這里說的公寓，是住宅，是永久產(chǎn)權(quán)的住宅。
在國外，住宅主要分為三種產(chǎn)品，獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、公寓（又分為多層或高層或超高層）。
首先，超高層公寓通常是要放棄的，物業(yè)成本太高，維護(hù)成本太高，年代越久，持有成本越高，如果不小心碰到一個火災(zāi)或地震的，多少受點(diǎn)損傷，出租出售都有影響。
獨(dú)棟別墅和公寓怎么選？
國內(nèi)的朋友見多了公寓虧損、公寓不漲的朋友圈新聞，所以，對別墅情有獨(dú)鐘，我完全理解，但事情單純這么看是不對的。
獨(dú)棟別墅受外人牽制較小，如果蓋的不好，大不了我推倒重蓋，所以，只要別墅的地段選對了，別墅就不會犯錯。
但公寓不一樣，公寓的回報(bào)率（租金、升值）要依賴于開發(fā)商的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、裝修品質(zhì)、物業(yè)水平，如果不滿意，你沒有辦法推倒重來，也很難換物業(yè)，所以，公寓犯錯誤的機(jī)率要遠(yuǎn)高于別墅。
所以，我們就判定別墅一定優(yōu)于公寓嗎？當(dāng)然不是的。
因?yàn)槟芤?guī)劃蓋公寓的地方，都是政府眼中的好地方，也就是政府在城市規(guī)劃中認(rèn)為的城市中心或區(qū)域中心。
又因?yàn)楣⒎稿e誤的機(jī)率大，所以在市場上，優(yōu)質(zhì)公寓是稀缺的，記住，優(yōu)質(zhì)公寓是嚴(yán)重稀缺的，所以，結(jié)果就是，公寓買錯了砸手上，但能買對的公寓回報(bào)率是完勝買別墅的。
為什么？
1、公寓因?yàn)槲恢煤?，租客多，現(xiàn)金流更好，租售比更佳。
2、比如市區(qū)一個雙學(xué)區(qū)區(qū)域，總價(jià)80萬澳幣的三房公寓租金和總價(jià)150萬的別墅租金是一樣的，這背后就是租售比和現(xiàn)金流的巨大區(qū)別。
2、買對了市場里那20%的優(yōu)質(zhì)公寓，就能面對80%的市場租客和市場買家，是一定不輸別墅的。
為什么？這其實(shí)就是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。
別人選擇公寓犯錯的代價(jià)會獎賞給你選擇正確的公寓回報(bào)率。
別墅犯錯低的低成本會獎賞到你能在政府眼中的好地方買到了一個好的產(chǎn)品。
背后，就是一個：稀缺。
為什么說公寓犯錯的成本非常高？
1、期房
2、宣傳與交房不符
3、后期物業(yè)不可控
4、市場教育還不夠
而如何在80%的公寓產(chǎn)品不值得購買的市場里，找到那20%值得購買的公寓產(chǎn)品？
這恰恰就是米宅的價(jià)值，要不，米宅做這么多調(diào)研、寫這么多文章、做這么多分析的意義何在？
這背后就是團(tuán)隊(duì)對一個城市的專業(yè)度、對客戶的責(zé)任度。
站在布里斯班南岸的高處朝西俯視一下，基本上，能看到的公寓都不是優(yōu)質(zhì)公寓，業(yè)主都有虧損。
住東俯視一下，才能發(fā)現(xiàn)兩棟不錯的公寓，當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中也是租金最好的，不空租的，出售時價(jià)格依然可以漲價(jià)的。
背后的根本邏輯就是：是不是一個品質(zhì)開發(fā)商？是不是一個堅(jiān)持開發(fā)高品質(zhì)公寓的開發(fā)商？
品質(zhì)開發(fā)商會從開始的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、材料把控、交房驗(yàn)收、物業(yè)管理、出租托管、租客把控等環(huán)節(jié)進(jìn)行全程一個不拉的做好，非品質(zhì)開發(fā)商能把其中一個做好就非常不錯了，更談不上全流程服務(wù)。
好的公寓和不好的公寓到底差在了哪里？
在說好的公寓之前，我們先用實(shí)例來說一下什么是不好的公寓。
1、空調(diào)掛在陽臺上、外墻上的統(tǒng)統(tǒng)不行。
2、有太多一房戶型的統(tǒng)統(tǒng)不行。
3、陽臺太小的統(tǒng)統(tǒng)不行（低于10平方）。
4、臨大路不做隔音處理的不行。
5、西向不做隔熱、隔陽處理的不行。
6、停車位不夠的不行。
7、沒有公共配套（健身房等）的不行。
8、管道裸露的不行。
9、外立面太丑的不行。
10、兩房低于90平的不行、三房低于120平的不行（套內(nèi)面積）。
我們就以在布里斯班最有名的學(xué)區(qū)Indooroopily區(qū)域來說，單純從區(qū)域位置來說，以下公寓都是無敵的好區(qū)域，步行可達(dá)商業(yè)、雙學(xué)區(qū)，但是品質(zhì)超差，買來轉(zhuǎn)售就虧錢。
第一個案例，項(xiàng)目名：***** garden。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)一：空調(diào)外機(jī)放在陽臺上。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)二：車輛進(jìn)出口是單行道，需要紅綠燈控制。
