來源丨米宅海外（mizhaihaiwai)
作者丨米公子
推薦關(guān)注！
這里說的公寓，是住宅，是永久產(chǎn)權(quán)的住宅。
在國(guó)外，住宅主要分為三種產(chǎn)品，獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、公寓（又分為多層或高層或超高層）。
首先，超高層公寓通常是要放棄的，物業(yè)成本太高，維護(hù)成本太高，年代越久，持有成本越高，如果不小心碰到一個(gè)火災(zāi)或地震的，多少受點(diǎn)損傷，出租出售都有影響。
獨(dú)棟別墅和公寓怎么選？
國(guó)內(nèi)的朋友見多了公寓虧損、公寓不漲的朋友圈新聞，所以，對(duì)別墅情有獨(dú)鐘，我完全理解，但事情單純這么看是不對(duì)的。
獨(dú)棟別墅受外人牽制較小，如果蓋的不好，大不了我推倒重蓋，所以，只要?jiǎng)e墅的地段選對(duì)了，別墅就不會(huì)犯錯(cuò)。
但公寓不一樣，公寓的回報(bào)率（租金、升值）要依賴于開發(fā)商的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、裝修品質(zhì)、物業(yè)水平，如果不滿意，你沒有辦法推倒重來，也很難換物業(yè)，所以，公寓犯錯(cuò)誤的機(jī)率要遠(yuǎn)高于別墅。
所以，我們就判定別墅一定優(yōu)于公寓嗎？當(dāng)然不是的。
因?yàn)槟芤?guī)劃蓋公寓的地方，都是政府眼中的好地方，也就是政府在城市規(guī)劃中認(rèn)為的城市中心或區(qū)域中心。
又因?yàn)楣⒎稿e(cuò)誤的機(jī)率大，所以在市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)公寓是稀缺的，記住，優(yōu)質(zhì)公寓是嚴(yán)重稀缺的，所以，結(jié)果就是，公寓買錯(cuò)了砸手上，但能買對(duì)的公寓回報(bào)率是完勝買別墅的。
為什么？
1、公寓因?yàn)槲恢煤?，租客多，現(xiàn)金流更好，租售比更佳。
2、比如市區(qū)一個(gè)雙學(xué)區(qū)區(qū)域，總價(jià)80萬(wàn)澳幣的三房公寓租金和總價(jià)150萬(wàn)的別墅租金是一樣的，這背后就是租售比和現(xiàn)金流的巨大區(qū)別。
2、買對(duì)了市場(chǎng)里那20%的優(yōu)質(zhì)公寓，就能面對(duì)80%的市場(chǎng)租客和市場(chǎng)買家，是一定不輸別墅的。
為什么？這其實(shí)就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。
別人選擇公寓犯錯(cuò)的代價(jià)會(huì)獎(jiǎng)賞給你選擇正確的公寓回報(bào)率。
別墅犯錯(cuò)低的低成本會(huì)獎(jiǎng)賞到你能在政府眼中的好地方買到了一個(gè)好的產(chǎn)品。
背后，就是一個(gè)：稀缺。
為什么說公寓犯錯(cuò)的成本非常高？
1、期房
2、宣傳與交房不符
3、后期物業(yè)不可控
4、市場(chǎng)教育還不夠
而如何在80%的公寓產(chǎn)品不值得購(gòu)買的市場(chǎng)里，找到那20%值得購(gòu)買的公寓產(chǎn)品？
這恰恰就是米宅的價(jià)值，要不，米宅做這么多調(diào)研、寫這么多文章、做這么多分析的意義何在？
這背后就是團(tuán)隊(duì)對(duì)一個(gè)城市的專業(yè)度、對(duì)客戶的責(zé)任度。
站在布里斯班南岸的高處朝西俯視一下，基本上，能看到的公寓都不是優(yōu)質(zhì)公寓，業(yè)主都有虧損。
住東俯視一下，才能發(fā)現(xiàn)兩棟不錯(cuò)的公寓，當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中也是租金最好的，不空租的，出售時(shí)價(jià)格依然可以漲價(jià)的。
