剛剛在珠海建倉完畢，才敢來寫這篇文章。
敢自己身體力行用錢購買來踐行的推薦，那才是，真心的推薦，斷然不會出大錯。
但，誠然，沒有任何推薦的背后是完美的。
深圳地小價貴、北京無杠桿、上海無概念、杭州漲太快階段高位、合肥炒味太濃、成都限太死、重慶量太大、鄭州無大學(xué)、西安拐點下行、武漢框架太大、廣州太分散、南沙心里沒底、海南全封死，長沙便宜但拿證2年限售4年。。。
買哪兒？哪個城市能讓你真的滿意、感覺到完美？
沒有的。
房住不炒高高在上，誰敢漲出頭就打誰，于是蘇州不得不限漲5%，于是長沙契稅從1.5%又提到4%，于是西安從落戶就買房改為還需要再加一年社保，再于是。。。
如果未來很長時間，房價不讓漲不能漲，我們?yōu)槭裁匆I房？我們買這玩意兒干啥？我們腦子進(jìn)水了嗎？
你的惆悵我完全理解，我只問一句：有沒有更好的方案？有沒有更好的渠道？
股票？現(xiàn)金？基金？信托？期貨？黃金？創(chuàng)業(yè)？開店？股權(quán)？
我親愛的朋友，你認(rèn)為哪個真的比買房更安全更靠譜？
不管政策如何變、時間如何流、新聞如何寫，貨幣最終大多數(shù)會流向哪里？又能往哪里去？
所以，時刻反問自己，有沒有更好的方案？
如果沒有，就放下抱怨，腳踏實地，堅定的前行！
我們必須要做的第一件事，就是轉(zhuǎn)變買房思路：從以前的短期回現(xiàn) 改為 現(xiàn)在和未來的看長期投資收益。
想做好買房這件事，就是要堅定的踐行這12個買房黃金法則：好城市、好區(qū)域、好房子、好價格。
好城市
什么是好城市？
城市的本質(zhì)是人，經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是也是人。
胡煥庸線西側(cè)的，就一律不要碰了，沒有任何的價值，不看新聞、不理概念、不看數(shù)據(jù)。
胡煥庸線東側(cè)就都可以嗎？當(dāng)然不是的，完全不是的。
這里面最深顏色的區(qū)域，北京、江蘇南部、上海、浙江、福建、廣東，虹吸了全國87%的跨省流動人口！
人口，是我們衡量城市的最重要的因素！
所以，未來，人口的聚集效應(yīng)會越來越明顯！
為什么？
只有人口的聚集，才能產(chǎn)生未來經(jīng)濟(jì)增長引擎的服務(wù)業(yè)和消費業(yè)！
因為，未來決定城市生死就是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度：服務(wù)業(yè)！
金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)、電商、消費、法律、財務(wù)等，都屬于第三產(chǎn)業(yè)！
所以，未來，這些能夠虹吸全國流動人口的城市，量變之下，未來必然發(fā)生更快發(fā)展的質(zhì)變。
所以，請盡可能的聚焦到這類城市，大概率錯不了。
北京、長三角、珠三角。
孔雀東南飛，珠海顯然是滿足的。
安陽是600萬安陽人的安陽，洛陽南陽商丘人都不會去買安陽。
鄭州是1億河南人的鄭州，廣東江蘇浙江四川人也不會去買鄭州。
珠海是全國14億人的珠海，全國各地人都可以產(chǎn)生出在珠海買房的需求，或定居或養(yǎng)老或過冬或配置。
背后的潛在需求基數(shù)越大，就是越好的城市。
珠海的房價，肯定不是這170萬珠海人決定的。
如同，新西蘭房價比澳大利亞還高，因為，新西蘭房價不是由480萬新西蘭人決定的。
全球房價最貴的摩洛哥，單價43萬元/平，它的房價也不是這3.2萬摩洛哥人決定的。
好區(qū)域
什么是好區(qū)域？
我眼中的好區(qū)域需要具備這4個因素：
1、高收入人群的聚集（金融、科技、外企）。
2、區(qū)域干凈，沒有城中村，沒有老房子，全新規(guī)劃、全新定位，容易形成富人區(qū)和城市規(guī)劃高點。
3、短期供應(yīng)量大、長期供應(yīng)量小，這樣短期有競爭有折扣有洼地，長期形成二手房市場可套現(xiàn)。
4、有更好預(yù)期或未來概念為最好，比如產(chǎn)業(yè)、比如學(xué)校、比如商業(yè)中心、比如總部、比如軌道、比如大橋等。
組團(tuán)是珠海的唐家灣組團(tuán)：
四年前，這兒的房價都已經(jīng)是3萬以上，以情侶路的一系列高端盤為帶領(lǐng)。
緊臨珠海香州組團(tuán)，與深圳前海隔海相望：
這兒就是珠海北站的唐家灣北圍片區(qū)，李嘉城之前填海造城的一塊平地。
規(guī)劃中的深珠通道（汽車和鐵路同時通行）珠海端的軌道就是到達(dá)這兒的珠海北站，另一端就是深圳前海，直線距離34公里，建設(shè)里程不超40公里，全程開車不超30分鐘。
是的，未來，從這兒，開車30分鐘或坐軌交20分鐘直達(dá)深圳前海。
一共就這么一片填海造城的片區(qū)。定位珠海國際科創(chuàng)城。
總占地面積10.04平方公里，總建筑面積達(dá)1051萬平方米，包括產(chǎn)業(yè)用地、寫字樓、商業(yè)、學(xué)校、配套等，按住宅占比最多一半計算，也不過最多5萬套住宅。
太大的規(guī)劃，真的不敢碰的，10年20年你的對手盤都是開發(fā)商，二手房市場難以形成，很麻煩。
區(qū)域委托國際新城市主義規(guī)劃大師卡爾索普擔(dān)綱總體規(guī)劃設(shè)計，引入先進(jìn)的TOD（立體交通）發(fā)展理念。
