提起歐洲最大城市，不少人都會(huì)認(rèn)為是倫敦。大倫敦區(qū)面積1580平方公里，人口約800萬(wàn)人。
不過(guò)也有人會(huì)認(rèn)為是莫斯科，其面積1081平方公里，人口約1400萬(wàn)，這些答案各有各的道理。
但實(shí)際上，位于歐洲西南的伊斯坦布爾，才是真正意義上的“歐洲第一大城”。該城市面積1500平方公里，人口約1600萬(wàn)，先后被評(píng)為歐洲文化之都和歐洲體育之都。
在我們傳統(tǒng)的思維里，伊斯坦布爾屬于亞洲城市。
畢竟土耳其只有3%的歐洲國(guó)土，并且與許多歐洲國(guó)家比，伊斯坦布爾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)在不算出色，其經(jīng)濟(jì)影響能力有限，這讓我們很容易就忽略了這座千年古都。
實(shí)際上，伊斯坦布爾也曾經(jīng)發(fā)達(dá)過(guò)，它一度是亞歐最為富裕的城市。
作為中東地區(qū)的政治、宗教、文化和經(jīng)濟(jì)中心，伊斯坦布爾的歷史發(fā)展和城市形態(tài)，可以說(shuō)是整個(gè)中東地區(qū)城市發(fā)展的典型代表。
但伊斯坦布爾，這座中東最典型的城市，它的衰落體現(xiàn)在哪些方面？又給我們帶來(lái)哪些思考呢？
伊斯坦布爾的困境
伊斯坦布爾是東西方文化的交匯處，基督教與伊斯蘭教文化的碰撞，給這座城市帶來(lái)了多樣的色彩。
由于占據(jù)著重要的地理位置，伊斯坦布爾先后成為東羅馬、拜占庭、奧斯曼三大帝國(guó)的首都，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近1700年，比中國(guó)的西安，做首都時(shí)間還要長(zhǎng)近600年。
伊斯坦布爾老城
早在五百年以前，伊斯坦布爾就成為了這座城市的名字。
伊斯坦布爾在土耳其語(yǔ)中意為“走，進(jìn)城去”。
這個(gè)稱呼直接反映了伊斯坦布爾，當(dāng)時(shí)在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，非常具有影響力，其他城市唯馬首是瞻。
近現(xiàn)代伊斯坦布爾，雖然依舊是土耳其經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，但其已經(jīng)面臨著巨大的發(fā)展困境，這一點(diǎn)我們可以從一個(gè)側(cè)面，即伊斯坦布爾的申奧談起。
我們都知道，申請(qǐng)奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)是每個(gè)國(guó)家、地區(qū)所熱衷的事情之一。
盡管其有著可能會(huì)面臨蒙特利爾效應(yīng)或者奧運(yùn)低谷效應(yīng)（詳見(jiàn)米宅海外《蒙特利爾陷阱：那些舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市都怎么樣了？》），但成為奧運(yùn)會(huì)主辦城市，終歸會(huì)給城市帶來(lái)一波難得的發(fā)展機(jī)遇。
而在申奧方面，伊斯坦布爾可謂是屢敗屢戰(zhàn)，屢戰(zhàn)屢敗了。
這座城市曾經(jīng)申請(qǐng)過(guò)2000年、2004、2008、2012年和2020年奧運(yùn)會(huì)，其申奧之決心，可謂是人所共知。
伊斯坦布爾申辦2020年夏季奧運(yùn)會(huì)，最后失敗
但伊斯坦布爾為什么每次都慘遭淘汰，甚至連里約熱內(nèi)盧也沒(méi)打過(guò)，這是為什么呢？
原因很簡(jiǎn)單，歸咎于以下三點(diǎn)原因：
第一點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施方面。
伊斯坦布爾雖然有著眾多風(fēng)景名勝，但這并不能給奧運(yùn)會(huì)，或者說(shuō)城市發(fā)展帶來(lái)多少好處。
一味強(qiáng)調(diào)過(guò)去的美好只會(huì)拖累前進(jìn)的步伐。伊斯坦布爾的交通規(guī)劃、體育設(shè)施、住宿提供能力和環(huán)保衛(wèi)生等方面都是申奧城市中墊底的。
這一點(diǎn)我們可以以交通為例說(shuō)明。
受制于舊城保護(hù)和地理位置的天然險(xiǎn)要，伊斯坦布爾的城市布局十分混亂。
高速公路通勤狀況
伊斯坦布爾的亞洲區(qū)大部分是居住區(qū)，歐洲區(qū)則主要是舊城保護(hù)區(qū)和商業(yè)活動(dòng)區(qū)域。這看上去很美好，但最致命的是，舊城區(qū)域橫亙?cè)诰幼^(qū)和商業(yè)活動(dòng)區(qū)之間。
歐洲區(qū)域的舊城幾乎占據(jù)了伊斯坦布爾最好的地理位置，這里是旅客的集散地，因此常年聚集著大量的游客。
