這次的項目推薦，一定會引來很多質(zhì)疑，甚至極不認(rèn)同，很多資深相信米宅的朋友也會懷疑，米宅怎么推這兒的項目？
一是昆明的城市能級不夠。
二是19000元的單價（帶裝修）已然不低。
但城市是我親自帶隊考察過的，區(qū)域是我親自分析過的，項目也是要親自看過的。
漲幅，是看得見的。
漲幅，是確定性的。
項目，是符合可住可租可售的基本原則的。
分析昆明，必須要先去想一個問題：為什么蘭州房價和西安差不多？兩個城市能級也完全不一樣啊。
是因為什么？
因為地形，我們可以看不起蘭州，但蘭州的房價高，這是事實，因為沒有土地！兩邊是山，中間是黃河，城市沒有土地。
昆明也是如此，沒有土地！
如下圖，昆明獲取土地十分不易：
對于昆明也一樣，四周是山，中間是滇池，沒有土地！
沒有土地，就不能像鄭州西安成都等城市一樣不斷供地，沒有土地，市場就會經(jīng)常出現(xiàn)供小于求，市場反而更加健康。
縱觀過去4年昆明主城住宅市場的供需數(shù)據(jù)，可能發(fā)現(xiàn)，這個市場還是很健康的，沒有出現(xiàn)大起大落的情況，供需基本平衡。
對于一個700萬人口的省會城市來說，一年9萬套的成交是健康的，畢竟鄭州重慶杭州都是20萬套的量。
降維打擊昆明
在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，認(rèn)知鄙視鏈?zhǔn)谴嬖诘摹?/span>
北上廣深 > 南京杭州合肥 > 鄭州武漢 > 西安長沙 > 昆明。
所以，在昆明，你能看到專業(yè)投資客已經(jīng)拋棄的事情，卻依然在昆明盛行。
1、新房癌。
2、買公寓。
3、買新區(qū)。
所以，
1、二手房市場不活躍，大家都在買新房，新房比二手房貴。
2、呈貢新區(qū)街上沒啥人，寫字樓空置，但依然火熱，本地人和外地人的熱選。
3、大量公寓熱賣，呈貢新區(qū)孔雀鎮(zhèn)占地200畝全是公寓，1萬多套這樣的韭菜盤卻能熱銷。
這是第一個城市基本面，是我們需要了解的。
在一個本地市場不活躍的城市，在一個本地人還未覺醒的城市，我們多少還是有些機(jī)會，而在非常成熟的東部南部城市，本地人足夠成熟，外地人就很難收割。
在一個市場不成熟的城市中，當(dāng)一個巨大的機(jī)會出現(xiàn)時，本地人就感覺不到。
比如，當(dāng)昆明的城市核心發(fā)生轉(zhuǎn)移的時候，有多少昆明本地人覺醒并捕捉到了？
昆明基本面
下面，我們來了解昆明的第二個基本面。
1、昆明至今不限購（門檻方便，不用落戶不用找購房資格）。
2、昆明首套首付可低至20%，通?？勺龅?5%（結(jié)清就可算首套），二套首付45%。
3、去年7月昆明出臺政策，半年內(nèi)不準(zhǔn)漲價，一年最多漲6%（某些樓盤會有限價紅利）。
目前，昆明庫存去化周期7個月左右，略穩(wěn)，但不牢固。
市場健康，杠桿好，某些樓盤應(yīng)該有限價紅利。
這是我們?nèi)シ治隼ッ鞯牡诙€大前提。
下面，來說第三個前題。
城市發(fā)展方向
昆明北邊是山、東邊是山、西邊是滇池，所以，城市格局只能向南發(fā)展。
在2003年，昆明規(guī)劃了呈貢新區(qū)，就是在昆明的南邊，與主城相連，直接外溢發(fā)展，規(guī)劃面積120平方公里，老城中心到呈貢中心也不過20公里，距離也不算遠(yuǎn)，相比全國其它諸多新區(qū)（鄭州航空港區(qū)、成都天府新區(qū)、合肥濱湖新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、天津濱海新區(qū)、西安西咸新區(qū)等），呈貢新區(qū)的規(guī)劃還是相對科學(xué)的。
