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剛需為何愛(ài)房山？
幾年前，房山和大興都被稱(chēng)為北京剛需的首先地，房?jī)r(jià)也差不多。
如今，房山又是引進(jìn)教育資源，又是興建配套，又是治理生態(tài)環(huán)境，剛需嗖嗖的往房山跑，房子均價(jià)也只有32176 元/平方米。
再看看大興，借著一股利好和新機(jī)場(chǎng)的東風(fēng)，房?jī)r(jià)開(kāi)著小馬達(dá)溜溜的漲上去了，均價(jià)達(dá)到46294 元/平方米。即使六環(huán)外6萬(wàn)的樓盤(pán)也不在少數(shù)。
明明兩個(gè)區(qū)域挨著，一個(gè)西南一個(gè)正南，為啥房山發(fā)展慢？
房山首先吃虧在沒(méi)有利好上。
另外，不服也不行，人家大興挨著發(fā)展最好的朝陽(yáng)和利好最大的通州，房山挨著發(fā)展相對(duì)滯后的豐臺(tái)和門(mén)頭溝。
還有一個(gè)原因，大興整體是平原，適合大范圍規(guī)劃發(fā)展；房山西部有山脈，定位是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。房山城建2004-2020總體規(guī)劃中，和北京整體相關(guān)的只有一條：疏散中心城人口。意思是：剛需你來(lái)吧！目前看來(lái)，執(zhí)行的不錯(cuò)。
所以，產(chǎn)業(yè)以及投資升值什么的先放一邊，只要生活配套完善，醫(yī)療教育跟得上，交通條件滿(mǎn)足，距主城區(qū)較近的地段生活方便，房?jī)r(jià)跟其他區(qū)域相比又占優(yōu)勢(shì)，那么，房山成為剛需首選地當(dāng)仁不讓。
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五大板塊置業(yè)分析
好好的挑挑選選，找準(zhǔn)板塊，找準(zhǔn)好盤(pán)，對(duì)于自住的剛需來(lái)說(shuō)，房山算是個(gè)價(jià)格洼地。
那就直接干貨，按板塊具體分析一下區(qū)域現(xiàn)狀，挖一挖值得買(mǎi)入的樓盤(pán)。
一、長(zhǎng)陽(yáng)—CSD概念下的具有活力的商業(yè)區(qū)
?板塊分析：
房山板塊中最火的莫過(guò)于長(zhǎng)陽(yáng)，也是目前發(fā)展最成熟的區(qū)域，當(dāng)然價(jià)格也是最高的。
長(zhǎng)陽(yáng)板塊緊鄰地鐵房山線，距離天安門(mén)約22公里，交通較為便捷。
長(zhǎng)陽(yáng)處于房山CSD中央休閑購(gòu)物區(qū)最核心的部分，包含首創(chuàng)奧特萊斯、funmix等大型商業(yè)綜合體，整體商業(yè)氛圍良好，從社區(qū)商業(yè)、臨街商業(yè)到大型購(gòu)物中心一應(yīng)俱全。
長(zhǎng)陽(yáng)包含有北京四幼、皇城根小學(xué)、北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)分校、北京四中房山校區(qū)等熱門(mén)學(xué)校，教育配套較為完善。
板塊內(nèi)包含大型醫(yī)院較少，綜合就醫(yī)需求可能需要去到就近的良鄉(xiāng)板塊。
長(zhǎng)陽(yáng)的新盤(pán)集中度很高，二手盤(pán)也基本是次新房。有較多知名開(kāi)發(fā)商在該地區(qū)拿地，有成規(guī)模的住宅小區(qū)已經(jīng)交房入住，社區(qū)底商大部分也已經(jīng)接近成熟，簡(jiǎn)單的配套設(shè)施大多也己交付使用。
?代表性樓盤(pán)
這幾個(gè)樓盤(pán)對(duì)比，品質(zhì)較好首選京西祥云和金域緹香。長(zhǎng)龍?jiān)沸^(qū)雖然單價(jià)低上車(chē)容易，但樓盤(pán)升值潛力較差。
