這幾天，我一直在澳洲考察房產(chǎn)，因?yàn)?，澳洲樓市的春天已?jīng)來(lái)了。
下午，國(guó)內(nèi)的朋友電話我40多分鐘，就問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題：
“我要買(mǎi)鄭州北龍湖XX樓盤(pán)，單價(jià)43000，你給我一個(gè)痛快話，未來(lái)能否漲到6萬(wàn)？需要幾年？5年夠不夠？”
這一句話里面，包含了太多信息，也蘊(yùn)含了太多普通人的問(wèn)題，但也特別值得來(lái)好好的說(shuō)一下。
這個(gè)問(wèn)題搞清楚了，很多人當(dāng)前要不要買(mǎi)，如何買(mǎi)的疑慮就都解決了。
當(dāng)時(shí)聊了40多分鐘，我的核心觀點(diǎn)是以下幾點(diǎn)。
1、肯定不會(huì)跌。
2、肯定會(huì)漲。
3、漲多少不知道。
4、什么時(shí)候漲不知道。
5、漲不漲完全看政策，咱都管不了。
6、放開(kāi)限購(gòu)漲20%。
7、限貸放開(kāi)再漲20%。
8、未來(lái)5年限購(gòu)限貸全不放開(kāi)完全有可能。
9、誰(shuí)來(lái)給你說(shuō)啥時(shí)間漲多少完全是扯蛋忽悠。
10、純投資不要考慮這個(gè)總價(jià)600萬(wàn)以上的，去買(mǎi)總價(jià)160萬(wàn)以下的剛需盤(pán)。
11、自己住就買(mǎi)個(gè)舒服的，管它漲不漲，不跌就是了。
至此，這個(gè)問(wèn)題的答案就完了，大家把以上的11點(diǎn)搞清楚，套用到大多數(shù)城市大多數(shù)樓盤(pán)都大差不差。
搞明白這11點(diǎn)，就可以看透未來(lái)10年的樓市了嗎？大錯(cuò)特錯(cuò)。
還差的遠(yuǎn)。
什么是未來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)？
大漲？
大跌？
不漲不跌？
小幅下跌？
小幅上漲？
買(mǎi)過(guò)房的想要大漲。
沒(méi)買(mǎi)房的想要大跌。
政府想要什么？不漲不跌或小幅上漲。
所有的政策導(dǎo)向都是沖向這一個(gè)目的，我再次提醒，政府沒(méi)有讓房?jī)r(jià)暴漲的動(dòng)力和意愿！
而所有目前的限購(gòu)限售限貸限地價(jià)限房?jī)r(jià)都是指向這個(gè)目的！
大家一定想要說(shuō)，限購(gòu)限貸限價(jià)限售這樣的非市場(chǎng)手段，怎么可能一直持續(xù)？我也認(rèn)為不可能一直持續(xù)。
但是，但可是，可但是。
為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，政府手上其實(shí)有更好的牌，一直沒(méi)有用，比限購(gòu)科學(xué)太多。
是什么？
是稅！用稅收來(lái)替代限購(gòu)限價(jià)。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)說(shuō)，政府手上最科學(xué)的兩張牌是利率和稅率。
最好的牌不是限購(gòu)限價(jià)限貸限售。
為什么美國(guó)這么多錢(qián)，房?jī)r(jià)卻比中國(guó)便宜？
就是因?yàn)槎?，投資房產(chǎn)賺的多交的稅多，大家自然就避開(kāi)它。
1、每年交納房產(chǎn)稅1-4%。
2、轉(zhuǎn)售增值部分交納20-30%。
3、遺產(chǎn)贈(zèng)與后代一樣要交稅。
但在中國(guó)，沒(méi)有房產(chǎn)稅，沒(méi)有增值稅（少部分城市有），沒(méi)有遺產(chǎn)稅。
大家沒(méi)有領(lǐng)教過(guò)，完全沒(méi)有感覺(jué)。
但在未來(lái)，這才是真正的殺器。
房產(chǎn)稅不必?fù)?dān)心，不會(huì)是大殺器。
真正的殺器（1）是在你賺錢(qián)時(shí)才收的重稅，就是轉(zhuǎn)讓資本利得稅，也就是增值部分的20%這個(gè)稅。
真正的殺器（2）是在你孩子繼承時(shí)要交納的重稅，就是遺產(chǎn)稅，收個(gè)總價(jià)的20%很正常吧，美國(guó)是40%（本國(guó)人民有豁免額度）。
這兩個(gè)，才是我們要重視的未來(lái)黑犀牛。
這兩個(gè)稅的目的是什么？
房?jī)r(jià)不讓漲！但鎖住交易也不讓跌！讓整個(gè)樓市更加歐美化！
它是一個(gè)重要市場(chǎng)，但有重稅在這兒，賺不了什么錢(qián)，但也不肯定會(huì)賠錢(qián)。
和目前的歐美一個(gè)定位，一個(gè)結(jié)局。
如果，未來(lái)有這么一個(gè)黑犀牛存在，房?jī)r(jià)有可能不漲不跌或只是小幅上漲，我們?cè)撛趺崔k？
什么是我們抵御風(fēng)險(xiǎn)的法寶，什么是我們投資的護(hù)城河？
記住一條：現(xiàn)金流！現(xiàn)金流！現(xiàn)金流！
在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，什么是你的現(xiàn)金流？
就是租金！就是租金！就是租金！
所以，從2018年開(kāi)始，我在破竹APP《米公子地產(chǎn)財(cái)經(jīng)觀》里反復(fù)提醒過(guò)，現(xiàn)在投資房產(chǎn)，一定要注重現(xiàn)金流！一定要重視租金！
租金并不單單只是一年收個(gè)租金而已，更多的是，有出租才有人口，有人口才有交易，有交易才有流動(dòng)，有流動(dòng)才有套現(xiàn)。
米宅投資三可原則：可租可住可售。
可租最重要，沒(méi)有可租，不可能有可住可售。
重視租金，不是說(shuō)輕視漲幅，而是要強(qiáng)調(diào)，有租金保障的漲幅才更安全、更可期！
租都租不出去，賣(mài)給誰(shuí)啊？雜居住啊？
年租金/總房?jī)r(jià)=租售比。
房子能不能買(mǎi)的主要衡量標(biāo)題就是：這個(gè)數(shù)字夠不夠好。
為0的房子肯定就不要碰了。
比如武漢長(zhǎng)江新城，鄭州航空港區(qū)南港，重慶蔡家，等等。
你要扣問(wèn)內(nèi)心，未來(lái)5年，我的房子能不能租出去？10年呢？
如果你對(duì)10年租出去這事兒沒(méi)有底氣，你千萬(wàn)別碰這個(gè)房子。
此時(shí)，如果你又拿商鋪、寫(xiě)字樓、公寓的現(xiàn)金流、租售比來(lái)和我杠。
我只好又拿出可租可居可售來(lái)給你杠回去。
沒(méi)有租金的暴擊，都是偽暴擊！
是的，重復(fù)一下標(biāo)題：未來(lái)5-10年，不能產(chǎn)生租金的住宅都是垃圾！千萬(wàn)不要碰！
加油，各位！
深圳、武漢、北京、長(zhǎng)沙、武漢、成都、重慶、西安、鄭州、南京這10個(gè)城市的推薦區(qū)域是哪里？背后的邏輯是什么？
你也許不打算在這些城市買(mǎi)房，但你要學(xué)會(huì)站在高處俯視這些城市房?jī)r(jià)背后的趨勢(shì)和邏輯，這是一種能力，你有必要掌握。
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（完）
責(zé)任編輯：朱含茵
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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