首先要感謝深圳中原研究中心提供的深圳年終房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析報(bào)告，給出了大量可靠翔實(shí)的一手?jǐn)?shù)據(jù)。
這份報(bào)告的主題是“政策壓頂，預(yù)期轉(zhuǎn)向”，從宏觀政策、新房市場(chǎng)、公寓和豪宅市場(chǎng)、二手市場(chǎng)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)五個(gè)層面進(jìn)行了分析。
我挑出這份報(bào)告中，最有價(jià)值的一些點(diǎn)為大家進(jìn)行解讀。
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首先看最具代表性的二手房成交。
2018年，全市二手住宅成交64627套，比去年上升1.7%，成交面積531.2萬(wàn)平，成交均價(jià)52321元。
全年64627套的成交量，從過(guò)往十年的緯度來(lái)看，屬于一個(gè)穩(wěn)定偏下的數(shù)值。
分析真實(shí)的深圳樓市，要重點(diǎn)研究二手房市場(chǎng)。
因?yàn)樯钲谑且粋€(gè)存量市場(chǎng)，二手房成交量遠(yuǎn)大于一手房，而且二手房遍布全市各個(gè)區(qū)位，成交更穩(wěn)定更均衡，不受限價(jià)影響，自住客多于投資客，更能反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值；
來(lái)看二手房的幾個(gè)成交數(shù)據(jù)，年成交64627套，月度平均成交5386套，這是在2018年深圳房?jī)r(jià)很高、樓市不火的前提下產(chǎn)生的，可以推導(dǎo)出是一個(gè)被壓抑的成交數(shù)量，也是一個(gè)很難繼續(xù)下探的成交數(shù)量。
52321的成交均價(jià)反應(yīng)了人們對(duì)深圳房?jī)r(jià)的接受度，五萬(wàn)多的房?jī)r(jià)是入股這個(gè)城市的基本門(mén)檻。
還有一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)，是二手房套均成交面積，為85平。
這個(gè)數(shù)據(jù)比我想象中要高，深圳40-70平的小戶型房源眾多，85平的平均成交面積，說(shuō)明深圳的購(gòu)買力還是比想象中更強(qiáng)，大多數(shù)人會(huì)努力選擇一步到位。
成交均價(jià)445萬(wàn)元/套，是這個(gè)城市的安家門(mén)檻線。
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第二看新房數(shù)據(jù)。
2018年，全市新房成交2.9萬(wàn)套，比去年上升13.8%，成交面積292.4萬(wàn)平，同比上升12.8%，成交均價(jià)54120元；
首先，新盤(pán)的成交量和成交面積和去年相比，都上升了不小的幅度，一方面是因?yàn)楹?017年相比，捂盤(pán)已久的開(kāi)發(fā)商看不到大漲的希望，迫于資金和政策的雙重壓力，加快了推盤(pán)速度；
二是新盤(pán)大部分位于郊區(qū)，面積大，社區(qū)環(huán)境好，價(jià)格相對(duì)便宜，年輕人接受度更高，外地投資客基于對(duì)升值的預(yù)期，加上不需要自住，也普遍選擇郊區(qū)新盤(pán)。
因此，新樓盤(pán)雖然沒(méi)有推一個(gè)火一個(gè)，但還是保持了相當(dāng)不錯(cuò)的去化率。
華潤(rùn)城潤(rùn)府、海上世界雙璽、中海天鉆這些開(kāi)盤(pán)即售磬的項(xiàng)目雖然是極少數(shù)，但大部分項(xiàng)目慢慢推慢慢賣，也都能賣個(gè)七七八八。大家喜聞樂(lè)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商排隊(duì)上天臺(tái)的事情并沒(méi)有發(fā)生，07、08年的零首付，開(kāi)發(fā)商墊資首付的好事再也不會(huì)重演。
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第三是公寓。
深圳的公寓一直是一個(gè)不得不說(shuō)的話題。
大家都知道，因?yàn)椴幌拶?gòu)，商住公寓多為投資客，而且目前的開(kāi)發(fā)商為了迎合市場(chǎng)需求，把公寓做的越來(lái)越像住宅，舒適度非常高，很適合剛需過(guò)渡。
深圳的公寓一向不缺投資客，去年731新政對(duì)公寓的限制最狠，給出了限售五年的殺手锏。
新政之后，公寓成交價(jià)格出現(xiàn)了小幅下滑，成交量有短暫下降，但和北京317新政后，商住銷量大跌97%，價(jià)格下跌1/3的情況相比，深圳商住可以說(shuō)太堅(jiān)挺了。
五年限售不影響大家投資公寓的熱情，說(shuō)明了什么?
