來源丨米宅（MizhaiPlus）
作者丨米公子
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1
對不起，還得從近期刷屏，大家diss已久的2019中國城市商業(yè)魅力排行榜說起。
雖然，差評不斷，不服者眾多。
但是吐槽之后，不管是誰，必須承認(rèn)，放眼當(dāng)下，除了這個榜之外，還真沒有更靠譜的城市等級體系可以參考。
這個榜單被人吐槽，其關(guān)鍵因素就是主要指標(biāo)沒有量化，雖然主辦方也把其分為商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大維度指數(shù)。
然而，這些維度均沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)支持，自然根據(jù)這些指數(shù)評出榜單，也不能服人。
這就像人們覺得福布斯每年評出的“富豪排行榜”，大家比較認(rèn)同，因為那都是硬邦邦、可量化的數(shù)據(jù)在背后支持。
但是如果福布斯每年評出一個“愛心排行榜”，估計那就會爭議頗多，因為“愛心”這個東西，是無法完全量化的。
2
實際上，對于中國，這樣一個社會主義國家，城市級別往往是二個要素決定的。
第一要素：經(jīng)濟發(fā)展程度。
說白了就是能掙錢，不管政府有錢，還是民間有錢，只要有錢就行。如果這個指標(biāo)牛逼，你城市的等級就會往前提。
最典型就是蘇州，雖然是一個最最普通的地級市，但是全國最富的地級市，GDP排名全國第七，進(jìn)出口總額全國第三，所以這種普通地級市也能躋身新一線，并且排名不低。
第二要素：城市行政等級
中國是一個嚴(yán)格行政等級的國家，排序絲毫不能亂。
首都、直轄市、省會、地級市、縣或縣級市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
縣級市的市長，直轄市的市長，都叫市長，然而一個是七品前程，一個是副總理級別的封疆大吏，地位天壤之別。
除了這幾個常見級別，中國還有特殊的一個計劃單列市級別（深圳、廈門、寧波、青島、大連），差不多算是半個直轄市，你可以把它看做是一個“省會plus”。
不要以為深圳是個普通的地級市，論行政級別相當(dāng)之高，所有的深圳市長，書記都是廣東省提名，中央任命，而非廣東任命。
在城市等級中，你越高，你就越沾光。
你是直轄市，在全國排名中，經(jīng)濟再不濟也是一個新一線城市。
你是省會，經(jīng)濟再不濟，也能和全省最好的地級市平起平坐。
當(dāng)然你也不能太窮，太弱，比如銀川，雖然貴為省會，但是誰也不會把自己的省會和他看做一類，而中國西部省會普遍是這種狀態(tài)。
實際上，中國現(xiàn)在城市評級中，普遍的現(xiàn)實就是，西部城市行政等級高，而經(jīng)濟實力差，中國東南城市行政等級低，而經(jīng)濟實力強。
而如果這兩個因素，再做權(quán)重比較，經(jīng)濟又大于行政等級，畢竟“以經(jīng)濟發(fā)展為核心”還是我國的中心任務(wù)。
3
好，我們以城市等級為切入點，來尋找其中的機會。
這一等級，一筆帶過。中央嚴(yán)防死守，投資人是沒啥機會的。雖然我也認(rèn)同一線現(xiàn)在是個很好的機會，但是門檻太高，進(jìn)不去呀。
新一線城市分為三類。
第一類：直轄市+一般經(jīng)濟水平（相對而言）的兩個城市，重慶和天津。
第二類：地級市+超強經(jīng)濟水平（萬億級別），蘇州和東莞。
蘇州剛剛來了一波，近期需要觀察。
反而是東莞，會不會近期熱炒華為，華為已經(jīng)落戶松山湖，會不會再有一波呢？
第三類：東中部省會+較好的經(jīng)濟水平，剩下的城市基本都是。
然而，正因為政治級別較高，影響力較大，調(diào)控放開機會不大。
二線城市分兩種：
第一類：一般經(jīng)濟水平城市的東中部省會，比如石家莊。
第二類：較好經(jīng)濟水平的地級市，比如煙臺、紹興、佛山。
對于第一類，同樣機會不大，原因同上。
然而，請留心第二類，原因下文細(xì)講。
實際一部分三線城市和弱二線城市，如果符合以下幾個特點，很可能會一波較大漲幅。
1、 處于東中部，保證即使地級市經(jīng)濟總量也可以。
2、 非省會，無調(diào)控政策或者調(diào)控力量不足，不容易引人矚目。
3、 在全省處于老二或老三地位，因為老大被嚴(yán)調(diào)，但是不管是開發(fā)商投資，還是本省投資，總的有個出口，老二就會有窗口性機會。
4、 或是獨處一隅，在周邊比省會影響力大，比如徐州。
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實際上，這一輪行情，從土地市場已經(jīng)開始了。
以河南為例，5月22日上午，洛陽中心城區(qū)洛龍區(qū)拍出一塊商住用地（LYTD-2019-13），在經(jīng)過382輪輪番出價后，最終碧桂園以14.01億元的總價成交……
樓面價接近7000，加上建安費用，加上七七八八的費用和利潤，人們預(yù)估這塊地的商品房保本價也應(yīng)該在13000以上。
13000是什么概念，基本上是鄭州市3環(huán)到4環(huán)左右的價格，比衛(wèi)星城南龍湖還要高3000。
南方的九江5月初也出了地王。要知道，當(dāng)月九江平均房價也不過7000元上下。
另外，還有煙臺和襄陽——
同樣，要知道，這是在中央419重提房住不炒，金融口資金開始收緊下，地市又開始的一輪地王重現(xiàn)。
這意味著什么？
6
請注意以下名單：
江蘇——徐州、無錫
浙江——寧波
安徽——蕪湖
福建——泉州
江西——九江
山東——煙臺
河南——洛陽
湖北——襄陽
廣西——桂林
不局限于以上名單，2019年大概率會有一波行情。
根據(jù)我對這些城市的網(wǎng)上調(diào)查和粉絲調(diào)查，實際上在今年的3月到5月，其中除了泉州，差不多以上城市都已經(jīng)出現(xiàn)了樓面價超過去年的地王。
只不過這些地王，地處地級市，而且非一個區(qū)域，不容易引起外界注意罷了。
地王的出現(xiàn)意味著什么，每一個經(jīng)歷上一輪周期的人都知道，不再啰嗦。
7
說了這么多，我是希望大家去這些城市買房嗎？
非也。
如果有省會更好的機會，還是不要去摻和這些地級市的行情。
對于地市，我一直保持這樣的觀點，相對于一二線城市的房產(chǎn)投資，三四線的樓市更像是一場賭博。
因為，對于這些城市，房地產(chǎn)高潮可能來的很快，而去的更快。
一個地王就能把全市變成狂歡場，一個調(diào)控文件可能把全市變成冰窖。
一旦進(jìn)入平靜期，則時間更長，更加難以用租房收益覆蓋資金流。
因為，畢竟人口流動、產(chǎn)業(yè)、強省會的大趨勢不可逆。
再高的個人投資行為和智慧，永遠(yuǎn)不要和大趨勢逆向而行。
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（完）
責(zé)任編輯：張熠
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