西安終于動(dòng)真格了
這個(gè)月西安真熱鬧！
先說(shuō)今天發(fā)生的一件奇事：
用一張假的國(guó)土證就可以連辦四證，然后正常入市賣房。等到業(yè)主發(fā)現(xiàn)連重要的國(guó)土證都是假的時(shí)候，生米都做成熟飯了。
這樣的狗血新聞發(fā)生核心二線城市，真的毀三觀。
但是，今天我們的重點(diǎn)是之前的另一則消息，這則消息不但紅遍全國(guó)，更是促使了西安市政府在6月24日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》。
上個(gè)月，“西安融創(chuàng)南長(zhǎng)安街一號(hào)流出一份內(nèi)部截圖，表面是搖號(hào)買房實(shí)際上大部分房源都已經(jīng)被關(guān)系戶內(nèi)定”。
這導(dǎo)致了西安的房地產(chǎn)的一場(chǎng)地震。不僅融創(chuàng)公司在西安所有項(xiàng)目全部停售。還導(dǎo)致了給南長(zhǎng)安街壹號(hào)”項(xiàng)目部相關(guān)人員“打招呼”的35名公職人員，8人被免職，5人受到黨內(nèi)嚴(yán)重警告處分，8人受到記大過(guò)處分，14人受到記過(guò)處分，其中有6人同時(shí)被調(diào)整管理崗位。
在全國(guó)范圍內(nèi)，目前實(shí)行了公開搖號(hào)的城市并不少，南京、成都、杭州都有在執(zhí)行。但是很明顯，西安最亂，最缺乏監(jiān)管，也最具備漏洞的。
成都公開搖號(hào)的公正性，是我親眼見到的，這讓我習(xí)慣了鄭州的貓膩之后，在成都一度感到很不適應(yīng)。杭州的公正性也是有目共睹的，南京也不會(huì)差到哪里去！
但是唯獨(dú)到了西安，曝出了震驚全國(guó)的暗箱新聞。也讓本來(lái)最公正公平的公開搖號(hào)成為最暗藏黑幕之地。
這也導(dǎo)致了6月24日政策的出臺(tái)。
在這份規(guī)范通知內(nèi)，特意為公開搖號(hào)進(jìn)行了規(guī)范，核心內(nèi)容如下：
實(shí)施公證搖號(hào)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公證機(jī)構(gòu)應(yīng)公示參加搖號(hào)的意向購(gòu)房人登記編碼等信息，公示時(shí)間不得少于3日。搖號(hào)確定選房順序后，公證機(jī)構(gòu)要當(dāng)場(chǎng)公開選房順序結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。選房結(jié)束后，選房結(jié)果公示3天。
政策出臺(tái)后，如果能夠嚴(yán)格執(zhí)行，無(wú)疑在公平公正性上，已經(jīng)趕上了成都杭州的腳步。
但，相對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度規(guī)范，我們更需要注意的是新規(guī)中的更具普世意義的規(guī)定。
剛需最好的買房機(jī)會(huì)
在西安的政策中，明確規(guī)定：
如果新房銷售需要“公證搖號(hào)”（認(rèn)購(gòu)意向超過(guò)了新房數(shù)量），則至少要拿出50%的房子，先給“剛需家庭”搖號(hào)，然后再把剩余的房子給“普通家庭”搖號(hào)。在第一輪中沒(méi)有抽中的“剛需家庭”，可以參與第二輪“普通家庭”的搖號(hào)。
那么，哪些家庭屬于剛需家庭？
所謂“剛需家庭”，需要同時(shí)滿足3個(gè)條件：
第一，符合限購(gòu)條件，也就是有購(gòu)房資格。
第二，在西安全市范圍內(nèi)（包括非限購(gòu)區(qū)域）無(wú)房，或者2017年1月1日起沒(méi)有住房轉(zhuǎn)讓記錄。
第三，所謂家庭，包括“夫妻雙方及其未成年子女；離異（喪偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身”。
西安跟上了全面照顧剛需。
之前，在年初的2月3日，武漢在全國(guó)率先實(shí)施了剛需優(yōu)先購(gòu)房計(jì)劃。在當(dāng)時(shí)我就曾經(jīng)寫過(guò)稿子《2018年，所有政策利好都指向剛需，請(qǐng)抓住機(jī)會(huì)！》，明確提出剛需請(qǐng)抓緊上車。
在限價(jià)、剛需優(yōu)先選房等一系列利好的情況下，請(qǐng)抓緊上車，不然，真的有可能會(huì)一旦錯(cuò)過(guò)，就要再等下一個(gè)五年。
不久前，成都跟進(jìn)?，F(xiàn)在，西安也開始跟進(jìn)。至此，全國(guó)已經(jīng)有三個(gè)核心二線城市實(shí)施了剛需優(yōu)先購(gòu)房政策。
從某種意義上，這個(gè)政策可以看作是前期的人才引進(jìn)計(jì)劃的延續(xù)。
從宏觀上看，國(guó)家進(jìn)行了多輪調(diào)控，但是很顯然，并不能阻止核心二線城市的熱度。
從城市微觀上看，在樓市嚴(yán)格的限價(jià)之下，一二手房大幅度倒掛，只要入手就是幾十、甚至過(guò)百萬(wàn)的利益，這讓最具流動(dòng)性，也是最聰明的資金，不可遏制地洶涌進(jìn)入。這就是市場(chǎng)本像。
所以，才會(huì)出現(xiàn)年初武漢的連夜搶房熱潮；也才會(huì)出現(xiàn)成都持續(xù)了數(shù)月的數(shù)萬(wàn)人搶幾百套房子的聳人聽聞的新聞。