說(shuō)明即使是純粹的投資客，也看好深圳這個(gè)城市的未來(lái)，愿意長(zhǎng)持這個(gè)城市的不動(dòng)產(chǎn)，哪怕是商住公寓。
看數(shù)據(jù)，2018年深圳商務(wù)公寓成交18384套，成交面積106.8萬(wàn)平米，創(chuàng)歷史新高。
值得關(guān)注的是，并不是所有的公寓都好賣，大面積高總價(jià)的公寓依然滯銷，好賣的都是小面積低總價(jià)的產(chǎn)品，
公寓的成交主力主要集中在龍崗和龍華，總價(jià)200-300萬(wàn)的公寓最為搶手。
這個(gè)主力成交段位，說(shuō)明投資客雖然認(rèn)可公寓的投資價(jià)值，但鑒于公寓本身的種種缺陷，和未來(lái)預(yù)期的不確定性，并不愿意進(jìn)行大額資金沉淀。
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第四是豪宅。
2018年，深圳豪宅的特點(diǎn)是：價(jià)格攀升，成交乏力。
豪宅的成交有七成集中在南山，南山已成為名副其實(shí)的豪宅窩，只有福田的香蜜湖勉強(qiáng)可以抗衡，但從數(shù)量和供應(yīng)量上，已經(jīng)無(wú)法和南山豪宅相比。
千萬(wàn)以上豪宅的成交套數(shù)在2016年達(dá)到頂峰，為4364套，之后開(kāi)始陸續(xù)下滑，2018年下滑至2723套。
成交量在逐年下滑的同時(shí)，豪宅的單價(jià)卻在逐步攀升，而且十分堅(jiān)挺，如深圳灣豪宅，維持在十六萬(wàn)左右的成交價(jià)，少有低價(jià)筍盤(pán)出現(xiàn)。
這說(shuō)明，豪宅的流通逐漸形成了一個(gè)小圈層，它不在普通人的投資范疇之內(nèi)，鮮有投資客出手千萬(wàn)以上的豪宅，但是由于盤(pán)子小數(shù)量少，本地富裕階層的置換需求，已足以支撐這個(gè)基本盤(pán)的流通。
缺少投資客的參予，多是有錢人的游戲，導(dǎo)致豪宅這個(gè)基本盤(pán)流動(dòng)性不強(qiáng)，但價(jià)格十分堅(jiān)挺。
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分析完2018年深圳新房、二手房、公寓和豪宅的基本面，可以得出結(jié)論，去年的深圳樓市雖然波瀾不驚，但健康平穩(wěn)，2015年狂漲的價(jià)格泡沫，經(jīng)過(guò)這三年的樓市調(diào)整已經(jīng)吸收殆盡，目前房?jī)r(jià)已被夯實(shí)，基本看不到下行的空間。
關(guān)于2019，大漁給出的建議如下：
1、 剛需仍是入場(chǎng)之年，深圳樓市基本面良好，三年來(lái)調(diào)控再調(diào)控，盤(pán)整再盤(pán)整，已看不到下探空間，博房?jī)r(jià)抄底、利率抄底，經(jīng)驗(yàn)豐富的投資客可以嘗試，普通人并不適合；
2、 一手房和二手房，關(guān)內(nèi)和關(guān)外，沒(méi)有嚴(yán)格意義的好與壞，適合自己的就是最好的。
如果單純考慮升值最大化，可以去博遠(yuǎn)郊新盤(pán)，但是中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)不是那么容易轉(zhuǎn)移的，我始終認(rèn)為，對(duì)自住剛需來(lái)說(shuō)，居住的便利和生活滿意度才是第一位，升值并不代表一切；
3、 深圳的公寓產(chǎn)品不缺投資客，接盤(pán)者眾，而且深圳出臺(tái)北京商住政策的概率很小，小面積低總價(jià)區(qū)位好的公寓產(chǎn)品仍有一定的投資價(jià)值，可以做為房產(chǎn)投資次選項(xiàng)；
4、 豪宅做為價(jià)格很高，流通性差的標(biāo)的物，投資周期不是普通人能把控的，資金實(shí)力不夠強(qiáng)的投資客不建議硬上豪宅；
5、 總體來(lái)說(shuō)，穩(wěn)中有漲，應(yīng)該是2019年深圳樓市的主旋律。
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（完）
責(zé)任編輯：郭悅
