21世紀(jì)初，隨著9·11事件和網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅，為了防止經(jīng)濟(jì)衰退，小布什政府推出了“居者有其屋”計(jì)劃，旨在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。
看來(lái)在美國(guó)，房地產(chǎn)也有夜壺的作用。
履行央行職能的美聯(lián)儲(chǔ)為了配合這一計(jì)劃， 2001年起連續(xù)13次下調(diào)聯(lián)邦基金利率，將聯(lián)邦基金利率從2001年1月的5.98%降至2003年7月的1.01%。
聯(lián)邦基金利率其實(shí)就是基準(zhǔn)利率。有了美聯(lián)儲(chǔ)的開閘放水，銀行等金融機(jī)構(gòu)順勢(shì)將個(gè)人抵押貸款利率拉低。
大好的杠桿擺在眼前，誰(shuí)人見了會(huì)不心動(dòng)呢？
1
狂熱下的繁榮
房地產(chǎn)市場(chǎng)果如小布什政府所愿，空前繁榮。
2005年，美國(guó)獨(dú)棟住宅平均售價(jià)漲幅超過(guò)50%，某些熱門區(qū)域甚至漲幅更大。
如紐約平均上漲79%，洛杉磯上漲110%。在加利福尼亞州其他沿海地段，漲幅更為突出，在舊金山市區(qū)，一幢普通房屋的售價(jià)超過(guò)了全美平均房?jī)r(jià)的3倍。
到2007年，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅已超過(guò)過(guò)去30多年。
美國(guó)GDP比重中，房地產(chǎn)占比也由2001年的15.9%上升為2006年的19.7%。
另外根據(jù)美國(guó)主要城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，美國(guó)十大城市房?jī)r(jià)2006年6月是1996年12月的2.9倍，抵押貸款發(fā)放規(guī)模達(dá)到空前水平。
可以說(shuō)一時(shí)間不管有錢的沒(méi)錢的，都卷入進(jìn)了買房熱潮。鳳凰城地區(qū)一項(xiàng)目開盤，人們大排長(zhǎng)龍搖號(hào)買房，甚至不惜夙夜露營(yíng)，希望自己是搖到號(hào)的幸運(yùn)兒。
這種場(chǎng)景是不是似曾相識(shí)，像極了十年后，也就是2016年后半年及2017年的鄭州和全國(guó)一二三線城市的樓市情況。
2
崩盤后的蕭條
但是很多人沒(méi)有預(yù)料到的是一場(chǎng)危機(jī)正在暗流涌動(dòng)的形成，2004年6月到2006年，美聯(lián)儲(chǔ)先后17次加息，將聯(lián)邦基金利率從1％提高到5.25％。
在2006年上半年，還有許多人為沒(méi)及時(shí)上車或者少買幾套房而拍大腿。但是到了下半年，買了房的人可不僅僅是拍大腿，甚至要罵娘了。
因?yàn)?/span>2006年9月，房產(chǎn)價(jià)格開始回落，自此以后跌跌不休。
那個(gè)曾經(jīng)搖號(hào)購(gòu)房的鳳凰城地區(qū)的項(xiàng)目，不僅客戶難尋，而且已經(jīng)交付了定金的客戶都不見了蹤影，連定金都不要了。以至于開發(fā)商不得不感嘆：“人們似乎一夜之間人間蒸發(fā)?！?/span>
原本炙手可熱、多個(gè)地區(qū)領(lǐng)漲全國(guó)的加利福尼亞州，這次領(lǐng)跌全國(guó)，僅在2007到2008 年間，每幢房屋的價(jià)格平均下跌 100000美元。
2008年年底的標(biāo)準(zhǔn)普爾報(bào)告指出，2008年度10月份與2008年10月份相比，全美六大中心城市房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)25%。其中鳳凰城、拉斯維加斯及舊金山，房?jī)r(jià)降幅突破30%。下降幅度，堪稱20年來(lái)之最。
不知道在經(jīng)歷了大漲大落后的美國(guó)人民，有沒(méi)有去砸售樓部。估計(jì)是沒(méi)有的，畢竟他們連押金都懶得去退。
3
為何會(huì)崩盤
誠(chéng)如鳳凰城那個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商所言，“人們似乎一夜之間人間蒸發(fā)”。