但由于昆明的城市能級不夠，動能不足，10多年下來，呈貢的發(fā)展并不太理想，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入嚴(yán)重不足，2016年開通了昆明高鐵站放在了呈貢，大學(xué)城也放在了呈貢，但目前昆明的商業(yè)中心、就業(yè)中心、學(xué)區(qū)還是在主城。
昆明向南發(fā)展，握手呈貢新區(qū)，這是城市發(fā)展主方向，但呈貢新區(qū)人口導(dǎo)入不足，呈貢并不安全，主城資源未被改變，主城還是主城。
大學(xué)城、高鐵站、市政府在呈貢，但商業(yè)中心、就業(yè)中心、富人區(qū)、學(xué)區(qū)還是在主城。
昆明的北邊、西邊、東邊必將落寞，所以，安寧不碰、高新不碰、盤龍不碰，空港不碰，呈貢大漁南邊也不再碰。
基本上，昆明選籌，主城還是王道，我們要記住這第三個基本面。
占據(jù)的是未來城市的真正核心
盯緊主城，但如果昆明只是類似于長沙、鄭州、合肥的正常發(fā)展，其實是沒有什么機(jī)會的。
比如合肥，全城其實是沒有洼地的。
比如鄭州，全城也是沒有洼地的。
價格都是價值的體現(xiàn)。
但在昆明，卻能發(fā)現(xiàn)非常難得的機(jī)會，因為這兒正發(fā)生一個影響城市未來幾十年發(fā)展的大事件，就是城市核心區(qū)域CBD的改變和遷移。
核心CBD的遷移，必將帶動這個城市資源（人口和資金）的遷移和聚集。
10年前，鄭州、成都都已經(jīng)完成了城市核心CBD的遷移，但昆明今天才剛剛迎來。
這兒就是巫家壩CBD，未來的昆明真正的核心，是以前昆明機(jī)場的位置，正好是老中心外溢的第一梯隊區(qū)域，承接老城，握手呈貢，方向一致，聚合為心。
1、2012年以前，全國重點城市中，只有兩個城市的機(jī)場在城市中心區(qū)，一個是大連，一個是昆明。
2、2012年，昆明巫家壩機(jī)場搬遷至目前的長水機(jī)場，騰出了15000畝干凈的土地。
3、昆明政府重點規(guī)劃了該片區(qū)域，將引發(fā)昆明未來10年的就業(yè)中心、城市核心、商業(yè)中心的遷移，三個中心都將是在巫家壩CBD。
巫家壩CBD為何能引發(fā)昆明中心遷移？
1、規(guī)劃5070畝的中央公園，世界第4大城市中心公園，媲美紐約中央公園。
2、規(guī)劃最集中的寫字樓、高樓、總部辦公，其中428米高的地標(biāo)也是在此。
3、引入中鐵建、中海、中交、中南、綠地、保利、招商、世茂、萬科、金茂等開發(fā)商進(jìn)駐，確保建設(shè)質(zhì)量和水準(zhǔn)，沒有讓小開發(fā)商和本地開發(fā)商拿一塊土地。
4、規(guī)劃4條地鐵經(jīng)過，目前有1號線通車，未來規(guī)劃有7號、8號經(jīng)過。
5、規(guī)劃48所學(xué)校，28所幼兒園，11所小學(xué)，5所初中，4所高中。
區(qū)域占據(jù)的是昆明城市規(guī)劃的制高點。
如上圖，15000畝的總規(guī)，綠色部分是5070畝的中央公園，原來的飛機(jī)跑道定名為飛虎大道，是未來的城市核心主干道，飛虎大道和春城路交匯處是未來城市核心，428米的地標(biāo)也坐落于此，這個交匯處地下連接地鐵1號線（已通車）和地鐵8號線（沿飛虎大道）。
這兒真的會成為未來的城市核心嗎？
在各個樓盤的沙盤上，已然是這個城市的真正核心：
但開發(fā)商的沙盤還是不能全信。
再來看一下政府的規(guī)劃效果圖：
與會展中心連成一線，直通滇池。
但真的能撼動目前昆明的商圈嗎？真的能成為未來的城市核心嗎？
先來看一下目前昆明的商圈都在哪兒，和巫家壩CBD的位置如何。
目前的昆明是沒有真正意義上的CBD的，中心散落在主城區(qū)的南亞、萬達(dá)、愛琴海、會展中心、世紀(jì)城這幾個地方。
可以看出，巫家壩CBD就在各個小商圈的正中間，連接各個商圈很方便，一大塊凈地，5000畝中央公園，428米地標(biāo)，未來幾十年，沒有任何區(qū)域敢與巫家壩CBD爭奪城市核心的名頭。
