今年8月1日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌三宗位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地，出讓公告顯示：三宗地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，售價(jià)不得超過(guò)2.9萬(wàn)元/㎡。
9月12日，北京上瑞置業(yè)有限公司以15.13億元的底價(jià)拍下，綜合樓面價(jià)1.4萬(wàn)元/㎡。
該宗土地總面積為55608.03㎡，其中共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地面積為41591.78㎡，使用年限為70年。其余為幼兒園、停車場(chǎng)、公園綠地等用地，總建筑面積不超過(guò)10.81萬(wàn)平方米。
為保證配套幼兒園與住宅小區(qū)“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用”，該項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，改變以往教育用地的劃撥方式，同步研究教育用地與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)配比的供地方式，由開(kāi)發(fā)單位無(wú)償代建后移交相關(guān)主管部門。
按照之前的政策規(guī)定，集體土地要想入市，必須先經(jīng)過(guò)國(guó)家征收，在土地性質(zhì)上轉(zhuǎn)為國(guó)有之后，才能進(jìn)入市場(chǎng)拍賣。
在征收、拍賣這些環(huán)節(jié)中，土地出讓金多半進(jìn)了地方政府的口袋，最后落入村集體手里時(shí)，可能已經(jīng)所剩無(wú)幾了。
這就大大降低了集體土地的資產(chǎn)價(jià)值，也阻礙了城市資本、技術(shù)等要素向農(nóng)村有序流動(dòng)和平等交換。
舉個(gè)例子：
一塊集體土地，政府用1億元征收變?yōu)閲?guó)有，之后以5億元的價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商，相當(dāng)于政府凈賺4個(gè)億。最關(guān)鍵的是，這種出讓方式讓土地成本高了好幾倍。
面粉決定面包，那么，房?jī)r(jià)自然就要高出許多。
去年年底提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，在土地制度改革上做出了新的探索，它刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。
當(dāng)然，并不是所有的集體土地都可以直接入市，它是有嚴(yán)格限制的：只有總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，才可以直接入市。
說(shuō)得再直白一點(diǎn)就是：村集體的土地，若建工廠、商鋪、寫字樓等商業(yè)形態(tài)。可以直接入市交易，而住宅則不行。
以前，上海、杭州等地也進(jìn)行過(guò)集體土地建住宅的試點(diǎn)，但全部都是被限定在“租賃住房”的范圍內(nèi)，是不允許上市交易的。
如今，北京邁出了歷史性的一步，出讓三宗可直接出讓土地使用權(quán)（所有權(quán)仍歸集體）、可入市交易的住宅地塊。雖然仍被圈定在共有產(chǎn)權(quán)的范圍內(nèi)，但它的意義是重大的。
這一步邁出之后，接下來(lái)可能會(huì)有更多的城市嘗試這種方式。集體土地免征直接入市，這可以在極大程度上壓縮土地成本，降低房子售價(jià)，從而真正利好剛需。
我們繼續(xù)說(shuō)回大興瀛海集體土地建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房。
按照土地出讓條件，共有產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)不得超過(guò)2.9萬(wàn)元/㎡（含全部裝修費(fèi)用），個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例暫時(shí)不詳。
地塊周邊，普通商品房首開(kāi).龍湖天瑯價(jià)格已經(jīng)近9萬(wàn)，中國(guó)鐵建花語(yǔ)府二期洋房均價(jià)73000/㎡、中鐵華僑城和園均價(jià)4.5萬(wàn)起（具體一房一價(jià)）；限競(jìng)房海晏春秋、瀛海府均價(jià)都是5.2萬(wàn)，二手次新房均價(jià)在4-5.5萬(wàn)之間，房齡稍微老一點(diǎn)的單價(jià)在3.5-4萬(wàn)左右。
這么一對(duì)比，共有產(chǎn)權(quán)房售價(jià)2.9萬(wàn)簡(jiǎn)直是白菜價(jià)。
值得注意的是，這附近已經(jīng)有一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房——國(guó)瑞.瑞福園，價(jià)格同樣也是2.9萬(wàn)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例占60%。
如果折算成100%產(chǎn)權(quán)的話，價(jià)格大概在4.8萬(wàn)左右，與周邊二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)。
但請(qǐng)注意：你買房的時(shí)候，是按照2.9萬(wàn)的價(jià)格支付的，政府的那部分產(chǎn)權(quán)，只要你將來(lái)不賣房，是不需要支付的。
雖然我們之前總說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量一般不是很好，而且將來(lái)入市交易很麻煩，但對(duì)于資金緊張的真剛需來(lái)說(shuō)，如果抱著住一輩子的打算，筆者認(rèn)為買共有產(chǎn)權(quán)房也未嘗不可。
北漂不易，能以周邊房?jī)r(jià)1/2甚至1/3的價(jià)格買一套房，已經(jīng)很不錯(cuò)了。
前幾年，有城市曾嘗試集體土地入市建公租房，但這種房子只租不售，在合同期內(nèi)也不允許轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在北京又嘗試建共有產(chǎn)權(quán)房，至于將來(lái)有沒(méi)有更多樣的嘗試，比如，集體土地入市建普通商品房，這些誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料。
不過(guò)，集體土地一旦可以免征入市建普通商品房，這就意味著小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正了，這對(duì)樓市的沖擊是相當(dāng)大的，尤其是深圳這種小產(chǎn)權(quán)房泛濫的城市。
而且，集體土地直接入市，地方政府勢(shì)必會(huì)損失掉一大部分土地出讓金，這樣一來(lái)，地方財(cái)政很有可能就會(huì)出問(wèn)題。
一旦地方財(cái)政出問(wèn)題，短期來(lái)看，地方可能又會(huì)走刺激樓市的老路（地方與中央的博弈），這顯然不利于整體穩(wěn)定。長(zhǎng)期來(lái)看，甚至?xí)绊懙胤街伟才c穩(wěn)定。
所以，集體土地入市這件事兒，最多只會(huì)圈定在商業(yè)、工業(yè)、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房的范圍內(nèi)，至于普通商品房，是不可能通過(guò)的。
退一萬(wàn)步講，即使能夠獲批，也只有北上廣深這種財(cái)大氣粗，對(duì)土地財(cái)政依賴度低的城市能夠玩得起。
總體來(lái)說(shuō)，北京率先試點(diǎn)集體土地免征入市建共有產(chǎn)權(quán)房，在集體土地利用問(wèn)題的探索方面邁出了歷史性的一步，這對(duì)于很多剛需群體來(lái)說(shuō)，算得上是一個(gè)利好。
至于大家普遍比較關(guān)心的農(nóng)村宅基地，筆者認(rèn)為，基本沒(méi)有什么影響的，除非你的宅基地離城市較近、或者在城鄉(xiāng)結(jié)合部的那種。
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（完）
責(zé)任編輯：張熠
調(diào)研分析北京、環(huán)京、天津等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，透析價(jià)值，發(fā)現(xiàn)洼地。
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