其實(shí)估計(jì)有不少美國(guó)普通百姓也有類似的困惑，原本大家還都一窩蜂搶，價(jià)格居高不下的房子，要說(shuō)突然進(jìn)入橫盤期價(jià)格不動(dòng)還能說(shuō)得過(guò)去。為何似乎一夜之間就跌了那么多呢？
這一切，還得從聯(lián)邦政府的一系列措施說(shuō)起。盡管事后聯(lián)邦政府黑著臉說(shuō)由此引發(fā)的次貸危機(jī)乃至金融危機(jī)是因?yàn)槿A爾街精英們的貪婪所造成的。
在美聯(lián)儲(chǔ)放水之前，美國(guó)房貸一般采用的是為期30年的固定利率。且利率較高，在1973年是8%，1981年時(shí)高達(dá)18%。
而美聯(lián)儲(chǔ)這次接連放水，即便利率多次回調(diào)后，2005年為期30年的固定利率也才僅僅是6%，可以說(shuō)是大幅度降低了貸款的門檻，讓很多人受益。
盡管彼時(shí)固定利率與往年相比已經(jīng)是大幅度降低，但更多的人則是選用了更加靈活的可變利率抵押貸款。與此同時(shí)銀行適時(shí)推出了低首付甚至零首付政策。
這種貸款頭兩年所償還的月供幾乎全部是利息，而非本息一起，比起固定利率前期壓力要小的多。可以簡(jiǎn)單粗暴的理解為租金抵月供。等到租約到期后，購(gòu)房者開始自己償還原本應(yīng)該承擔(dān)的本息貸款。
因此對(duì)于部分暫時(shí)手頭沒(méi)那么多錢的人而言，起初壓力不會(huì)很大。但需要注意的是，與這種情況相伴的是可變動(dòng)利率，也就是說(shuō)利率會(huì)隨時(shí)變動(dòng)。2004年以后隨著聯(lián)邦基金利率上調(diào)，月供水漲船高。一旦超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，貸款人極有可能不堪重負(fù)造成斷供。
有人或許會(huì)說(shuō)，那些對(duì)自己未來(lái)收入沒(méi)預(yù)期的人，或者壓根沒(méi)能力承擔(dān)本息月供的人，為啥非要去逞強(qiáng)貸款呢？再者就算貸款人心里沒(méi)點(diǎn)B數(shù)，銀行風(fēng)控部門是干啥吃的？
這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得非常好！必須要加個(gè)感嘆號(hào)。按照常規(guī)操作來(lái)說(shuō)，銀行有權(quán)根據(jù)征信等財(cái)務(wù)情況，決定是否放貸給貸款人，以減少風(fēng)險(xiǎn)。
我們外人通常認(rèn)為，作為老牌資本主義國(guó)家，美國(guó)政府的手是不會(huì)伸得太長(zhǎng)的。但是美國(guó)政府最愛干的事兒，就是一泡尿滋醒這些人的美好幻想。
美國(guó)國(guó)會(huì)在1977年通過(guò)了《社區(qū)再投資法案》，督促銀行等金融機(jī)構(gòu)向經(jīng)濟(jì)能力較差、風(fēng)險(xiǎn)較高的私人或是商業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款。
盡管這個(gè)方案在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有產(chǎn)生立竿見影的效果，但是隨著時(shí)間推移，條款越來(lái)越詳細(xì)，美國(guó)住房與城市發(fā)展部向房利美和房地美下達(dá)政治任務(wù)，銀行受到的壓力越來(lái)越大。兩房雖是私營(yíng)企業(yè)，但政府色彩濃厚，可以說(shuō)是聯(lián)邦政府的提線木偶。
兩房作為中間管道，所承擔(dān)的角色就是從各大銀行購(gòu)買這些貸款抵押權(quán)，簡(jiǎn)而言之，就是將貸款從銀行轉(zhuǎn)移到兩房身上，再由兩房打包證券化。
而銀行對(duì)此也是非常歡迎，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給兩房，而且原本為期30年的抵押貸款，可以套現(xiàn)回籠資金，繼續(xù)放貸再度獲利，何樂(lè)而不為。但代價(jià)就是要受兩房制約。
