guī)律面前，在現(xiàn)實(shí)面前，上海已經(jīng)開始了轉(zhuǎn)身。
2019年的臨港，5年社保變3年，單身可購房，就是一個(gè)苗頭。
而2019年的上海，也不再提及雙限。
如今的上海，正在悄然的轉(zhuǎn)身。
因?yàn)檫^往三年上海的跌跌不休、臥地不起，環(huán)滬三年房價(jià)未變，環(huán)滬事實(shí)上已經(jīng)成了長三角最重要的洼地。
大膽預(yù)測。
上海5年社保變3年，房價(jià)上漲10%。
上海購房家庭變個(gè)人，房價(jià)上漲10%。
上海二套首付下降到正常的40-50%，房價(jià)上漲10%。
上海人口政策松個(gè)口，房價(jià)上漲10%。
而，環(huán)滬的房價(jià)，一切看大哥，大哥不動(dòng)，環(huán)滬不動(dòng)，大哥動(dòng)，環(huán)滬必動(dòng)。
2020，看上海！
2020，是長三角樓市動(dòng)能切換的元年！
特別提醒1：也可能是2021、2022，咱別較真，但大勢不會(huì)變。
特別提醒2：動(dòng)能不見得一定是漲，畢竟房住不炒，類似杭州的市場熱情一樣是很大的動(dòng)能。
樓市動(dòng)能從蘇州杭州切換為上海，因?yàn)?，環(huán)杭環(huán)蘇已經(jīng)階段高位，漲不動(dòng)了！
蘇州工業(yè)園區(qū)，房價(jià)50000元，科技城房價(jià)35000元，太湖新城房價(jià)28000元。
杭州濱江新城房價(jià)50000元，城東房價(jià)47000元，奧體房價(jià)47000元。
相比杭州蘇州，上海房價(jià)，居然成了洼地。
環(huán)滬，是你當(dāng)下值得的關(guān)注。
基于價(jià)格、基于蘇州影響范圍、基于杭州影響范圍、基于過往三年價(jià)格表現(xiàn)、基于環(huán)滬通勤時(shí)間，就可以鎖定環(huán)滬洼地城市，然后洼地城市尋找靠譜的品質(zhì)樓盤。
再基于安全的大前提，即使樓市不漲，但要確保租金。
因?yàn)椋词刮艺f的2020動(dòng)能切換，也只是預(yù)測，如果拖到了2021、2022呢？
所以，租金很重要，因?yàn)樽饨鹗乾F(xiàn)實(shí)，租金不用預(yù)測。
選籌核心邏輯：盯租金、看漲幅。
漲幅預(yù)期率90%以上，可輕視租金。
漲幅預(yù)期率50%左右，必須重視租金。
鎖定高鐵30分鐘之內(nèi)的環(huán)滬城市。
鎖定這兩年未漲的環(huán)滬城市。
鎖定這個(gè)城市最有價(jià)值的區(qū)域。
鎖定這個(gè)城市學(xué)區(qū)教育配套最好的區(qū)域。
鎖定本地人租、本地人買的品質(zhì)樓盤。
好的選籌結(jié)果：有現(xiàn)實(shí)的租金，有預(yù)期的漲幅。
而此次考察，米宅也鎖定了城市、區(qū)域、樓盤，有租金、有漲幅，有現(xiàn)實(shí)、有預(yù)期。
如果你認(rèn)同，不妨跟著米宅的腳步，聽米宅講，或去實(shí)地看看，米宅不怕比較，不怕質(zhì)疑。
城市是否環(huán)滬洼地？
城市產(chǎn)業(yè)是否強(qiáng)勁？
區(qū)域是否城市最佳？
樓盤是否品質(zhì)上乘？
租金是否夯實(shí)靠譜？
如果你確認(rèn)了，只需堅(jiān)定的前行。
在上海啟動(dòng)之前，靜靜的入場，靜靜的等風(fēng)來。
為避免嫌疑，不方便公開樓盤名字，交房在即，只剩尾房幾套，推薦給真正有緣的朋友，加微信詳聊。
我們必須要發(fā)生關(guān)系，我們甚至要有爭執(zhí)，你才可跟上米宅的節(jié)奏，時(shí)刻俯視全國樓市，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，在每個(gè)時(shí)間都能找到那個(gè)上乘的選籌，跑贏大勢。
（完）
責(zé)任編輯：朱含茵
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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