北京還有首付70萬，總價(jià)200萬的房?我估計(jì)這是很多人看到題目后的第一反應(yīng)。
當(dāng)然這里針對的是首套首貸的北京剛需。
有，真的有，不但有，還有的選！
不過千萬別對位置、戶型、配套、面積抱有太大的期望值，記住兩個(gè)字，上車，哪怕是自行車，對剛需來說，先上車比什么都重要。
1
剛需的無奈
眾所周知，北京房價(jià)高。然而，大多數(shù)普通人買不起房的原因，卻不僅僅是因?yàn)榉績r(jià)高。
筆者之前寫過一篇文章：《致剛需：你們在北京買一套房到底有多難？》，里面道盡了剛需買房難的原因?？偨Y(jié)起來，無非就是：
1.限購嚴(yán)、沒有房票
2.限貸嚴(yán)、沒有首貸資格，首付太高
3.戶型奇大、總價(jià)過高
4.最后，還TM都是非普住宅。（非普住宅首付首套的話不低于40%，二套不低于80%）
所以今天，筆者來給囊中羞澀的剛需送福音了——干貨獨(dú)家奉上，總價(jià)200萬左右，在北京能有哪些選擇。
2
新盤
相對二手盤來說，北京新盤的特點(diǎn)是更稀缺、價(jià)格更高、位置更偏遠(yuǎn)、配套更差，尤其是這種低總價(jià)的剛需盤。好在，新盤的優(yōu)點(diǎn)是品質(zhì)更好、產(chǎn)權(quán)更久。
對于很多年輕人，尤其是有新房癌的年輕人來說，他們寧愿犧牲通勤距離和生活配套，也要選擇新盤。當(dāng)然，錢夠的話另說。
講真，200萬左右的總價(jià)，要想在北京買到新盤，真的是難如登天啊！但是，筆者還是找到了幾個(gè)符合條件的新盤。
首先，來梳理一下目前在售總價(jià)從一百多到四百萬以內(nèi)的新盤，讓有些可以考慮加價(jià)的剛需們多一些選擇。
總價(jià)200萬左右，以下樓盤可以考慮：
此盤位于通州區(qū)永樂店小甸屯村百萊瑪工業(yè)園對面。
▼K2十里春風(fēng)位置示意圖
名義上是通州，其實(shí)已經(jīng)接壤天津與廊坊了，而且此盤300米處就是天津地界。目前周邊幾乎無任何配套，通勤必須靠自駕。
關(guān)于這個(gè)盤的詳細(xì)情況，之前的文章《兩萬二的通州新盤十里春風(fēng)，要不要去搶套房?》已經(jīng)介紹過了，這里不再贅述。
雖然有諸多不足，可是話說回來，價(jià)格便宜是最大的殺手锏。全款2萬2，貸款2萬5，這個(gè)價(jià)格別說是在通州，就是在近郊最便宜的房山也并不多見。
因此，這個(gè)盤特別適合手中只有大幾十萬，又對通勤時(shí)間和距離可以接受的剛需們。沒辦法，子彈不足，很多東西只能舍棄。
首先來看樓盤位置：
此盤位于大興區(qū)域發(fā)展水平相對落后的魏善莊，屬于南六環(huán)外，目前整體配套很不完善。
生活方面，無大型的商超、醫(yī)院；教育方面，只有依靠魏善莊鎮(zhèn)的小學(xué)和中學(xué)；交通方面，除了幾班公交車之外，目前無地鐵。
更悲催的是，規(guī)劃中的新機(jī)場線從附近路過，但是并沒有設(shè)站。好在，它離大興新機(jī)場15公里，基本屬于空港經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)。等以后新機(jī)場起來了，這里的配套說不定會(huì)有改善。
▼周邊環(huán)境
一品嘉園屬于大興剛需項(xiàng)目。戶型種類也比較多——61-140㎡1-3居，均為6層低密花園洋房，目前為毛坯現(xiàn)房。3.8萬的均價(jià)在大興來說已經(jīng)算是最低的了。61㎡的一居室目前還有少量房源，剛需們可根據(jù)實(shí)際情況選擇。
▼樣板間
▼61㎡的一居室戶型圖
樓盤位置：
房山區(qū)竇店鎮(zhèn)匯豐街（西南六環(huán)外）
竇店，房山比較落后的區(qū)域之一。規(guī)劃混亂，而且又沒有什么短期內(nèi)能看得見的利好，因此竇店的房價(jià)一直以來就比較低，新盤基本在2.5-3.5萬之間。
▼竇店城貌
▼世界名園
▼周邊配套
該項(xiàng)目周邊配套比較落后，典型的十八線縣城面貌。醫(yī)療和教育資源缺乏，商超也比較低端。交通方面，目前全靠自駕和公交，沒有地鐵，未來也無規(guī)劃中的地鐵。
而京石城際有望在竇店設(shè)站，在京津冀協(xié)同發(fā)展整體向東南方向傾斜的趨勢來看，竇店還有是一定發(fā)展機(jī)會(huì)的。
優(yōu)點(diǎn)就是價(jià)格低，樓盤性價(jià)比也可以。最小戶型62㎡的一居室總價(jià)只有142萬，對于首套首貸的剛需來說，50萬首付就可以上車，還要啥自行車?