關(guān)鍵是，巫家壩CBD本身就在城市中心區(qū)。
關(guān)鍵是，巫家壩CBD本身就處在昆明向南發(fā)展的第一梯隊區(qū)域，承接老城外溢、延展新城需求。
企業(yè)愿意入駐，有錢人也愿意入住，資金也認(rèn)為安全，沒有人不看好，這事就成了。
最后補(bǔ)充一下重點：昆明很多區(qū)域限售3年，但該區(qū)域不限售！該區(qū)域不限售！該區(qū)域不限售！
答案已經(jīng)明了
對于昆明本地人來說。
最好的自住選擇生態(tài)半島，價格25000左右，這兒是已經(jīng)兌現(xiàn)的環(huán)境和規(guī)劃，也是目前的富人區(qū)。
最好的投資就是巫家壩CBD區(qū)域，規(guī)劃尚未兌現(xiàn)，效果尚未呈現(xiàn)，本地人尚未覺醒，政府還在限價。
答案就是如此簡單，問題是，這兒的價格合適嗎？這兒的價格不算高嗎？
什么決定價格？一是市場，二是政策。
目前是有限價存在的，半年不能漲，一年最多漲6%，那么，到底區(qū)域的市場如何？價格是否洼地？
多家開發(fā)商在售、有競爭、要搶客、要出貨、供大于求的地方，才會出現(xiàn)好價格。
如果給這個地方再加上可租可住可售，那就是米宅眼中的好區(qū)域。
是什么區(qū)域？
就是短期供應(yīng)量大、長期供應(yīng)量小的主城區(qū)域，就是米宅眼中好的區(qū)域。
如下圖，2018年供地最多的區(qū)域就是巫家壩CBD所在片區(qū)：
短期供應(yīng)量大，有競爭，才有議價，有折扣，有洼地。
長期供應(yīng)量小，規(guī)劃兌現(xiàn)，效果呈現(xiàn)，形成成熟的二手房市場，可套現(xiàn)。
巫家壩CBD正好就是滿足這幾個條件。
目前區(qū)域有中海環(huán)宇城、中南云鏡、中鐵建西派國樾、金茂廣場、萬科翡翠、保利棠悅、中交金地中央公園、綠地東南亞中心在售，未來還有招商、世茂的項目入市。
都是大牌，集中入市，政府還在限價，多好的機(jī)會？
問題是，該選哪個？
1、價格
2、位置
3、產(chǎn)品
4、氛圍
區(qū)域分解如上圖所示，綠色全是公園，紅色80%是商業(yè)，黃色是住宅，橙色是住宅商業(yè)混合。
區(qū)域規(guī)劃了48所學(xué)校：
提醒點：
1、離公園越近越好，就也是中鐵建賣到30000的原因。
2、離商業(yè)不亦太遠(yuǎn)，但也不亦太近，步行可達(dá)為最好。
3、離地鐵越近越好，條數(shù)越多越好。
4、住宅越聚集的越好（住宅成熟速度快）。
就區(qū)域選籌來說，住宅區(qū)域的成熟速度遠(yuǎn)快于商業(yè)區(qū)域的成熟速度。
核心區(qū)北邊只有中海、中交、中鐵建、中南四家樓盤。
核心區(qū)南邊有萬科、保利、招商、世茂、綠地、金茂、中鐵建七個以上的樓盤。
南邊的住宅更集中，更容易形成生活氛圍，不受北邊的寫字樓5年開發(fā)周期影響，所以，南邊優(yōu)于北邊。
北邊的中海三梯五，產(chǎn)品不好。
中交沒有房源在售，要等下一批，區(qū)域唯一毛坯產(chǎn)品。
中鐵建是CEO盤，單價25000以上，放棄。
中南產(chǎn)品不錯，但新開最后一棟樓面邊緊臨一棟235米高的寫字樓（景城大廈），放棄。
再來看南邊區(qū)域的樓盤。
中鐵建西派國樾（南部地塊未開售）還是區(qū)域的CEO盤，放棄。
萬科中天翡翠的位置最邊緣最尷尬，與中央公園隔著兩條大路，放棄。
保利棠悅是目前區(qū)域里公認(rèn)的產(chǎn)品最差，包括裝修，緊臨飛虎大道，放棄。
金茂廣場是兩棟住宅和1000多戶公寓的混合小區(qū)，住宅是東西向，也沒啥房源了，放棄。
招商和世茂尚未入世，沒辦法。
鎖定綠地。
如圖，飛虎大道是主干道，飛虎大道右側(cè)比左側(cè)好，因為去公園穿越主干道是非常不爽的事情。