第二個案例就是在這個項(xiàng)目的路對面，正在蓋的一個公寓項(xiàng)目，據(jù)說也是一個華人開發(fā)商的，案名：A*****a。
還沒完工，只說一個細(xì)節(jié)便知品質(zhì)高低，每個陽臺外面三個出水孔，這樣的樓盤會有品質(zhì)嗎？
會有什么影響，我用一個已交房的一樣的出水孔的項(xiàng)目實(shí)拍來說明一下，就是下面的案例。
第三個案例同樣也是Indooroopily的學(xué)區(qū)房，案名：***** Park，步行可達(dá)學(xué)校，步行可達(dá)商業(yè)，步行可達(dá)火車站的好區(qū)域。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)一（藍(lán)色標(biāo)注）：管道外露在陽臺上，一是不好看，二是不安全。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)二（紅色標(biāo)注）：空調(diào)外機(jī)放陽臺上。
品質(zhì)差的細(xì)節(jié)三（綠色標(biāo)注）：排水管道直接順墻排，給下面的住戶造成困擾，還對墻面形成傷害。
剛交房幾個月，外墻被水漬弄成了這個，再過幾年呢？
管道開關(guān)閘在戶外路邊裸露，實(shí)在是極不安全。
第四個低品質(zhì)項(xiàng)目案例名叫N***，在黃金海岸，在我們推薦項(xiàng)目的旁邊，是一個非常好的區(qū)域，步行700米以內(nèi)可達(dá)海灘、最大商場、最大賭場、大型游樂海邊公園、小學(xué)。
但可惜，品質(zhì)太差，是一個新手開發(fā)商開發(fā)的。
用兩張照片說明問題，樓頂本來設(shè)計(jì)的是業(yè)主的公共活動空間，但是堆滿了空調(diào)外機(jī)。
還有這極其廉價(jià)的外立面和小小的陽臺。
其它諸如沒有大堂、不知名的電梯、沒有配套等問題就不說了。
背后的問題是什么？
1、不是專業(yè)的開發(fā)商。
2、不是具有產(chǎn)品主義的品質(zhì)開發(fā)商。
3、開發(fā)商沒有產(chǎn)品和設(shè)計(jì)基因，只是有錢，或只是想蓋房子。
4、沒有品牌，干一票就走，沒打算繼續(xù)干。
5、拿地太貴或資金成本太高，顧不住本，只能犧牲品質(zhì)，湊合著節(jié)省成本。
6、大多數(shù)的華人開發(fā)商均是如此。
7、多說一句，我上面舉的前兩個垃圾品質(zhì)的例子都是華人開發(fā)商。
8、眾多小開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品比這個還要差，不忍直視。
無意貶低華人開發(fā)商，雖然我也見過眾多老外開發(fā)商蓋的垃圾公寓，但我確實(shí)沒有見過一個華人開發(fā)商蓋出了讓人贊嘆的公寓項(xiàng)目！是一個都沒有！從悉尼到墨爾本再到布里斯班，一個都沒有。
而一個好的產(chǎn)品、具有產(chǎn)品主義的品質(zhì)公寓該是什么樣子？
比如，
1、外立面是有設(shè)計(jì)感的，根據(jù)地塊性質(zhì)進(jìn)行個性化設(shè)計(jì)和處理的。
2、樓棟的大堂應(yīng)該是這樣子，經(jīng)過設(shè)計(jì)，讓人賞心悅目的
3、樓梯間應(yīng)該是這樣子，而不應(yīng)該是大白墻。
4、樓頂應(yīng)該是這樣子，讓業(yè)主賞心悅目的▼
或這樣子成為城市經(jīng)典的▼
歸結(jié)到最后。
還是二八理論，80%是公寓是不值得買的，但那20%值得買的公寓的回報(bào)率是超過80%的獨(dú)棟別墅的。
而，米宅的價(jià)值，就是找到那20%的品質(zhì)公寓。
就是那些尊重土地、尊重業(yè)主、珍惜品質(zhì)、有產(chǎn)品主義的開發(fā)商的產(chǎn)品。
以米宅的專業(yè)，選對城市，選對區(qū)域。
以米宅的良知、品牌、話語權(quán)，找到這個區(qū)域的品牌開發(fā)商的品質(zhì)項(xiàng)目。
而米宅在澳洲推薦的公寓項(xiàng)目，在未來，均將接受來自業(yè)界、業(yè)主、粉絲的驗(yàn)證和考驗(yàn)。
米宅海外對澳洲公寓推薦的鄭重承諾：
1、不碰小開發(fā)商。
2、不碰沒有開發(fā)過項(xiàng)目的開發(fā)商。
3、不碰既往項(xiàng)目表現(xiàn)不佳的開發(fā)商。
4、不碰第一個項(xiàng)目的新手開發(fā)商。
5、不銷售一房小戶型。
6、不銷售套內(nèi)面積低于80平的兩房。
7、不銷售套內(nèi)面積低于110平的三房。
8、不銷售均價(jià)高于區(qū)域均價(jià)10%的房產(chǎn)。
9、不銷售供應(yīng)量過大的區(qū)域房產(chǎn)。
10、不銷售臨近大路的房產(chǎn)。
敬請監(jiān)督，讓我們一起加油。
共勉！
我是米公子，正在澳洲考察，
如果你也對海外置業(yè)感興趣可加我咨詢，
但希望不要閑聊，直接拋出你的疑問▼
（完）
責(zé)任編輯：朱含茵
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