▼樣板間
62㎡一居戶型圖
資金如果稍充足一點(diǎn)的剛需不妨考慮下中國鐵建原香漫谷和中海國際城。
原香漫谷位于房山閻村，雖然目前配套也不是很好，但至少它離燕房線地鐵馬各莊站1100米，基本可以算是地鐵盤了。
樓盤品質(zhì)中規(guī)中矩，純板樓，南北透通，一梯兩戶。
▼86㎡2居戶型
該項(xiàng)目為毛坯現(xiàn)房，筆者5月份調(diào)研時(shí)小戶型已經(jīng)所剩無幾，在南城生活的剛需可以考慮。
中海國際城位于順義老城區(qū)。老城區(qū)城貌老舊，配套低端。但是，4.2萬的均價(jià)確實(shí)不高，離地鐵15號線石門站1.3公里，相比于其他無地鐵配套的剛需盤，著實(shí)方便了不少。
另外，該樓盤在5月份成交323套，在新盤成交排行榜中位列第二，說明還是頗受認(rèn)可的。
3
二手盤
在北京，總價(jià)200萬左右的二手盤很少，但如果仔細(xì)尋找，還是可以找得到的。
雖然，它們分散在北京的各個(gè)角落，但總結(jié)起來，卻有一個(gè)共同特征——老破小。
房山：
在上期的《地鐵一響，黃金萬兩！北京哪些新增地鐵盤最值得入手？》一文中，筆者提到了燕山，這個(gè)全北京地鐵沿線旁價(jià)格最低的地方。
燕山城貌落后，樓盤目前多以八九十年代老破小為主，價(jià)格在1.1-1.4萬之間。
▼燕山街景
下面這些小區(qū)總價(jià)都在200萬之內(nèi)（實(shí)際上100多萬就OK了）。
杏花西里 均價(jià)1.3萬
迎風(fēng)一里-迎風(fēng)六里 均價(jià)1.2萬
杰輝苑 均價(jià)1.32萬
▼杰輝苑
燕山雖然目前通了地鐵，但是因?yàn)樗幤h(yuǎn)，又沒有政策利好，所以這邊更適合剛需入手，投資就算了。
除了燕山外，房山還有一個(gè)地方可以考慮，那就是周口店。
周口店有許多小產(chǎn)權(quán)房，只賣使用權(quán)，價(jià)格在4000-8000一平。除了小產(chǎn)權(quán)外，這里也有商品房，價(jià)格在11000-13000一平。如紅蘋果樁園、林海嘉園、天和嘉園、西山小鎮(zhèn)等。
燕房線支線的終點(diǎn)站是周口店，預(yù)計(jì)2020年會(huì)開通。等地鐵開通后，雖然地處偏遠(yuǎn)，但也算是一個(gè)重大利好，這里目前也算是一個(gè)價(jià)格洼地。
如果覺得燕山和周口店都太遠(yuǎn)，在房山的老城區(qū)良鄉(xiāng)，也有總價(jià)200萬左右的老破小，這類房子一般是八十年代建成，臥室很大，客廳很小，更有甚者，客廳基本就是一個(gè)過道。
當(dāng)然，這也是那個(gè)年代房子的一大特色。
▼明源南里
▼建華北里
▼四合巷小區(qū)
順義：
在順義老城區(qū)，有大量的老破小。這類房子大多是國企單位的老公房。當(dāng)然，對老城區(qū)城貌不能抱有太高期望值。
▼順義老城區(qū)城貌
但是，順義的單價(jià)一般在4-6萬，比房山著實(shí)高了許多。因?yàn)轫樍x自帶產(chǎn)業(yè)，在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，有大量的航空和汽車公司。比如，2016年的GDP排名就很能說明問題。
如圖，在2016年，順義GDP排名第六，在近郊區(qū)域中僅次于大興。這也就是順義雖然偏遠(yuǎn)、破舊、配套差，但房價(jià)卻并不低的最主要原因。
