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最近，調(diào)控放松的新聞天蓋地，打響第一槍的是一個四線小城菏澤。
誰打響第一槍并不重要，重要的是槍響了，名不見經(jīng)傳的菏澤一下子火了。
菏澤剛撕開限售的口子，廣州珠海又相繼成為熱點，原因是一個放松了商住調(diào)控，一個將斗門區(qū)和金灣區(qū)的社保限購從五年改為了一年。
也許是對被四線菏澤搶了風(fēng)頭不太滿意，廣州和珠海，急不可待打響了放松調(diào)控的第二和第三槍。
從這張全國樓市調(diào)控松綁地圖中，我們可以看出，早在今年的1月，蘭州就取消了部分區(qū)域的限購；今年7月，太原又悄悄取消了限售。
然而，由于彼時的樓市高燒未退，熱點太多，大家更關(guān)注的是哪里又加碼了調(diào)控，而非放松了調(diào)控，這兩個消息都未引發(fā)太高的關(guān)注度。
可是今時今日，時勢已經(jīng)不同，樓市集體靜默，一根針掉在地上都會引發(fā)騷動，自媒體盼樓市新聞盼的眼睛都藍(lán)了，這個時候硬要出頭的菏澤當(dāng)然要被強(qiáng)勢圍觀了。
廣州和珠海，各自貴為一線和強(qiáng)三線城市，這個時段跟進(jìn)會不會有點太心急了?
廣珠都是珠三角的頭羊城市，這兩個城市的相繼跟進(jìn)，對珠三角的樓市又會有多大的影響?
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首先看廣州的商服調(diào)控放松。
12月19日，廣州市住建委發(fā)布了《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》規(guī)定，2017年3月30日前拿地的商服類物業(yè)可以賣給個人，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿兩年后方可再次轉(zhuǎn)讓。
這個政策是針對2017年的廣州330商住新政。
2017年3月30日，在樓市最火爆的時期，廣州出臺了針對商住的調(diào)控，即：商辦項目不得改為居住用途，330之后購買的商住如果要再次轉(zhuǎn)讓，銷售對象必須是法人單位，不得售于個人，二手物業(yè)個人再轉(zhuǎn)手也須取得不動產(chǎn)證滿兩年。
今天，這個嚴(yán)格的商住限制政策終于開始松綁了，商服類物業(yè)可以轉(zhuǎn)讓給個人。雖然仍是以2017年3月30日做為界限，但一個是個人購買時間，一個是開發(fā)商拿地時間，拿地時間一定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于個人購買時間的，這就相當(dāng)于給絕大部分商住項目松了綁，調(diào)控放松意味十分明顯。
而且大家都是善于聯(lián)想的，商住已經(jīng)放松了，住宅還會遠(yuǎn)嗎?
再幫大家普及一下廣州的限購政策。
1、 本地戶籍居民家庭限購2套；
2、 本市戶籍單身（含離異）人士限購1套；
3、 非本市戶籍居民家庭連續(xù)繳納5年個稅或社保，限購1套；
4、 從化、增城不限購。
這個政策可以說是相當(dāng)嚴(yán)格了，除了從化和增城不限購，大部分和北京限購政策保持一致。
至于從化增城為何不限購，看廣州區(qū)域地圖就一目了然。
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再來看珠海。
2017年4月8日，珠海發(fā)布了針對外地炒房客的最嚴(yán)調(diào)控政策，非本市戶籍居民，需在珠海連續(xù)繳納5年以上的個人所得稅和社保，才可以獲得購房資格，同步還加碼了限售政策，新購住房需要取得房產(chǎn)證三年后才可以上市交易。
應(yīng)該說，珠海出臺的調(diào)控政策還是蠻狠的。
看一下珠海的行政區(qū)劃：
珠海傳統(tǒng)下轄香洲、斗門和金灣三個區(qū)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心基本都集中在香洲區(qū)，香洲區(qū)既有珠海政府重點打造的高新區(qū)，也有緊鄰澳門的橫琴自貿(mào)島。橫琴是目前珠海房價的至高點，均價在三萬多。
關(guān)于珠海的房價，根據(jù)房天下提供的珠海二手房兩年走勢圖，可以看出：
珠海房價在2017年調(diào)控升級之后，開始持續(xù)走低，但跌幅不大，2萬元的均價只下跌了一千元左右，今年年初又重回2萬元的均價，并一直保持平穩(wěn)。
目前珠海的二手房均價，維持在香洲兩萬五左右，橫琴三萬七左右，斗門和金灣都是一萬出頭。
單從二手房走勢來看，珠海的房價支撐力比較強(qiáng)，走勢也很平穩(wěn)，并沒有迫切放松調(diào)控拯救樓市的需求。
為什么珠海寧做出頭鳥，也要急于放松調(diào)控，答案隱藏在珠三角各城市的限購政策中。
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去年急于表態(tài)的珠海，針對外地購房客，對標(biāo)北京和深圳定了五年的社保個稅，還搭贈了三年限售，一棒子掄過去，徹底趕跑了炒房客。
而珠三角其他城市的限購政策呢?
廣州和深圳自然最嚴(yán)，本地戶籍家庭限兩套，外地五年社保納稅限購一套；
江門：本地戶籍限購3套，外地戶籍限購兩套，第一套提供半年社保個稅，第二套提供一年社保個稅，限購只限于部分區(qū)域；
佛山：本地戶籍限購兩套，外地戶籍提供一年社保個稅可購買一套，限購只限于部分區(qū)域；
東莞：本地戶籍限購兩套，外地戶籍限購兩套新房，第一套提供一年社保個稅，第二套提供兩年，二手房不限購，限售兩年；
惠州：對一次性購買三套或以上的購房者暫停網(wǎng)簽；
中山：本地戶籍限購三套，外地戶籍限購兩套，第一套提供半年社保個稅，第二套提供兩年；
肇慶：不限購。
對比了周邊兄弟城市的限購政策之后，你要是珠海你會怎么想：哎嗎我被套路了，木有一線的命，卻得了一線的病，做個安靜的美男子不好嗎，為嘛要和廣州深圳比誰更狠呢?
可以推測，珠海一直在等待一個時機(jī)，要把調(diào)控的砝碼從左往右撥動那么一些些，現(xiàn)在，這個時機(jī)顯然已經(jīng)到了。
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廣州和珠海這兩個城市，因為各種原因都相繼放松了調(diào)控，珠三角的其他城市會陸續(xù)跟進(jìn)嗎?
首先廣州和深圳要單獨摘出來，做為萬眾矚目的一線，調(diào)控力度不是自己能決定的，廣州可以適度松綁商住，是因為商住不影響樓市大局，加上之前的政策過于嚴(yán)苛。但住宅和商住是兩個概念，不是地方政府自己說了算的。
珠三角其他城市的限購政策大家已經(jīng)看到了，最嚴(yán)也不過是一年的社保和個稅，投資客真要想買是擋不住的，目前樓市冷淡，只能說明投資客已不再盲目看好這些城市了。
這幾個城市下一步如果要放松調(diào)控，只能一步到位，徹底取消外地人的購房限制。以一直不限購的惠州目前的樓市情況來看，即使完全取消，也不可能再看到搶房的盛況了。
廣州和珠海，雖然已吹響了珠三角調(diào)控放松的號角，但顯然，已經(jīng)無力再發(fā)起下一輪沖鋒了。
不做樓市小白
從關(guān)注米宅珠三角開始
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（完）
責(zé)任編輯：郭悅