背后的根本邏輯就是：是不是一個(gè)品質(zhì)開發(fā)商？是不是一個(gè)堅(jiān)持開發(fā)高品質(zhì)公寓的開發(fā)商？
品質(zhì)開發(fā)商會(huì)從開始的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、材料把控、交房驗(yàn)收、物業(yè)管理、出租托管、租客把控等環(huán)節(jié)進(jìn)行全程一個(gè)不拉的做好，非品質(zhì)開發(fā)商能把其中一個(gè)做好就非常不錯(cuò)了，更談不上全流程服務(wù)。
好的公寓和不好的公寓到底差在了哪里？
在說好的公寓之前，我們先用實(shí)例來說一下什么是不好的公寓。
1、空調(diào)掛在陽(yáng)臺(tái)上、外墻上的統(tǒng)統(tǒng)不行。
2、有太多一房戶型的統(tǒng)統(tǒng)不行。
3、陽(yáng)臺(tái)太小的統(tǒng)統(tǒng)不行（低于10平方）。
4、臨大路不做隔音處理的不行。
5、西向不做隔熱、隔陽(yáng)處理的不行。
6、停車位不夠的不行。
7、沒有公共配套（健身房等）的不行。
8、管道裸露的不行。
9、外立面太丑的不行。
10、兩房低于90平的不行、三房低于120平的不行（套內(nèi)面積）。
我們就以在布里斯班最有名的學(xué)區(qū)Indooroopily區(qū)域來說，單純從區(qū)域位置來說，以下公寓都是無敵的好區(qū)域，步行可達(dá)商業(yè)、雙學(xué)區(qū)，但是品質(zhì)超差，買來轉(zhuǎn)售就虧錢。
第一個(gè)案例，項(xiàng)目名：***** garden。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)一：空調(diào)外機(jī)放在陽(yáng)臺(tái)上。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)二：車輛進(jìn)出口是單行道，需要紅綠燈控制。
第二個(gè)案例就是在這個(gè)項(xiàng)目的路對(duì)面，正在蓋的一個(gè)公寓項(xiàng)目，據(jù)說也是一個(gè)華人開發(fā)商的，案名：A*****a。
還沒完工，只說一個(gè)細(xì)節(jié)便知品質(zhì)高低，每個(gè)陽(yáng)臺(tái)外面三個(gè)出水孔，這樣的樓盤會(huì)有品質(zhì)嗎？
會(huì)有什么影響，我用一個(gè)已交房的一樣的出水孔的項(xiàng)目實(shí)拍來說明一下，就是下面的案例。
第三個(gè)案例同樣也是Indooroopily的學(xué)區(qū)房，案名：***** Park，步行可達(dá)學(xué)校，步行可達(dá)商業(yè)，步行可達(dá)火車站的好區(qū)域。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)一（藍(lán)色標(biāo)注）：管道外露在陽(yáng)臺(tái)上，一是不好看，二是不安全。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)二（紅色標(biāo)注）：空調(diào)外機(jī)放陽(yáng)臺(tái)上。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)三（綠色標(biāo)注）：排水管道直接順墻排，給下面的住戶造成困擾，還對(duì)墻面形成傷害。
剛交房幾個(gè)月，外墻被水漬弄成了這個(gè)，再過幾年呢？
管道開關(guān)閘在戶外路邊裸露，實(shí)在是極不安全。
第四個(gè)低品質(zhì)項(xiàng)目案例名叫N***，在黃金海岸，在我們推薦項(xiàng)目的旁邊，是一個(gè)非常好的區(qū)域，步行700米以內(nèi)可達(dá)海灘、最大商場(chǎng)、最大賭場(chǎng)、大型游樂海邊公園、小學(xué)。