然而，舊城也同樣是當(dāng)?shù)厝藗児ぷ鞯谋亟?jīng)之路，這就意味著游客和當(dāng)?shù)厝巳翰豢杀苊獾匾谕粫r(shí)間段、同一地點(diǎn)相撞（舊城保護(hù)區(qū)的道路也十分狹窄），直接導(dǎo)致了伊斯坦布爾的交通混亂。
雪上加霜的是，伊斯坦布爾的交通非常薄弱。由于其橫跨亞歐大陸，因此人們工作時(shí)候必定要經(jīng)過(guò)博斯普魯斯海峽。
然而受制于兩地寬度和通航條件，伊斯坦布爾至今只有3座大橋和1座海底隧道相連接（在2016年以前，伊斯坦布爾只有兩座大橋）。
第二點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以及財(cái)政。
近年來(lái)土耳其的發(fā)展可謂十分艱難。土耳其經(jīng)濟(jì)在2000年后并不斷走下坡路，尤其是2000年、2001年的土耳其金融危機(jī)和接踵而來(lái)的2008年全球金融危機(jī)，對(duì)土耳其形成了災(zāi)難性打擊。
土耳其曾經(jīng)兩度被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為“脆弱五國(guó)”之一。
2018年，土耳其爆發(fā)了里拉危機(jī)，土耳其里拉在短期內(nèi)成為全球貶值幅度最大的貨幣之一。這種經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性就直接決定了伊斯坦布爾的發(fā)展上限。
第三點(diǎn)：土耳其國(guó)際形勢(shì)的不斷惡化。
受制于國(guó)內(nèi)不穩(wěn)定局勢(shì)和敘利亞危機(jī)，伊斯坦布爾的安全狀況同樣不容樂(lè)觀。
繼2016年阿塔克機(jī)場(chǎng)遭遇自殺式恐怖襲擊和軍事政變未遂后，來(lái)伊斯坦布爾投資的人群越來(lái)越少。國(guó)際恐怖組織的矛頭均對(duì)準(zhǔn)了這座在政治、經(jīng)濟(jì)和宗教上具有重要意義的城市。
如果從以上三方面來(lái)看，伊斯坦布爾的申奧破產(chǎn)，在某種程度上是這種城市幸運(yùn)。
游客集中的步行街
伊斯坦布爾沒(méi)有足夠的體育設(shè)施，也沒(méi)有合理的交通規(guī)劃，更沒(méi)有令人期許的發(fā)展藍(lán)圖。
一旦申奧成功，伊斯坦布爾必然要面對(duì)全球大量的人口的進(jìn)出流動(dòng)，拋去信仰和文化沖突不談，這場(chǎng)奧運(yùn)會(huì)的舉辦成本，估計(jì)就夠伊斯坦布爾喝一壺的了。
伊斯坦布爾房產(chǎn)性價(jià)比
事實(shí)上，申奧失敗的三點(diǎn)原因，也就是現(xiàn)在伊斯坦布爾房地產(chǎn)行業(yè)，始終不慍不熱的主要原因。
21世紀(jì)初，伊斯坦布爾房地產(chǎn)業(yè)大肆揮霍廉價(jià)外債，直接導(dǎo)致了供大于求，庫(kù)存積壓的局面，最終導(dǎo)致伊斯坦布爾現(xiàn)存大量的鬼城。
新區(qū)CBD夜景
雖然伊斯坦布爾的房?jī)r(jià)，多數(shù)目前多數(shù)在5000到2萬(wàn)人民幣之間，很有誘惑性，但伊斯坦布爾確實(shí)沒(méi)有太大的發(fā)展空間，與其他城市相比，它的性價(jià)比確實(shí)不算太高。
未來(lái)土耳其國(guó)內(nèi)政局和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊堪憂。
因?yàn)榘柖喟才c西方國(guó)家之間利益分歧日益增大，尤其是土美關(guān)系和土俄關(guān)系的變化。
這對(duì)于夾在兩者之間的伊斯坦布爾來(lái)說(shuō)很尷尬，一方面它是國(guó)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放的主要窗口，但另一方面它也是國(guó)外勢(shì)力對(duì)土耳其打擊的首選之地。
可以說(shuō)，如果未來(lái)沒(méi)有一些極大的機(jī)遇，伊斯坦布爾的經(jīng)濟(jì)難以得到質(zhì)的突破，這不僅是土耳其的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，也是絕大多數(shù)中東國(guó)家的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。
（完）
責(zé)任編輯：菁菁
關(guān)于海外市場(chǎng)調(diào)研、留學(xué)移民、海外投資置業(yè)、商旅考察等
更多內(nèi)容請(qǐng)識(shí)別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財(cái)經(jīng)視角下的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置！