目前已有大批知名企業(yè)進(jìn)駐，中國家電龍頭企業(yè)—格力電器、中國著名的應(yīng)用軟件產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商—金山軟件，以及魅族、羅西尼等180余家高新企業(yè)，瑞士ABB國機(jī)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、珠海城智大數(shù)據(jù)中心、匯金科技金融物聯(lián)網(wǎng)總部、中以科技企業(yè)加速器、智谷圓芯等10大世界級產(chǎn)業(yè)園亦紛紛搶先進(jìn)駐，合力打造濱海科技CBD中心，打造珠?？苿?chuàng)高地，與對面的深圳前海遙相呼應(yīng)。
這兒，就是我眼中的好區(qū)域。
區(qū)域的大德商業(yè)正在建設(shè)，禮和小學(xué)已經(jīng)開學(xué)，禮中學(xué)已經(jīng)開工，只有那個最大的商業(yè)中心尚且未定。
珠海國際科創(chuàng)城：
這兒是不是珠海最好的區(qū)域？當(dāng)然不是，珠海最好的區(qū)域是香州，但可惜，香州最值得買的是二手房，但二手房嚴(yán)格限購，需要2年社保，不能破、不能買，新房又極其稀缺，均價都要在35000以上，貴的要五六萬。
所以，珠海本地人最佳的選擇是去淘香州區(qū)二手房，而米宅的粉絲，包括我，顯然不是珠海本地人。
有人一定會拿橫琴來說，對不起，房價5萬不說，規(guī)劃太大，體量太大，完全透支，產(chǎn)業(yè)不明，作為專業(yè)投資選籌，我是肯定不碰的。
從外地人的投資角度，珠海北站北圍片區(qū)是我認(rèn)為珠海最好的標(biāo)的區(qū)域選擇。
又有人會提金灣、斗門，對不起，西江就是珠海的胡煥庸線，西江以西的區(qū)域，當(dāng)前階段，一律不碰的。
價格又不便宜，未來又沒啥預(yù)期，長期供地還大，圖啥？
好產(chǎn)品
什么是好產(chǎn)品？
從專業(yè)角度來說：次新、三房、地鐵、學(xué)區(qū)、兩衛(wèi)，但這些概念更多的是適用于二手房領(lǐng)域。
在新房領(lǐng)域就簡單多了，只看開發(fā)商即可。
好的開發(fā)商不會再拿過氣的老產(chǎn)品來丟人的。
好的是，這個區(qū)域匯集的都是好開發(fā)商。
龍湖、萬科、雅居樂、格力、高盛、仁恒、 華發(fā)。
沒有任何一家會拿出一個垃圾產(chǎn)品出來秀智商，這個可以放心。
我們只需在選擇時注意一下：不要西曬、最好高贈送、最好兩衛(wèi)、不要太大戶型，即可。
有好開發(fā)商一起競爭，就會出現(xiàn)好產(chǎn)品。
區(qū)域容積率都不超過3.0，都屬于低密度產(chǎn)品，填海區(qū)域，高規(guī)格規(guī)劃，有公園、有學(xué)校、有商業(yè)、有辦公、有海景，產(chǎn)品不會差。
好價格
什么是好價格？
一是多個樓盤相鄰、同時出售，有競爭，要拉客，就一定有好價格。
二是政府限價紅利，比如目前限價嚴(yán)格的長沙、成都。
滿足這兩個條件的，就都是我認(rèn)為的好價格。
目前區(qū)域里在售的樓盤有四個：萬科、龍湖、招商、雅居樂。有競爭，要出貨，就不會買貴，你就有談判主動權(quán)，你可以有底氣的說：我再去隔壁看看再說吧。
這個區(qū)域目前限價25000，比如格力和雅居樂地價都要29000，成本價都要38000的，對不起，限價25000，有是明顯限價紅利的。
有一個事實是，去年底，雅居樂曾經(jīng)開過盤，定價32000-34000帶裝修，這應(yīng)該是雅居樂認(rèn)為中的市場價，但不好意思，如今限價更嚴(yán)了。
樓面價28000，本打算賣40000的雅居樂，規(guī)劃設(shè)計定位也是比較高的，小區(qū)會所也很大。
如今，區(qū)域基本面就是限價25000，之前龍湖低至23000搶客，如今也26000了。
所以，這就是我認(rèn)為的好價格。
不止四好
外加，不限購，首套利率只上浮5%，杠桿寬松。
外加，產(chǎn)品都有大贈送，雅居樂贈送面積15%，招商贈送面積10%。
外加，珠海處在剛剛在年初把購房資格要求5年社保去除，處在市場拐點的初期，擠壓效應(yīng)還沒有形成，你還可以有時間挑挑選選，一旦大量外地人反應(yīng)過來涌入，機(jī)會也就不多了。
畢竟，你要知道，本輪珠海房價在2015年就實現(xiàn)翻番了，還沒有等到2016年的全國大行情就被調(diào)控了。
屬于珠海2016年行情的補(bǔ)位，遲早會來的。
屬于深珠通道落地后的價格差補(bǔ)位，遲早會來的，畢竟這兒25000，深珠通道對岸的前海是120000。
我買的哪兒？就在這篇文章里：
有意向？了解過？有疑問？想買個？去看看？不管怎樣，長按下方二維碼加微信咨詢和溝通吧：
米宅東旭：132 1599 0504（微信同電話）
米宅曉曉：185 3711 3716（微信同電話）
（完）
責(zé)任編輯：朱含茵
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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