稻田地鐵這個(gè)區(qū)域，目前還很荒涼，商業(yè)不完善，只有一些住宅樓。屬于正在開(kāi)發(fā)的區(qū)域。
從位置上來(lái)看緊鄰豐臺(tái)區(qū)，距離主城區(qū)較近，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)未來(lái)價(jià)值的透支并不多，適合投資。
▲稻田地鐵區(qū)域
品質(zhì)最好的當(dāng)屬長(zhǎng)陽(yáng)半島，當(dāng)初區(qū)域的房?jī)r(jià)也是它帶起來(lái)的。
長(zhǎng)陽(yáng)光合作用，建議買(mǎi)一期二手房，價(jià)格更占優(yōu)勢(shì)。
天泰新景是十幾年的老小區(qū)，品質(zhì)和居住體驗(yàn)感較差。如果不是實(shí)在預(yù)算受限，不建議購(gòu)買(mǎi)。
長(zhǎng)陽(yáng)地鐵這個(gè)區(qū)域大多是次新房，整體來(lái)說(shuō)居住品質(zhì)較好，小商業(yè)發(fā)展較為完善，最主要的是學(xué)校好，上面說(shuō)到的幾個(gè)學(xué)校都集中在這，未來(lái)發(fā)展預(yù)期看好。
籬笆房這幾個(gè)樓盤(pán)的特點(diǎn)都是房齡比較新，有80平以?xún)?nèi)的兩居，90平左右的三居，非常適合剛需。
芭蕾雨悅都和金域公園離地鐵最近，而且緊鄰長(zhǎng)陽(yáng)公園，環(huán)境不錯(cuò)。
這個(gè)區(qū)域明顯比稻田地鐵周邊配套要完善，看上去也相對(duì)開(kāi)闊整潔，籬笆房地鐵旁邊就是奧特萊斯。
▲籬笆房地鐵周邊
二、良鄉(xiāng)—高速發(fā)展期的教育板塊
?區(qū)域分析
目前良鄉(xiāng)板塊的商業(yè)業(yè)態(tài)以臨街商業(yè)、寫(xiě)字樓為主，傳統(tǒng)中小型百貨也比較發(fā)達(dá)。
良鄉(xiāng)板塊包含北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、北師大良鄉(xiāng)附中、良鄉(xiāng)中學(xué)等熱門(mén)學(xué)校，教育配套相對(duì)完善。
板塊內(nèi)包含良鄉(xiāng)醫(yī)院和北京婦產(chǎn)醫(yī)院房山醫(yī)院，就醫(yī)方便。
良鄉(xiāng)板塊分兩部分，大學(xué)城和老城區(qū)。
如果說(shuō)長(zhǎng)陽(yáng)的崛起得益于CSD的話(huà)，那良鄉(xiāng)的騰飛大學(xué)城起了至關(guān)重要的因素。良鄉(xiāng)大學(xué)城高素質(zhì)人才培訓(xùn)，帶來(lái)許多的高精尖技術(shù)企業(yè)的同時(shí)，數(shù)萬(wàn)大學(xué)生也帶來(lái)了不可估量的經(jīng)濟(jì)就業(yè)與消費(fèi)。而且臨近地鐵，交通便捷。
房山地鐵線的修建完全躲開(kāi)了過(guò)去的老城區(qū)，也就是房山區(qū)的鎮(zhèn)政府所在，地鐵線路的開(kāi)通其實(shí)并沒(méi)有給良鄉(xiāng)老城區(qū)帶來(lái)多少福利，但這個(gè)區(qū)域?qū)嶋H上集中了大部分人口，未來(lái)要發(fā)揮這些人口資源的優(yōu)勢(shì)，更期待京石城際的開(kāi)通。
▲良鄉(xiāng)老城區(qū)
?代表樓盤(pán)
良鄉(xiāng)板塊還是推進(jìn)離地鐵近的樓盤(pán)，品質(zhì)較好上漲空間大的樓盤(pán)主要集中在良鄉(xiāng)大學(xué)城商圈（地鐵良鄉(xiāng)大學(xué)城和良鄉(xiāng)大學(xué)城北）。
至于良鄉(xiāng)大學(xué)城西，3萬(wàn)多的老樓盤(pán)比較多，適合上車(chē)，但未來(lái)增值潛力相對(duì)會(huì)差一些。
至于老城區(qū)，臨近籬笆房的加州水郡和原香小鎮(zhèn)相對(duì)好一些。如果京石城鐵線路順利開(kāi)通，則對(duì)良鄉(xiāng)老城區(qū)是一個(gè)利好。
