在中國，你傾家蕩產(chǎn)買了套100平米的房，最后你家的實際面積只有70平，30平米就這樣“被”消失了。
這30平米，就是傳說中的公攤面積了，魔幻不？
2月18日，住建部發(fā)布征求意見的通知，而其中2.4.6條指出：“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。
這是住建部首次在官方文件中，明確提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。
雖然僅僅只是征求意見稿，具體什么時候落地實施，如何實施的具體細則還不知曉。
今天我就說下，為什么中國要實行公攤面積，如果真取消了會對房價和樓市有什么影響。
公攤面積是啥？
你去菜市場買了一斤小龍蝦，商販黑你，你實際到手只有七兩，你能理直氣壯過去掀攤，工商局也會幫你討公道。
如果你花500萬在在北京上海買套100平米的房，實際到手70平，那么你就有150萬花在了看不見摸不著的公攤面積上。
這時候，就沒人管你了，你花了冤枉錢還喊不出來。
那么公攤制度是和誰學的呢？香港！
1998年，中國結(jié)束福利分房制度后，開始進行房產(chǎn)改革，商品房制度出現(xiàn)，因為不會玩，當時香港房地產(chǎn)又如火如荼，所以之后內(nèi)地所有房地產(chǎn)模式都照搬香港。
由于民眾強烈反對，2013年香港已經(jīng)取消了公攤制度，但直到現(xiàn)在，中國內(nèi)地還在繼續(xù)使用，成為世界一道靚麗的風景線。
建筑面積（購房面積）=套內(nèi)真正使用面積+公攤面積。
公攤面積沒有固定的標準，每個地方每個小區(qū)都不一樣，開發(fā)商說是多少就多少。
良心一點的傳統(tǒng)公攤面積就算大樓的樓梯，電梯井，過道等這些公共區(qū)域面積，有些不厚道的還把地下室、車棚、車庫、警衛(wèi)室，甚至人防工程都計入公攤面積。
這些都要算到你的總房款之內(nèi)，你都要掏錢。
公攤系數(shù)就是用公攤面積除以你購房的建筑面積。
不同樓層的公攤面積不同，一般多層建筑公攤比例是８％－１５％；小高層的是１０％－２０％；高層的公攤比例一般在１５％－３０％之間。
隨著房價上漲，很多樓盤的公攤系數(shù)也迅速攀升，不少樓盤竟然超過了30%。
2010年，山東高密推出一貴賓首府的盤，公攤系數(shù)超過52%，去年，南京一公寓神盤的公攤面積比使用面積還大，公攤系數(shù)高達58%。
面對業(yè)主維權(quán)，開發(fā)商竟說法律對于公攤沒規(guī)定，你們業(yè)主一百年都退不了房！
嗯，很牛逼，很要臉！
為什么要用公攤面積
2018年，人民日報、新華社和央廣總臺共同討伐公攤面積這個奇葩制度。表明的上層對公攤的態(tài)度。
那么，為什么至今還要實行公攤面積制度呢？
很簡單，用公攤面積，開發(fā)商能賺更多。
由于沒有統(tǒng)一標準，購房者無法測量公攤面積到底有多少。開發(fā)商就在公攤面積上做文章?lián)棋X。
比如一個有5000套房的小區(qū)，均價5萬，如果開發(fā)商每套多算10平米的公攤面積，那么整個樓盤輕輕松松能多賺25億。
而且不少小區(qū)把公攤面積再改成地下車位，每個20萬再賣給業(yè)主，這樣又有幾億到手了。
這錢賺的，爽歪歪。
甚至一些開發(fā)商為了博噱頭，標榜零公攤吸引不懂行的購房者上鉤。
所謂零公攤就是偷面積，開發(fā)商號稱會贈送你面積，一般都是陽臺飄窗等與公攤面積相抵消。
你喜滋滋地覺得自己占便宜了，其實你是想多了。
公攤面積缺少標準、管理混亂，至今都含糊其辭沒個統(tǒng)一標準，也沒法律法規(guī)對其約束，開發(fā)商說多少就是多少，想盡辦法掏干你的錢。
你買房的房款，要繳的稅，公積金，物業(yè)費，暖氣費，開發(fā)商捆綁的精裝修費等，全部都是按建筑面積算的。
會玩吧？
公攤面積其實是張遮羞布，撕掉后，會發(fā)生什么神奇的事情呢？
那就是神奇的房價會變！
全球的公寓價格
最貴的是中國香港，每平米19萬人民幣/平。
英國倫敦的市中心，價格約為11.81萬元人民幣/平，
新加坡的市中心，價格約為11.64萬元人民幣/平。
東京市中心均價在7.35萬元人民幣/平。
巴黎市中心的平均均價在7.87萬元人民幣/平。
上述城市的價格，都是按房屋實際使用面積而計算的。
中國呢？
北上深城市中心新房，按建筑面積，選用70%的得房率，進行折算后可以發(fā)現(xiàn)房價變高了。
上海、北京和深圳中心實際房價分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已經(jīng)大大超過了倫敦和新加坡，紐約、東京，巴黎。