樓下有兩個地鐵站，飛虎大道上有一站：向化北站，右側(cè)經(jīng)三路上有一個地鐵站：巫家壩南站。
旁邊全是住宅，能形成更好的居住氛圍，不雜亂，穿越兩條小路就可以到達(dá)5000畝中央公園。
同時，項目占地較大，純板樓，樓下無商業(yè)。
位置沒問題，再來具體看項目，綠地巫家壩壹號。
項目優(yōu)勢：
1，地鐵向化北站家門口20米。
2，層高3.05米。
3，距離中央公園100米。
4，100米范圍內(nèi)2個中小學(xué)。
5，樓間距60-120米。
6，整個巫家壩得房率最高。
7，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)3500。
8，小區(qū)內(nèi)部帶中庭公園。
9，小區(qū)內(nèi)部帶泳池和健身會所。
項目在巫家壩CBD的位置：
綠地巫家壩壹號效果圖：
綠地巫家壩壹號平面圖：
目前團(tuán)購房源樓棟：9號樓、14號樓，兩棟樓左側(cè)是飛虎大道，推薦考慮靠近小區(qū)中心的單元。
9號樓南邊是一條小路，路南邊是世茂的住宅項目，樓間距較大，14號樓南邊是一棟公寓，靠中心園區(qū)單元無遮擋。
主力戶型如下。
115平方三房兩衛(wèi)：
135平方四房兩衛(wèi)：
143平方四房兩衛(wèi)：
交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修
價格：均價19000元/平方
首付：最低20%
利率：首套利率上浮5%，二套上浮10%，有住宅貸款記錄結(jié)清就可以算首套，有一套在還算二套
限購：昆明不限購，外省一人可買一套。
接力貸：可以接力貸，要求年齡不能高于60歲。
限售：昆明核心區(qū)域均限售，但該區(qū)域不限售，實屬難得
最后
如何理解這個區(qū)域價值？可以對標(biāo)鄭州以前把燕莊機(jī)場搬遷后打造成現(xiàn)在的鄭東CBD，可以對標(biāo)成都把鋼廠搬走后打造的目前的攀城鋼富人區(qū)。
這樣理解比較直觀，昆明目前發(fā)生的變化正好是一個未來城市中心的崛起前期。
買入的該區(qū)域，類似于鄭東CBD，成都高新區(qū)，廣州珠江新城，南京河西奧體，長沙濱江新城。
目前昆明高層住宅的天花板還是在老城區(qū)的中心區(qū)，新房均價22622，最高的要到3萬以上。
拋開滇池邊的別墅豪宅項目，就高層住宅來說，未來的巫家壩CBD，將會成為昆明房價的天花板。目前老城的新房22622的價格，可以作為巫家壩CBD的第一參考價，畢竟，這兒要成為未來城市核心的。
待區(qū)域住宅用地供應(yīng)完畢，二手房形成，不再受限價影響，5年以內(nèi)，保守估計，25000的售價，是完全可以達(dá)到的，而且，妥妥的出租。
下圖為價格邏輯圖，偏遠(yuǎn)的邊界都已經(jīng)毛坯14500元了，這兒可是未來的核心區(qū)。
可住、可租、可售，這是推薦本項目的前提。
有人可能注意到了，本篇文章通篇未提昆明做為泛亞高鐵的概念，米宅投資理念里，大概念通常不考慮，只考慮可觸手可及的事項，畢竟，投資考慮的第一要素是安全，但泛亞高鐵是加分項，至少保證了在未來的時間里，昆明一直會出現(xiàn)在大家的新聞里。
本項目適宜人群：
1、不宜首套剛需的配置。
2、適合投資型跨城配置，不限購，不限售，可杠桿，可出租，可出售。
3、6000元/平的漲幅，5年為期，說大不大，說小不小，但這是可以確定的，可以預(yù)見的。
4、如果你認(rèn)可，速來。
可聯(lián)系米宅工作人員索取資料和具體辦理，亦可實地去考察看看，區(qū)域不怕考察，項目不怕對比。
長按以下二維碼加米宅小娥的微信
電話同微信：155 1596 1597
（完）
責(zé)任編輯：朱含茵
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