廣陽(yáng)城地鐵附近樓盤(pán)的價(jià)格基本也在3-4萬(wàn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是價(jià)格洼地，但上漲始終乏力，主要受制于拆遷規(guī)劃，不同于籬笆房長(zhǎng)陽(yáng)等地是在空地上規(guī)劃，那樣發(fā)展比較快。
三、閻村—房山地鐵延長(zhǎng)線利好
閻村在6環(huán)邊，因?yàn)樘幵谖髂辖牵恢镁嚯x主城區(qū)很遠(yuǎn)了，而且目前配套和環(huán)境差很多，除了大片耕地還有低矮的破房子。
在配套方面，閻村的配置遠(yuǎn)無(wú)法與良鄉(xiāng)、長(zhǎng)陽(yáng)比肩，和房山老城區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)的差距也很明顯。目前區(qū)域內(nèi)的生活配套主要依賴(lài)沿街小鋪和社區(qū)底商，成規(guī)模、上檔次的大型配套接近于無(wú)。
交通方面，區(qū)域內(nèi)有燕房線主干線經(jīng)過(guò)，在閻村、閻村北、大紫草塢和星城均有設(shè)站。如果自駕出行，區(qū)域內(nèi)有六環(huán)、京石路、京周路等主干道分布。
▲閻村-京西悅府
▲閻村周邊環(huán)境
這個(gè)區(qū)域最大的利好也就是燕房線，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也基本集中在地鐵站周邊。其實(shí)到了閻村這個(gè)位置，地鐵的福利已經(jīng)縮小了，如果地鐵點(diǎn)對(duì)點(diǎn)出行還好，否則遠(yuǎn)不如自駕方便。
?代表樓盤(pán)：京西悅府，96平和120平的剛需適合上車(chē)，不同于長(zhǎng)陽(yáng)良鄉(xiāng)的很多樓盤(pán)，京西悅府是毛坯交房，而且周邊環(huán)境一般，配套也很不完善。
二手盤(pán)基本是天恒樂(lè)活系列和綠城百合公寓，價(jià)格在3.2萬(wàn)/㎡左右。
綜合來(lái)看，房?jī)r(jià)并不低，自住沒(méi)問(wèn)題，可以找戶(hù)型品質(zhì)好的挑一挑。
閻村待開(kāi)發(fā)的空間還是很大的，隨著多個(gè)項(xiàng)目的成長(zhǎng)和后期配套跟上，不能說(shuō)沒(méi)有前景，但若沒(méi)有更大的利好，也僅限于此了，后期上漲空間沒(méi)有想象的那么大。
四、竇店—價(jià)格洼地 配套逐漸完善
竇店位于房山區(qū)南六環(huán)外，從地圖上能看到，離涿州很近了。
竇店板塊最大的特點(diǎn)，兩個(gè)字：便宜，是房山的“低價(jià)擔(dān)當(dāng)”。
竇店的房?jī)r(jià)基本在2-3.5萬(wàn)/㎡，適合小資金進(jìn)入，適合上車(chē)，未來(lái)漲幅應(yīng)該是很可觀的。
竇店的交通是個(gè)硬傷，目前沒(méi)地鐵，公交也不多，自駕又容易堵車(chē)。
周邊配套看上去老舊，但基本還是比較全。
隨著長(zhǎng)安汽車(chē)工廠落戶(hù)竇店，未來(lái)房山線西延線也將在竇店地區(qū)設(shè)站，并有京廣鐵路穿境而過(guò)、京石高速公路、107國(guó)道貫穿全鎮(zhèn)南北。如果京石城際在竇店設(shè)站，那這個(gè)利好對(duì)于竇店幫助很大。
大的方向上看，京津冀的整體發(fā)展策略也是要向東南發(fā)展，對(duì)比同價(jià)位的竇店和燕山，更看好竇店的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
?代表樓盤(pán)
從品質(zhì)上來(lái)說(shuō)，推薦新盤(pán)北京城建·琨廷，前期開(kāi)發(fā)的14年二手盤(pán)，均價(jià)2.7萬(wàn)。
世界名園拿地時(shí)間比較久，體量很大，但品質(zhì)一般。
二手盤(pán)均價(jià)是2.2萬(wàn),可以挑選品質(zhì)物業(yè)稍微好一點(diǎn)的小區(qū)。