美國洛杉磯房價甚至還不如上海的郊區(qū)。
所以，公攤面積攤薄了實際房價，神奇地讓房價看起來更低了，老百姓能接受了。
而且，如果用實際面積計算房價收入比，那北上深更是高得驚人，甚至超過了香港！
往下的，我就不說了。
所以，公攤面積的一個作用，就是讓購房者產(chǎn)生幻覺。
國外有公攤面積嗎？
公攤面積是中國特色，國外從來沒有公攤面積這一說，都是按實際使用面積來算房價的。
你同樣都是買100平方的房子，國外的房子，肯定要比國內(nèi)的更大更寬更舒服，面積差了20%-40%，能不大嗎？
而且國外是沒有毛坯房這個概念的，開發(fā)商必須裝修才能出售，交房時候就是精裝修狀態(tài)，如果你在國內(nèi)買房，還需要加上裝修成本，高的時候，也跟房價差不多了。
所以，國外的房子沒有公攤面積，而且全部精裝修，質(zhì)量嚴格把關(guān)，品質(zhì)有絕對保障。
所以國外的房子，沒有公攤面積成本和裝修成本，性價比會比中國高至少40%甚至更多！
取消公攤的影響
公攤面積一出，很多人關(guān)心房價會不會升或者降。
其實如果把使用面積比作核桃仁，公攤面積比做核桃皮，無論怎么標，核桃仁還是那個價。
100平的房使用面積70平，如果取消公攤面積，采用實際面積計價，那這70平方米使用面積每平的價格，就要高于100平方米建筑面積的每平價格。
所以，房子每平單價會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮10--30%。
注意！
但這種單價上漲只是名義上的，把每平米的定價提上去而已，只是計價標準形式的轉(zhuǎn)換，但對房子總價幾乎沒有影響！
單價上漲，總價不變。
二手房
二手房是按市場供需關(guān)系決定的，總價基本上不變，總面積小了單位面積價格就會提升。
取消公攤后，影響二手房的估價模式，買房者會更看重套內(nèi)面積單價。公攤大的二手房會更難賣出去。
新房
對于新房，有限價令的城市，開發(fā)商會減少公共設施；不限價的城市，可能跟二手房一樣，開發(fā)商會把價格直接加到每平米單價上。
2002年6月，重慶人大通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，
重慶的改革，有其當時特殊的背景，只能作為特殊個案，長期來看，重慶不是沒有公攤，而是習慣拿建筑面積計價，對重慶房價總價沒影響，還是該怎么樣就怎么樣。
在目前不允許降價的形勢下，廢除公攤這其實是給予開發(fā)商自己定價的權(quán)利。
漲幅理應等于公攤比例，只要低于這個值，那就是明漲實跌。甚至開發(fā)商選擇不漲價，就是變相的降價。
現(xiàn)在地價太貴，開發(fā)商貸款買地后想急于回本，但是上面還有限價令，取消公攤面積，開發(fā)商就會增加了巨額成本，肯定就會在公共區(qū)域偷工減料縮減成本，居住環(huán)境會大幅縮水，影響居住舒適度。
現(xiàn)在住建部推進套內(nèi)面積核算，其實就是為了房產(chǎn)稅鋪路。房產(chǎn)稅是中國近幾年肯定要推的，但在征稅之前必須敲定計稅的基礎(chǔ)。
計算房產(chǎn)稅勢必要按面積算，如果有公攤面積將引發(fā)糾紛，所以房產(chǎn)稅，就必須要設計免征額。
1.此次住建部出的還只是一個公開征求意見，征求意見稿本身只是一個工程設計規(guī)范，距離正式文件還很遙遠，也不是商品房交易規(guī)范，更談不上法律，不用過分解讀高興太早。
公攤面積牽扯住宅、商業(yè)、工程建設，全裝修交付，樓面地價出讓政策等方方面面的事情， 落地可能性非常小。
公攤不會很快落地，起碼5年內(nèi)不會，全面執(zhí)行存有難度。
即使出臺了，也不太可能一刀切，很可能是老房老辦法，新房新辦法，已經(jīng)拿到銷售證的就先按原來的賣，還沒蓋的房，重新按照新標準執(zhí)行。
2.取消公攤，購房計價方式更透明，未來物業(yè)費，暖氣費等費用會降低。
3.以后商品房尤其是剛需房的設計，會更加簡單緊湊，開發(fā)商為了減少公攤，會向香港看齊。
4.取消公攤影響最大的是期房，開發(fā)商少了很多灰色收入。
5.從未來趨勢看，期房銷售、二手房雙邊代理，裝修計價這些都會取消公攤面積后，進行一個全面的改革。
總之，老百姓的錢，不是大風刮來的，該廢的東西，就快廢吧！
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（完）
責任編輯：郭悅
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