在北京考察幾天，竟無從下筆，不知道說啥，有一種很明顯被居高臨下的緊迫感。
走完了廣州深圳、南京杭州、成都重慶、長沙鄭州，再來到北京。
竟是一種一言難盡的感覺，感覺北京人，并不快樂，北京的開發(fā)商，也不快樂。
南方更講市場，北方更講政治，非常明顯。
先向北京學(xué)習(xí)
我前幾天寫過了一篇稿子：深杭渝，已先干為敬，余下的看你們了！
學(xué)習(xí)杭州，把區(qū)位圖換成衛(wèi)星地圖，更真實、更準(zhǔn)確、更真誠。
學(xué)習(xí)深圳，車位一律不準(zhǔn)出售全部出租，大大提高車位資源使用效率。
學(xué)習(xí)重慶，使用套內(nèi)實際面積計價，減少溝通成本和理解成本，和國際接軌。
如今，可以再加一條。
學(xué)習(xí)北京，樓盤封頂才開始辦理貸款按揭。
有效避免了爛尾和跑路風(fēng)險。
除了北京，我還沒有發(fā)現(xiàn)其它城市有此政策，通常都是簽了購房合同直接簽貸款合同，馬上就要還房貸。
北京這個政策還是不錯的，鼓勵一下。
北京無炒房
五年社保，二套首付80%。
有過貸款記錄、有過購房記錄在北京都算二套。
只有貸款20%還要浪費(fèi)一張貸票，不值得，基本上，在北京置換住房都得全款了。
炒房客去哪里弄5年社保？
炒房客誰愿意首付80%？
所以，北京沒有炒房客。
北京樓市只是北京人自己的市場。
在外人進(jìn)不去，市場極速冷凍之下，如今的北京二手房房價比2017年的最高掛牌價降了10-20%。
也可以理解為去除泡沫，合理回歸。
畢竟北京樓市，2015漲一波，2016再漲一波，2017又漲一波（這一波就帶著泡沫了），隨著調(diào)控來臨，適度回調(diào)，這是正常的，也是理性的。
通州不再是洼地
先來說個政策上的事實。
北京朝陽區(qū)5年社保，無法在通州買房。
想在通州買房，需要滿足北京5年社保（其中必須包括3年通州社保）。
通州限購政策，可謂是全國最嚴(yán)格，沒有之一。
朝陽海淀豐臺的人會沒事去通州交社保嗎？完全沒有可能性。
從政策的邏輯上來說，通州應(yīng)該是洼地，因為限購全國最嚴(yán)格，因為需求大大減少，供肯定大于求，通州一定是洼地。
這個道理和邏輯是說的通的。
但我通過考察發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中不是的。
通州新房普遍6-7萬/平，二手房5萬左右。
通州城市界面遠(yuǎn)不如朝陽海淀，差個10年很輕松。
同樣的價格，買在通州真的是正確的嗎？通州真的是洼地嗎？
我不這么認(rèn)為。
為什么？2014-2017，北京副中心利好不斷升級，價格已經(jīng)超過了價值，已經(jīng)炒高了，已經(jīng)透支了，如今，只是合理價格而已，不存在洼地。
通州的CBD規(guī)劃的當(dāng)然非常的好，但一定要冷靜的想一下，這兒能實現(xiàn)國貿(mào)CBD的幾分之幾？而，國貿(mào)新的一期又該如何填充？人從何而來？
北三縣的夢
一塊飛地，被北京天津夾著的北三縣，何去何從，始終是個迷。
一個縣城要求3年社保。
嚴(yán)格控制遷戶口到北三縣。
規(guī)劃權(quán)在北京、行政權(quán)在河北。
北京天津之間夾著一塊河北省的飛地，這塊飛地離北京新市中心直線距離只有5公里。
這于情于理說不通的。
于是，廠通橋一直沒有修通。
香河孔雀城2017年最高賣到23000，如今12000。
燕郊2017年最高賣到36000，去年跌到18000，如今22000。
潮白新城2017年最高賣到了30000，如今17000。
北三縣也許在憋一個大招，但我們也只能臆測。
北京購房方向
北京全城嚴(yán)格調(diào)控限價。
北京如今的市場，量升價未動，是北京剛需購入的時機(jī)。
對于在北京有首套資格的人說，北京已經(jīng)是低點(diǎn)，可以入場了，不必再等。
但由于杠桿未放開，不是北京置換或二套的購入時機(jī)，但放松的時間一定會來，置換或二套或投資只能等待信貸放松的窗口期，在第一時間入場即可。
北京向東、向東北、向東南發(fā)展的趨勢不變。
老北京與通州握手，這個大方向不會變。
在北京置業(yè)，還是要把握這個方向。
也就是朝陽、海淀，還是北京置業(yè)的優(yōu)先選擇。
朝陽是就業(yè)中心，海淀的學(xué)區(qū)最好。
北京的坑
這里只說北京的一個大坑，就是北京南邊的新機(jī)場概念。
因為新機(jī)場，這個片區(qū)價格在過去三四年一路走高。
但我要說的是，一個機(jī)場對區(qū)域的帶動是極其有限的，從沒飯吃帶到有飯吃就結(jié)束了，完全不能帶到吃好飯的地步。
別說全國，縱觀全球，也找不到能靠一個機(jī)場把一個片區(qū)帶的足夠NB的案例，為什么？
機(jī)場是一個負(fù)面清單，不是正面清單。
因為機(jī)場限高，不能產(chǎn)生人口聚集，因安全因素產(chǎn)業(yè)限制嚴(yán)格導(dǎo)入有限制，交通空間被嚴(yán)重阻隔，不可能成為金融中心、就業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、高端居住區(qū)。
記住，以前的北京南邊是最差最亂的，未來還是。
新機(jī)場改變不了什么，北京最好的資源還是在東邊、然后北邊。
南邊，統(tǒng)統(tǒng)不碰。
寫下本篇文章的同時，我正在重慶成都考察，如果這兒有更好的機(jī)會，我會在朋友圈適時更新，不妨勾搭一下。
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（完）
責(zé)任編輯：朱含茵
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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