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中國房地產(chǎn)市場數(shù)十年的智商稅，正在面臨大變局！

發(fā)表時間：2021-07-30 作者：大白來源：米宅<原米宅米宅>

1

上周一我參加了一個關(guān)于北京、上海、天津三個城市的小型樓市分享會。

分享者分享的都是純干貨，這一點是無容置疑的。都是一線新鮮信息，還冒著熱氣。

我這個人向來喜歡瞎琢磨。我特意觀察了這三位老師的狀態(tài)。

講上海的老師神采飛揚，侃侃而談。

有兩句話我是記憶深刻的：

1、談到上海說，“上一個十年看深圳，下一個十年看浦東。”

2、談到上海房價漲幅說，“看漲幅50%的分界線?！?/span>

在聽分享的時候，我眼前就浮現(xiàn)出去年的線下分享，當(dāng)時也是講上海。

我記得當(dāng)時老師提到上海說了一句很關(guān)鍵的話——

“上海再怎樣也是不死鳥！”

和當(dāng)下對上?！跋乱粋€十年看浦東”氣勢是不可同日而語的。

相比當(dāng)下的意氣風(fēng)發(fā)，當(dāng)時略顯底氣不足。

與此形成對比的是當(dāng)時還有一位老師講深圳，我印象深刻的一句話是，

“深圳是中國最有活力的城市，深圳房價沒有天花板，明年接著漲！”

深圳老師講這段話的情形，和當(dāng)下上海老師講上海的狀態(tài)何其像！

接著是北京分享。

講北京的這位老師笑意難掩。

他對北京的分享的內(nèi)容總結(jié)下來就是一個字“漲”。

相比上海老師的分享時對漲幅的描述是具體的房價，比如去年3萬，現(xiàn)在6萬，去年6萬，現(xiàn)在是11萬等等這種具體的數(shù)字，而他主要描述的是狀態(tài)。比如XX項目沒房了，成交量最大的小區(qū)漲幅是30%等等。

接下來是天津的分享。

講天津的這位老師神色平淡。

他在分享過程中，出現(xiàn)多次對天津這個城市調(diào)侃。對樓市的觀點是主要以上學(xué)為主，投資不是主要的。

我為什么不分享三位老師講的內(nèi)容，而是重點分享三位老師的狀態(tài)呢？

其實你從三位老師分享狀態(tài)就能對上海、北京、天津市場當(dāng)下的市場有直觀的判斷。比他們分享的結(jié)論更客觀。

上海，明顯的一輪漲幅基本趕頂，漲到位了。

所以上海老師說漲幅是用50%作為分界線的，說房價是直接講數(shù)字的，因為這些都是客觀存在的既定事實了。

北京，正在漲。

所以北京老師無論講房價，還是講市場，都在描述狀態(tài)，因為市場是變化的。比如今天分享的時候房價是8萬，可能過不了幾天就是9萬了。

天津，橫盤中。

這也難為天津分享的老師了。天津怎么說呢？還是講教育吧。

不僅僅是北京、上海、天津。今年上半年，我先后去了青島、濟南、大連、天津、西安、廣州、上海、深圳，包括鄭州，調(diào)研也好，短期會友也罷。和這些城市的房圈里的朋友或者隨機遇到的朋友聊天，你會發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：

凡是剛剛經(jīng)過一輪房價上漲的城市，有房產(chǎn)的人心氣都很高，對城市認(rèn)可，對人生滿意，對未來憧憬。

凡是房價持續(xù)橫盤不見啟動的城市，有房產(chǎn)的人他們失望的不是市場，是對這個城市的失望，逐漸變?yōu)閷@個城市的不認(rèn)可。沒房產(chǎn)的直接瞧不上這個城市。

凡是房價正在上漲的城市，有房產(chǎn)的人狀態(tài)起伏不定，一會開心，一會著急。沒房產(chǎn)的人催著調(diào)控。

從他們的狀態(tài)，判斷這個城市樓市處在什么階段，是非常準(zhǔn)確的。

月初，我在鄭州做線下活動。

有一個粉絲說，鄭州還有希望嗎？鄭州二手房會漲嗎？存量這么大，新房供應(yīng)這么多？

當(dāng)時我說，這些都是鄭州樓市存在的問題。但這并不是你對他失望的原因。

存量大？有重慶的大嗎？

供應(yīng)量大？有武漢的供應(yīng)量大嗎？

當(dāng)武漢、重慶漲起來的時候，這些還是問題嗎？

在一輪波瀾壯闊的大漲幅面前，所有你現(xiàn)在詬病的，這個城市的問題也好，樓市問題也罷，都不是問題。

在上海本輪沒有漲之前，在上海樓市最低迷的2018年，有多少人唱衰上海錯失互聯(lián)網(wǎng)十年？有多少人為上海老齡化憂心忡忡？有多少人惋惜上海沒落？

現(xiàn)在呢？

這大概就是一漲解千愁吧！

所以最近一段時間，回復(fù)一些朋友，關(guān)于鄭州、天津、濟南、青島、石家莊等樓市相關(guān)問題的時候，我的標(biāo)準(zhǔn)答案是，先別急著失望，他只是還沒漲而已。