除此之外，銀行受聯(lián)邦政府管控，需要獲得政府批準(zhǔn)才能開展多項(xiàng)業(yè)務(wù)。即便你和兩房沒(méi)有業(yè)務(wù)往來(lái)，也難逃聯(lián)邦政府的手掌心。這也就是為什么美國(guó)政府能夠干預(yù)信貸市場(chǎng)的原因。
2002年布什政府通過(guò)了《美國(guó)夢(mèng)首付法案》鼓勵(lì)銀行向低收入人群發(fā)放低利率，零首付的抵押貸款。為了討好底層，為了所謂的政治正確，聯(lián)邦政府完全忽視了貸款人的財(cái)務(wù)能力和征信狀況，促使貸款投向了原本不應(yīng)該擁有房產(chǎn)、也無(wú)力在固定利率時(shí)承擔(dān)月供的人。
需要注意的是，貸款人并非心里沒(méi)數(shù)，他們相信在房?jī)r(jià)一直狂飆的時(shí)期，到了償還本息階段，實(shí)在無(wú)力償還月供，大不了趕快脫手，不僅可以償還貸款，而且有很大可能賺上一筆。
更何況在這種大環(huán)境下，很多人已經(jīng)不再是剛需，而是炒房，哪怕利用多張信用卡同時(shí)買多套房子。只要能在利率調(diào)高前及時(shí)出手，就能夠賺取不菲的收入。在市場(chǎng)上狂熱時(shí)期，確實(shí)有不少人賺的盆滿缽滿，甚至轉(zhuǎn)手之快，溢價(jià)之豐超乎投機(jī)者的想象。
上帝欲令其滅亡，必先使其瘋狂。隨著2004年后美聯(lián)儲(chǔ)多次加息，很多原本財(cái)務(wù)狀況堪憂的貸款人發(fā)現(xiàn)月供越來(lái)越高，以至于超出了自己的承受能力。那些運(yùn)用杠桿手里握有多套房子的人，也傻了眼。
房?jī)r(jià)飆升催生了流動(dòng)性過(guò)剩和房地產(chǎn)泡沫。因而在經(jīng)歷一段時(shí)間飛漲后，自然也就成了強(qiáng)弩之末，甚至開始出現(xiàn)回落。
利率上升，房?jī)r(jià)回落。那些原本無(wú)力供房，受惠零首付且前期低利率取得房產(chǎn)的人，只好違約斷供。而那些有能力承擔(dān)的人也往往選擇主動(dòng)選擇斷供，畢竟零首付、低利率取得，前期投入成本不大，主要就是月供壓力。眼看房?jī)r(jià)下跌上漲無(wú)望，利率提高，不如斷供及時(shí)止損。
銀行面對(duì)貸款人違約，只好將房屋收回，進(jìn)入法拍程序，導(dǎo)致更多的市場(chǎng)供量，進(jìn)一步造成房?jī)r(jià)下跌，形成惡性循環(huán)。
2007年夏天，美國(guó)次貸危機(jī)集中爆發(fā)。據(jù)美國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Realty Trac數(shù)據(jù)顯示，僅在2007年，美國(guó)超過(guò)266萬(wàn)套房屋因斷供而被銀行收回法拍。
一年多前還熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，頓時(shí)成為千萬(wàn)人的夢(mèng)魘，甚至有底層人民為此流落街頭，寫遺書自殺。
其實(shí)寫到這里，聰明的讀者都已經(jīng)看到癥結(jié)所在。聯(lián)邦政府總以為自己是萬(wàn)能的，且不會(huì)錯(cuò)的，有意或無(wú)意忽略了市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的能力。
市場(chǎng)有時(shí)可能會(huì)失靈，致使部分人利益受損，但人們可以從中尋出規(guī)律來(lái)。而政府的干預(yù)往往是花樣百出的，有時(shí)候好心往往辦壞事?；蛘哒f(shuō)明知不可為，為了所謂的政治正確或者基于某些利益考量而為之。
次貸危機(jī)中不同的地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)表明，不論是房?jī)r(jià)上漲還是下跌，兩者只在部分地區(qū)形勢(shì)嚴(yán)峻。而這些地區(qū)，正是政府干預(yù)比較多的地方。
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（完）
責(zé)任編輯：朱含茵
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