鑒于剛需族對地鐵比較看重，以地鐵沿線來說，從花梨坎一直到俸伯這幾站，都屬于順義老城區(qū)，有大量的老破小可供選擇。另外，有少部分2000年之后次新房的小戶型，總價(jià)也在200萬左右。
但是，從生活體驗(yàn)來說，順義可能還不如房山。特別是對于有些年輕人來說，順義的環(huán)境是很難令人接受的。
4
商住
自從去年326新政之后，商住就如同被拍在沙灘上的魚，再也活躍不起來了。截止到目前，商住的成交量下跌90%，價(jià)格跌去3成。
目前，北京商住的均價(jià)在3.87萬元，對于剛需來說，完全可以抄底買入，用來過渡。但是，商住需要全款購買。
北京品質(zhì)好、適合居住的商住也有不少。代表性的有：
1.亦莊林肯公園
這個(gè)樓盤可以說是北京商住的代表性樓盤之一，這是環(huán)境舒適，物業(yè)管理好，很少見到有房屋用于辦公，更加提升了居住品質(zhì)。
對于小戶型來說，200萬以內(nèi)完全可以搞定。這里緊鄰亦莊線亦莊文化園站，交通便利、環(huán)境也好，在居住體驗(yàn)上，比那些偏遠(yuǎn)的老破小要強(qiáng)很多。
2.北京像素
該盤目前均價(jià)3.56萬，比最高點(diǎn)時(shí)的6.8萬跌去了將近50%。目前在售房源大多都是200萬以內(nèi)的。
雖然，像素一直以物業(yè)管理混亂著名，但不可否認(rèn)它的區(qū)位優(yōu)勢和交通便利性。它位于朝陽區(qū)管莊，鄰地鐵6號線。屬于國貿(mào)CBD和通州副中心的中間區(qū)域，對于通勤國貿(mào)或通州的人來說，職住選擇更佳。
3.通州：東亞尚品臺(tái)湖、富力尚悅居、河和居
這些商住樓盤，總價(jià)也都在200萬之內(nèi)，可根據(jù)實(shí)際情況選擇。
5
最后
對于一個(gè)城市來說，老城區(qū)往往是最先發(fā)展起來的。這些區(qū)域發(fā)展較為成熟，配套完善，生活氣息濃厚。但隨著城市化的發(fā)展，老城區(qū)昔日的規(guī)劃已經(jīng)顯得與這個(gè)時(shí)代有點(diǎn)格格不入了：住宅破舊、道路狹窄、配套低端、停車位不足等等。
這映射到北京各個(gè)區(qū)域上，也同樣如此。
北京近郊各區(qū)中的老城區(qū)，大興的黃村、房山的良鄉(xiāng)、順義老城區(qū)、昌平老城區(qū)，都有不少總價(jià)200萬之內(nèi)的老破小，甚至在西城和東城，也有一些300萬之內(nèi)的老破小又無學(xué)區(qū)概念的房源。有的還帶有不錯(cuò)的學(xué)區(qū)，比如榮豐2008的超小面積。
但是對于北京來講，200萬能夠上車本來就是一個(gè)偽命題。因?yàn)榈陀?00萬的房子，一定是有原因的?；蛘咛貏e偏遠(yuǎn)，或者面積極小，戶型存在嚴(yán)重缺陷。
此外，由于北京房票的珍貴，導(dǎo)致很多有房票的剛需寧可選擇環(huán)京，也要放棄北京的低價(jià)老破小。
因此，我們雖然認(rèn)真梳理出了北京200萬左右的剛需樓盤，但是對于有房票，資金又有限的剛需，還是建議慎重選擇再做決定。
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責(zé)任編輯：董少晶
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