2

但是最近兩周，樓市的負(fù)面消息實在是太多了。

比如銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)：

像杭州：多家銀行停止二手房貸款；
合肥：六家銀行支行停止二手房貸款；
武漢：大部分銀行停止二手房貸款業(yè)務(wù)。
南京、鄭州、重慶等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：

與此同時，近期房貸利率普遍上漲。

6月主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，相比年初明顯上漲。

不僅如此，像原本熱點城市廣州、深圳、上海都爆出轉(zhuǎn)冷的信息。

還有廣州一二手均回調(diào)遇冷，杭州學(xué)區(qū)房降價，合肥二手房價回調(diào)。

這些在前幾個月還搶房搶的頭破血流的城市，似乎是一夜之間就扭轉(zhuǎn)了市場走勢！

佛山、珠海上漲勢頭也隨著信貸的收緊硬生生的按了下去。

整個珠三角樓市似乎轉(zhuǎn)眼之間涼了。

西安也正式建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，發(fā)布了第一批、部分住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。

還有上海、寧波、成都、無錫、東莞等城市，也都陸續(xù)宣布建立類似的二手住房價格信息發(fā)布機制。

總之，二手房進入“政府定價”時代，已經(jīng)成為事實。

接下來會還會看到一些城市二手市場直接進入冰封期。

我一直講樓市從來是信心比黃金重要。

在一輪又一輪樓市調(diào)控的打壓之下，悲觀情緒也從南方蔓延到北方，從一線到二線。

所以大家會問，樓市會全面轉(zhuǎn)冷嗎？輪動還在繼續(xù)嗎？

我們該如何看待當(dāng)下的負(fù)面呢？比如信貸收緊。

如果你回過頭去看去年、前年、大前年，便會發(fā)覺很多政策不過是個輪回?；ヂ?lián)網(wǎng)是有記憶的，你隨意搜一下，很多過去的新聞，你換一下日期就是今年的新聞。

當(dāng)然很多人會說，今年比往年形勢更嚴(yán)謹(jǐn)。

對，說的很對，但那一年不嚴(yán)峻呢？哪一年不是樓市要變天了。但是該漲的還會漲。

比如2019年、2020年，房住不炒沒有重提嗎？深圳沒漲了嗎？廣州沒漲了嗎?東莞沒漲了嗎？

所以我們對政策一定要客觀理性的認(rèn)知，最基本的認(rèn)知是政策是相機而行。簡單說，它是變化的。

什么是不變得的呢？

不變的是，所有價格上漲本質(zhì)上都是資金的推動。

錢到哪里，哪個就價格上漲，所謂水漲船高就是這個道理。

想要賺錢，就要看懂政策意圖。因為政策決定了錢的流向。

所以我之前專門寫了一篇文章《大局已定！下半年北方二線止跌回暖！》

里面關(guān)于年初，國土資源部制定的22城兩集中土地供應(yīng)調(diào)控政策解讀是，分散房企資金，引導(dǎo)資金流向。引導(dǎo)資金北上，引導(dǎo)資金流向在這一輪樓市輪動中還沒有輪動到的中部、西南城市的意圖就非常明顯。（我們不展開說了）。