人才引進(jìn)的都是剛進(jìn)入社會(huì)不久的大學(xué)生，和市場(chǎng)上的熱錢相比，他們從購(gòu)買力上處于弱勢(shì)，而公開搖號(hào)看似公平，但在熱錢不斷涌入之下，其實(shí)是降低了他們的買入幾率。
所以，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，這基本已經(jīng)成為了政策的一個(gè)痛點(diǎn)。
而限定剛需優(yōu)先買房正是解決這個(gè)痛點(diǎn)的最好辦法，從此人才引進(jìn)的整個(gè)流程，形成了一個(gè)完美的閉環(huán)。
西安通過(guò)人才引進(jìn)落戶了50萬(wàn)新人，成都施行人才引進(jìn)9個(gè)月，落戶了17萬(wàn)人。祝賀這兩座城市。
未來(lái)，必將會(huì)有越來(lái)越多的城市實(shí)施這個(gè)政策。這也是剛需買房最好的機(jī)會(huì)！
一個(gè)漏洞被填上了
西安新政另一條值得關(guān)注的消息是：
在住房限購(gòu)區(qū)域，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手住房）。
公司購(gòu)房的最大特點(diǎn)就是可以繞過(guò)限購(gòu)的管控，是當(dāng)前限購(gòu)中的一個(gè)漏洞，從媒體所曝出的案例中，最喜歡這樣做的是北上深。
兩個(gè)月前，上海翠湖天地開盤，因?yàn)榱撼瘋ズ完愃颊\(chéng)參與搖號(hào)紅遍全國(guó)。在明星的光環(huán)下，幾乎無(wú)人注意在此次認(rèn)籌搖號(hào)項(xiàng)目的購(gòu)房者中，公司客戶占到了55%。
4月，深圳南山區(qū)寶能城，打包了出售總面積為6342.3平方米的56套住宅，房屋售價(jià)4.21億元，接盤方為港股公司新體育。均價(jià)6.64萬(wàn)元/平方米，只相當(dāng)于寶能城前期二手房均價(jià)的7折。
這在三四線城市，也許并無(wú)影響。但對(duì)深圳樓市，卻影響很深！
一直到現(xiàn)在，深圳都在實(shí)施最方便的學(xué)歷落戶。但與這個(gè)政策相對(duì)應(yīng)的，則是深圳嚴(yán)重稀缺的土地。
在2017年深圳只供了一塊地，位于龍華，并且是只租不售。在整個(gè)2017年深圳沒(méi)有一塊商品住宅土地供應(yīng)。
而2017年，深圳通過(guò)人才引進(jìn)，一共落戶了多少人呢？62萬(wàn)，全國(guó)第一。
這就是深圳目前最主要的矛盾。如何讓更多真正有需求的人買到住房，這也是深圳最亟待解決的矛盾。
深圳發(fā)布消息，《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易暫行辦法》將于今年6月到期，深圳市住建局在對(duì)其實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際制定了《深圳經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理辦法（征求意見稿）》，自6月21日起向社會(huì)公開征求意見。辦法指出，經(jīng)適房簽訂合同滿5年后，業(yè)主可通過(guò)繳納增值收益取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易。
這在全國(guó)并不是第一例，但對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)卻非常重要，對(duì)于無(wú)地的深圳，如何更好地釋放流動(dòng)性，是重中之重！
一方面振政府想盡辦法增加流動(dòng)性，而一方面公司卻又通過(guò)政策漏洞打包拿房，這必然不會(huì)持久。
西安限制公司買房，成為全國(guó)第一例，具備了示范意義，下一步，一線城市大概率會(huì)跟進(jìn)。
總結(jié)一下
目前所有樓市政策和利好都在指向剛需，有政府幫你按著價(jià)格；有政府幫你破除傳統(tǒng)的關(guān)系陋習(xí)，大家一視同仁公開搖號(hào)；現(xiàn)在還有政府照顧你優(yōu)先選房。
這幾乎就是有史以來(lái)，剛需買房最好的時(shí)機(jī)。
從另一個(gè)層面來(lái)說(shuō)，這輪調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了幾年了，整體來(lái)看，大部分核心城市都處在外冷內(nèi)熱。不久前，任志強(qiáng)在講話中提到今年一季度房?jī)r(jià)漲了多少，漲了7.9。就算開始限購(gòu)了，今年一季度也是房?jī)r(jià)漲的最兇的一年。
這只能說(shuō)明，有史以來(lái)最嚴(yán)格調(diào)控的邊際效用，正在加速遞減。
而未來(lái)，一切未知！但空軍基本已經(jīng)集體陣亡！
趁著眼下剛需上車的最佳機(jī)會(huì)，一定要把握??！
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（完）
責(zé)任編輯：馮磊
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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