五、燕山—價(jià)格低適合上車(chē)
實(shí)在看不到這個(gè)區(qū)域有什么前景，只能給兩個(gè)字：上車(chē)。
房山的西部是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，燕山的整體環(huán)境還不錯(cuò)，應(yīng)該說(shuō)適合養(yǎng)老。但產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，而且距離主城區(qū)太遠(yuǎn)。燕山地區(qū)對(duì)房山區(qū)而言，財(cái)政收入所占的比例不算大。
這個(gè)區(qū)域最大的產(chǎn)業(yè)是燕山石化，作為老牌的工業(yè)基地，燕山石化在九十年代以前還是很牛的。那時(shí)候燕山獨(dú)立成區(qū)，相對(duì)比之下那時(shí)候房山還是縣。后來(lái)燕房合并成房山區(qū)。最近隨著燕山石化的外遷，燕山越來(lái)越成為房山的附屬，經(jīng)濟(jì)地位下降，雖然有地鐵開(kāi)通，仍然看不到發(fā)展的動(dòng)力。
燕山樓市分兩個(gè)小版塊，地鐵區(qū)域和901公交區(qū)域。相比地鐵出行，遠(yuǎn)不如公交方便，901到市區(qū)六里橋1個(gè)多小時(shí)，一般不堵車(chē)，而地鐵到六里橋距離長(zhǎng)繞行多耗費(fèi)的時(shí)間太長(zhǎng)。
?推薦樓盤(pán)
燕山板塊，小戶(hù)型總價(jià)低的樓盤(pán)比較容易出手。
但這個(gè)區(qū)域大多是八九十年代的老房子。燕山地鐵旁邊迎風(fēng)六里和杰輝苑相對(duì)新一些，但戶(hù)型偏大。建議可以考慮杏花西里，帶“甲”字的樓號(hào)品質(zhì)好一些。
901公交周邊的二手房，比地鐵周邊均價(jià)便宜1-2千，主要是羊兒嶺系列，羊爾嶺西里銷(xiāo)量最高。
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置業(yè)建議
房山這幾年一直在發(fā)力，雖然產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有看到什么起勢(shì)，但生活配套是不斷健全的。想想也是，要啥自行車(chē)呀，那么多人去燕郊買(mǎi)三四萬(wàn)的房子不也把那里當(dāng)個(gè)睡城嗎？
想要在房山置業(yè)的人士，推薦重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)陽(yáng)和良鄉(xiāng)板塊。
離北京市區(qū)近的長(zhǎng)陽(yáng)無(wú)疑是房山置業(yè)的首選，距離、商業(yè)還有更容易規(guī)劃發(fā)展的空間都是加分項(xiàng)。
良鄉(xiāng)得益于大學(xué)城人才基地，絕對(duì)有發(fā)力的資本。
對(duì)于小資金上車(chē)的剛需，推薦重點(diǎn)關(guān)注竇店。北京向東南方向發(fā)展的大勢(shì)所趨，加上未來(lái)京石城際的開(kāi)通在竇店設(shè)站是個(gè)利好。
房山地鐵的優(yōu)勢(shì)在良鄉(xiāng)大學(xué)城往西就已經(jīng)縮減了，自住的話(huà)可以選擇品質(zhì)好性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)自駕出行。
發(fā)展的潮流裹挾著迭代新生，北京的高房?jī)r(jià)和溢出效應(yīng)，已然讓剛需的土壤不多，房山從價(jià)格和位置來(lái)看成了剛需最好的承載地。
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你一定不會(huì)后悔結(jié)識(shí)它！
（完）
責(zé)任編輯：小磊
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