所以我認(rèn)為今年依然是輪動的一年，是行情大逆轉(zhuǎn)的一年。

但是有一我們也要注意：

深圳起了一個很不好的示范作用，會導(dǎo)致后續(xù)一些城市的行情被打斷。

大家都知道深圳這一輪是2020年下半年政策開始收緊。

結(jié)果發(fā)生什么事呢？就是報復(fù)性上漲，越調(diào)越漲。

夸張到什么程度呢，就是不管深圳出什么政策，二手房掛牌價就跳漲。

自2020年7月開始加碼，提高購房門檻，三年深戶+三年社保。到9月不斷的補丁政策，打擊離婚炒房。

在這樣的情況下，依然擋不住深圳房價上漲的趨勢，掛牌價依然是在跳漲。

當(dāng)時的深圳，其實給全國樹立了一個很不好的榜樣。

調(diào)控拿他沒辦法，它把調(diào)控逼到墻角之后，會出現(xiàn)什么情況呢？

1、不服。

上海肯定不服啊，廣州肯定不服啊，北京更不服啊，下面一眾小弟也不服，杭州、寧波啊都不服。

我們看去年8月份，深圳的房價是超過北京、上海的，深圳是廣州房價的2倍。這就非常的刺激。

深圳可以漲，但不可以超過北京，不可以是廣州的2倍啊。

深圳可以漲，但不可以把調(diào)控逼到墻角。

一調(diào)控，你就調(diào)漲，這讓調(diào)控的臉面往哪兒放？全國的城市都看著呢？

所以結(jié)果就是，去年底熱點城市，北京、上海、杭州的房價都波動的異常厲害。

大家應(yīng)該都有印象吧，很大一定程度上就是受深圳的刺激。

2、逃離。

除了深圳、廣州、杭州，就連珠三角、長三角城市群的城市，在過去的一兩年房價也是此起彼伏的上漲，但于此同時絕大多數(shù)的北方二線城市都在回調(diào)陰跌中。

這對比就非常人間真實了。

房價橫盤回調(diào)的城市的老百姓，著急用錢真的是含淚在賣房。

房價上漲的城市的老百姓喜笑顏開，躺贏百萬財富。

所以去年大家會看大量的關(guān)于南北差異文章，從經(jīng)濟、人口流向全方位唱衰北方，唱衰北方城市，唱衰北方樓市。

越來越多的人開始接受南方比北方好，能南方不北方這樣一種投資理念。

這種勢能一旦形成，大量的資金、人口南遷是不可避免的。因為人是趨利，

這不是某一個人的想法，這是一種普遍現(xiàn)象。

不服的背后就是比價，就是城市間的輪動。

從深圳漲了，廣州跟上，還有上海，杭州、寧波、蘇州、無錫等的。

逃離的背后就是追逐熱點，哪里熱，就跑到哪里。

比如深圳嚴(yán)控之后，深圳好多人去廣州買、去東莞買，然后重慶、武漢熱以后都跑去買。

這就是因為深圳，把調(diào)控逼到了墻角，給全國其它城市樹立了非常不好的榜樣。

所以我們會發(fā)現(xiàn)，佛山、珠海的行情是被硬生生給壓住了。

所以接下來，很可能會面臨一出手調(diào)控就上手緊信貸。

相當(dāng)于一下子打到樓市的七寸上。

或者一上手就是出臺二手房指導(dǎo)價。

相當(dāng)于一下子打到房價的七寸上。

這會出現(xiàn)什么情況呢？會出現(xiàn)一個城市領(lǐng)漲板塊快速上漲之后，有可能會被政治直接壓制，會把這個上漲上漲周期拉長。而補漲將成為一個城市大多數(shù)板塊和房源主要漲幅。

所以這對于哪些還沒漲得城市來說，這是新的挑戰(zhàn)，也是新的機會！

經(jīng)歷過廣州、上海或者正在經(jīng)歷上漲的武漢、重慶，你就會知道房價是跳漲的。漲幅是在一兩周內(nèi)甚至是一兩天內(nèi)完成策。

很多人都還沒反映過來，或者都來不及買。

但是接下來，每一個待漲的城市都將面臨上漲周期拉長的局面，也就是原本3-5月的行情，用一年甚至一年半走完。

所以，你是有可能在一輪行情中，操作一輪半的。

直白一點就是提前買入領(lǐng)漲片區(qū)，然后依靠時間差，裂變一次，再買入補漲區(qū)域的。

這在以前是極難的，我們也只是在《大白的買房實操圈》里介紹過操作手法，但總結(jié)是不太可行，難操作，需要極細致的計劃。

但，現(xiàn)在，似乎容易一些。

我近期將在圈子內(nèi)更新如何在一輪行情中賺的更多？

如何在一輪行情中快速裂變？

在一輪行情后如何快速裂變的策略？

除此之外還有最新的熱點城市分析，如北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、長沙、青島、濟南、鄭州、天津等城市，接下來市場將面對怎樣的變化，房價該怎么走？

對以上內(nèi)容感興趣的，趕快加入《大白的買房實操圈》吧！今天有特惠價！

（完）

責(zé)任編輯：lumengxia

標(biāo)簽: 地產(chǎn)市場

源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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