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今天，有消息說羅湖區(qū)有一個新盤，元旦之后，每套房要上漲50萬。
樓市低迷，又逢春節(jié)之前的淡季，大家都在變相打折促銷，這個樓盤卻要逆風(fēng)而行，是誰給的勇氣?
這個傲驕的樓盤叫做實地劍蘭郡，大漁之前去實地踩過盤，印象很深刻，因為優(yōu)劣勢都很明顯。
劣勢：
1、位于羅湖，大家都知道羅湖已經(jīng)風(fēng)光不再，是近幾年嚴(yán)重跑輸大盤的片區(qū)，雖然生活依然便利，可大家投資誰不想投一個未來；
2、樓盤是個舊改盤，非常小，占地面積只有6140平方米，建筑面積31437平米，獨棟，無小區(qū)，31層，容積率5.42，物業(yè)費7塊8，對房地產(chǎn)多少有點研究的都知道，這種沒有小區(qū)的大獨棟升值性并不好；
3、周邊環(huán)境雜亂，這個樓盤被一大片老舊小區(qū)和狹窄街道包圍，這種街道在上海叫做弄堂，目前周邊沒有拆遷規(guī)劃。
▼小區(qū)周邊環(huán)境
▼實地劍蘭郡實拍
劣勢不少，但優(yōu)勢也不少：
1、 羅湖中心區(qū)，生活配套便利，紅嶺地鐵口步行500米左右，算得上地鐵盤；
2、 配套桂園小學(xué)和紅桂中學(xué)，學(xué)位尚可，開發(fā)商自稱為學(xué)位房；
3、 實地劍蘭郡最大的亮點，在我看來是使用率高，這在目前市區(qū)的新盤中很難得。
每套都有贈送面積，戶型圖中的陽臺，實際對應(yīng)的是一個房間，68平兩房，82平三房，戶型合理，使用率據(jù)說高達(dá)百分之八十幾。這么高的使用率在近兩年新建的樓盤中比較少見，對比我看過的上沙片區(qū)綠景紅樹灣一號，八十幾平的兩房，使用面積和劍蘭郡70平的兩房差別不大。
▼樣板間
4、市區(qū)稀缺的在售新盤。
這樣一個優(yōu)劣勢都很明顯的樓盤，你覺得應(yīng)該賣多少錢?
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周邊可對比的次新房不多，相距很近的是深圳最大公務(wù)員小區(qū)園嶺新村，目前二手房報價是八萬多，成交價是七萬多。
園嶺新村帶園嶺小學(xué)和紅嶺中學(xué)學(xué)位，是實實在在的學(xué)位房，多年來一直在傳拆遷。但園嶺新村是1984年的老房子，樓盤老舊，住戶太多眾口難調(diào)，拆遷問題十幾年也沒有達(dá)成一致，預(yù)計未來還有漫長的路要走。
實地劍蘭郡均價7萬2到7萬5，但是要捆綁5000元的智能裝修，實際到手價價7.7-8萬之間。
對比一下，新盤，精裝交付，加上還算挺高的使用率，這個價格總體還好。
那這個價格賣的好嗎?實話實說并不好。
實地劍蘭郡，10月8號開盤，一共318套房源，可惜開盤當(dāng)天現(xiàn)場冷清，不過到場幾十組客戶，和網(wǎng)紅盤相比同盤不同命，差距不是一般的大。
不僅如此，中間還鬧出了客戶維權(quán)事件。
為什么賣的不好，市場不好是主因，還有投資客多盯著郊區(qū)有概念的新盤，羅湖、獨棟，自然引不起他們的興趣。
既然如此，為什么還要玩漲價?
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為驗證這個消息，我再次來到實地劍蘭郡的售樓處，順便說一句，因為實在是沒有地方，劍蘭郡的售樓處設(shè)在了該樓盤的地下停車場，也算是很神奇了。
這次在售樓處門口增設(shè)了一個醒目的宣傳牌 ：
怕大家看不清楚，我來做個復(fù)讀機(jī)：
利好政策頻傳，連放六槍助力
第一槍：菏澤取消限售
第二槍：廣州取消公寓限購令
第三槍：珠海降低購房門檻
第四槍：深圳下調(diào)首套房利率
第五槍：央行又放水好幾千億
第六槍：北京豪宅·別墅大幅度成交
2019樓市向上，中心冠軍紅盤
房源告急，趁早下手！
這家樓盤的策劃是哪家做的，為了賣房也是豁出去了，宣傳用語也夠LOW，一槍不夠還連放六槍，前幾槍就不說了，最后一槍，明顯是睜著眼睛說瞎話。
售樓處冷冷清清，人氣不夠，問案場銷售，是不是要漲價，銷售個個躲躲閃閃，支支吾吾，一副信心不足的樣子。只說元旦后要漲，至于漲多少，什么時候漲，要聽總部的指令。
你又不紅，又不火，為何要當(dāng)陳獨秀?
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我們來分析一下開發(fā)商的心態(tài)。
雖然賣的不火，但實地劍立郡畢竟只有三百多套房源，又是剛需盤，加上中介的大力推薦，慢慢賣了將近三個月，也賣出去二百多套，只剩下幾十套房源。
對開發(fā)商來說，倉位壓力已經(jīng)不大，剩下最后幾十套，與其像現(xiàn)在這樣，每天也沒有什么到訪客戶，像蝸牛一樣慢慢賣，還不如玩一把饑餓營銷，逆勢漲價，營造出熱銷好賣的假象。
第一， 可以制造新聞熱點：羅湖新盤熱銷，價格逆勢上漲！有話題才有熱度，有熱度才有關(guān)注，有關(guān)注才有銷量，比起無聲無息的沉默，話題和熱度肯定更有價值；
第二， 變相告訴已購房的客戶，恭喜你們買對了，剛買兩個月，已經(jīng)升值五十萬，至于維權(quán)的，看著辦吧，不都說一漲解千愁嗎；
第三， 反正庫存量不大，漲點價慢慢賣，總有賣完的一天；
第四， 如果真賣不動，也好辦，打折，優(yōu)惠，有的是辦法。
你這輩子走過最長的路，就是開發(fā)商的套路。
說完這個神奇的漲價盤，再做年終總結(jié)陳詞。
年底的深圳樓市，依然波瀾不驚，不會因為幾個網(wǎng)紅盤的熱銷，一兩個樓盤的套路式漲價就改變整個基本面。
歲末已至，2018年的深圳樓市，關(guān)鍵詞很多。
既有華潤城一房難求、招商雙璽5000萬蹲、沙井新盤熱銷這樣的多軍關(guān)鍵詞；
也有三價合一、731新政、樓市低迷、二手房長期不漲炒房客被套牢這樣的空軍關(guān)鍵詞。
多空博弈，看點十足，政策、大勢、開發(fā)商、投資客多方角力的結(jié)果，最終還是維持了一個穩(wěn)字。
2019年的深圳樓市，又會寫出多少精彩，無人可以預(yù)測，跟隨米宅珠三角，記錄的絕不僅僅是新聞和故事，更是對事件的深度解讀和對未來的走勢預(yù)判。
不做樓市小白
從關(guān)注米宅珠三角開始
（完）
責(zé)任編輯：郭悅