但可惜，品質(zhì)太差，是一個(gè)新手開發(fā)商開發(fā)的。
用兩張照片說明問題，樓頂本來設(shè)計(jì)的是業(yè)主的公共活動(dòng)空間，但是堆滿了空調(diào)外機(jī)。
還有這極其廉價(jià)的外立面和小小的陽(yáng)臺(tái)。
其它諸如沒有大堂、不知名的電梯、沒有配套等問題就不說了。
背后的問題是什么？
1、不是專業(yè)的開發(fā)商。
2、不是具有產(chǎn)品主義的品質(zhì)開發(fā)商。
3、開發(fā)商沒有產(chǎn)品和設(shè)計(jì)基因，只是有錢，或只是想蓋房子。
4、沒有品牌，干一票就走，沒打算繼續(xù)干。
5、拿地太貴或資金成本太高，顧不住本，只能犧牲品質(zhì)，湊合著節(jié)省成本。
6、大多數(shù)的華人開發(fā)商均是如此。
7、多說一句，我上面舉的前兩個(gè)垃圾品質(zhì)的例子都是華人開發(fā)商。
8、眾多小開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品比這個(gè)還要差，不忍直視。
無意貶低華人開發(fā)商，雖然我也見過眾多老外開發(fā)商蓋的垃圾公寓，但我確實(shí)沒有見過一個(gè)華人開發(fā)商蓋出了讓人贊嘆的公寓項(xiàng)目！是一個(gè)都沒有！從悉尼到墨爾本再到布里斯班，一個(gè)都沒有。
而一個(gè)好的產(chǎn)品、具有產(chǎn)品主義的品質(zhì)公寓該是什么樣子？
比如，
1、外立面是有設(shè)計(jì)感的，根據(jù)地塊性質(zhì)進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)和處理的。
2、樓棟的大堂應(yīng)該是這樣子，經(jīng)過設(shè)計(jì)，讓人賞心悅目的
3、樓梯間應(yīng)該是這樣子，而不應(yīng)該是大白墻。
4、樓頂應(yīng)該是這樣子，讓業(yè)主賞心悅目的▼
或這樣子成為城市經(jīng)典的▼
歸結(jié)到最后。
還是二八理論，80%是公寓是不值得買的，但那20%值得買的公寓的回報(bào)率是超過80%的獨(dú)棟別墅的。
而，米宅的價(jià)值，就是找到那20%的品質(zhì)公寓。
就是那些尊重土地、尊重業(yè)主、珍惜品質(zhì)、有產(chǎn)品主義的開發(fā)商的產(chǎn)品。
以米宅的專業(yè)，選對(duì)城市，選對(duì)區(qū)域。
以米宅的良知、品牌、話語(yǔ)權(quán)，找到這個(gè)區(qū)域的品牌開發(fā)商的品質(zhì)項(xiàng)目。
而米宅在澳洲推薦的公寓項(xiàng)目，在未來，均將接受來自業(yè)界、業(yè)主、粉絲的驗(yàn)證和考驗(yàn)。
米宅海外對(duì)澳洲公寓推薦的鄭重承諾：
1、不碰小開發(fā)商。
2、不碰沒有開發(fā)過項(xiàng)目的開發(fā)商。
3、不碰既往項(xiàng)目表現(xiàn)不佳的開發(fā)商。
4、不碰第一個(gè)項(xiàng)目的新手開發(fā)商。
5、不銷售一房小戶型。
6、不銷售套內(nèi)面積低于80平的兩房。
7、不銷售套內(nèi)面積低于110平的三房。
8、不銷售均價(jià)高于區(qū)域均價(jià)10%的房產(chǎn)。
9、不銷售供應(yīng)量過大的區(qū)域房產(chǎn)。
10、不銷售臨近大路的房產(chǎn)。
敬請(qǐng)監(jiān)督，讓我們一起加油。
共勉！
我是米公子，正在澳洲考察，
如果你也對(duì)海外置業(yè)感興趣可加我咨詢，
但希望不要閑聊，直接拋出你的疑問▼
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（完）
責(zé)任編輯：張熠
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