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2018年全國主要城市的新房和二手房成交量排行榜已經(jīng)出爐，這兩張榜單的數(shù)據(jù)真實，份量很重，我們看到的不僅僅是數(shù)據(jù)，更是數(shù)據(jù)背后隱藏的真實意義。
在分析這份榜單之前，先來講清楚三個概念。
第一個概念是城市化進程對新盤成交量的影響。
一個城市，在城市化進程的前期，人口大量涌入，導致老城區(qū)無法容納，產(chǎn)業(yè)、人口和各類配套從市中心迅速擴展到郊區(qū)，這個階段，近郊和遠郊會建起大量商品房，新房的成交量會非常大。
而到了城市化進程的后期，前期進入的大量人口已經(jīng)扎根，土地資源已開發(fā)殆盡，新盤供應量越來越少，位置越來越偏遠。這個階段，二手房的成交量就會高于新房。
一二手倒掛越嚴重，說明城市化程度越高，該城市的土地資源越緊張。
目前，我國進入到這個階段的城市只有北京、上海、深圳和廣州，不過由于北上廣的土地資源很多，還有不少遠郊地塊尚未開發(fā)，部分近郊地塊限制開發(fā)，真正土地極度緊張的只有深圳。
而其他二三線城市，都有著廣大的土地資源，很多還在布局新城，哪個城市也不缺地，說缺地的都是偽概念。
土地不稀缺，那房子自然也不稀缺。
第二個概念是17、18年很多城市新房熱銷，并不是因為這些城市都進入了城市化進程的高峰期，恰恰相反，現(xiàn)在已經(jīng)過了城市化的高峰階段。
近兩年新房大賣，大家都明白，和城市化進程關(guān)系不大，完全拜全民炒房導致，哪個城市被看好，房價低，限購松，哪個城市就會被投資客瘋狂買入。
第三個概念，新房與二手房成交的關(guān)系，新房成交量遠大于二手房，說明投機盛行，而本地的剛需和接盤客數(shù)量有限；新房和二手房成交量大體持平，說明有投機，但也有本地需求支撐；二手房成交量高于新房，說明剛需多于投資客，樓市健康。
2018已經(jīng)塵埃落定，2019的樓市，關(guān)鍵詞是穩(wěn)定和盤整，不排除小幅下跌。
昨天，中央發(fā)布了《中共中央國務院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴大開放的指導意見》，意見指出，雄安要構(gòu)建新型住房供給體系，個人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主，嚴禁大規(guī)模開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為。
雄安做為改革開放的新型試驗田，代表著中央對商品房下一步的摸索和引導方向。如果說共有產(chǎn)權(quán)房這一新模式，在北京首開先河，是一個試點，那么在雄安就要全面開花結(jié)果，未來雄安要打造一個共有產(chǎn)權(quán)的天下，如果效果良好，就會繼續(xù)推行到全國主要城市。
種種跡象都可以看出，2019年，忌炒房。2018年投機過度的城市，危險！
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看懂了上文，我們再來看這份榜單，哪些城市穩(wěn)，哪些城市有后勁，哪些城市值得警惕?
先看新房榜單：
我們看新房成交的前十名：重慶、武漢、成都、鄭州、佛山、沈陽、青島、杭州、合肥和南寧。
重慶不出所料排在第一，全年成交24萬多套。能拿下新房成交冠軍的重慶，原因無非有三：不限購；新房供應量大；投資客青睞重慶，認為是新一線。
位列二三名的是武漢和成都，都在20萬套以上，武漢統(tǒng)計的還是1月到11月的數(shù)字，如果加上12月的成交量，可能會直逼重慶。
前十名當中，重慶、武漢、成都、鄭州、青島、杭州、合肥能入榜，都在意料之中，或者是強二線，或者是強省會，另外三個城市則多少有些出乎意料。
一個是第五名的佛山，強三線的佛山，全年勁銷16萬余套，除了城市基本面不錯外，廣佛同城是重要原因，廣州的購買力大多外溢到了佛山，撐起了佛山樓市的半壁江山。
一個是沈陽，全年銷售14萬5千套的沈陽，力壓青島、杭州、南京等強二線，排名第六。
是因為沈陽經(jīng)濟強勁復蘇嗎?當然不是，沈陽的熱銷緣起于18年下半年的炒作，當時全國洼地基本都被填平，只剩下被遺忘的東北，在利益面前，誰還記得投資不過山海關(guān)。無數(shù)炒房客揮師北上，重倉沈陽，幾十套，上百套的囤貨，不到半年，就把沈陽的新房成交量推至新高。
同理的還有南寧，做為偏安西南的弱省會，南寧也賣出了將近十萬套的好成績。
然而，盛名之下，其實難負，輝煌過后，危機四伏。
北上廣深，四大一線城市，一個也沒有擠上新房榜單的前十。
廣州排名第11，銷售93846套；
上海排名20，銷售53012套；
北京排名27，銷售32749套；
深圳排名28，銷售29396套。
尤其是北京深圳，一南一北最令人仰望的兩座城市，新房成交量卻不及弱二線的零頭。也許要等到若干年后，我們回望這段歷史，才能明白當年的荒誕。
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再來看二手房成交量榜單：
前十名依次是重慶、上海、北京、廣州、長春、成都、蘇州、武漢、佛山、深圳。
是不是有點吃驚，二手房的冠軍仍然是重慶，成交量為197800套，由此可見，重慶雖然投資客眾多，但是轄域面積太大，人口太多，剛需一樣能撐起半邊天。
上海北京終于擠進二手房成交的前三，用16萬和15萬套的成績，證明了本地剛需數(shù)量之多和購買力之強大。
廣州和深圳位列第4和第10名，分別是10萬套和7萬余套。
一線城市在二手房市場終于證明了自己的價值。
需要提醒大家的是，一線限購十分嚴格，投資客數(shù)量有限；同時2017、18年是二三線的狂歡之年，卻是一線的盤整之年，所以，北上廣深這個二手房成交量，實際是被壓抑低估的數(shù)量。
兩份榜單對比，我們發(fā)現(xiàn)，既有二手房與新房成交比例高達5：1的北京，3：1的上海和深圳；也有新房和二手房成交比例高達4：1的南寧，3：1的沈陽，以及新房賣出八萬多套，二手房卻根本沒有上榜的昆明。
認真比對這兩份榜單之后，除了將一二手的成交量比對做為重要指標，我同時還疊加了每個城市不同的行情和基本面，最后給出大家的建議如下：
2019年：
值得重點關(guān)注的優(yōu)質(zhì)城市：北京、深圳、上海、蘇州、寧波
房價有支撐，橫盤概率大的城市：廣州、南京、大連、長春
投資客偏多，支撐不穩(wěn)的城市：重慶、武漢、成都、佛山、鄭州、青島、杭州、合肥、濟南、煙臺、蘭州
樓市炒作太過，今年會比較危險的城市：沈陽、南寧、昆明、唐山
有一句經(jīng)常說的話，叫“出來混，總是要還的”。
樓市也是一樣。
不做樓市小白
從關(guān)注米宅珠三角開始
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（完）
責任編輯：郭悅
