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聊聊金水北吧（下）

最后直觀的回到所有人現(xiàn)在都關(guān)心的問題上～房價！金水北的房價上升原因很簡單，區(qū)域開發(fā)程度較高，剩余在開發(fā)和待開發(fā)區(qū)域較少，而現(xiàn)有的人口密度較大其中更以以外地人口為主，剛需旺盛；并且金水老城地緣情節(jié)較重的剛需市場就近外溢；加之2 0年北環(huán)逆勢上漲的市場表現(xiàn)所造就全鄭州乃至全省眾多的投資追隨者，種種原由都造成了供需關(guān)系的嚴(yán)重失衡。 這種情況下市場必然通過價格調(diào)整從而達(dá)到一個新的平衡！不過從投資角度來看，金水北新房的價格與東區(qū)二手房處于同一個水平線甚至略高小編認(rèn)為都屬于一個合理范圍！在目前購房人價值觀念沒有迭代完成的今天，老城的生活氛圍和地緣情結(jié)的所產(chǎn)生粘性是高于居住環(huán)境的優(yōu)越性的！
最后小編想說，以十年期為界，小編個人是看好金水北的，它擁有老城的穩(wěn)定安全和較短的變現(xiàn)周期，同時本身又比真正老城擁有更多的活力，以及鄭州最強(qiáng)的兩位大哥的“扶持”！但我們也要正視它本身的缺陷，那就是區(qū)域的整體書寫和各家樓盤的核心構(gòu)造都決定了它是鄭州最具實(shí)力的剛需市場！也決定了即使刨去鄭東，未來金水北的房價也未必可以俯視鄭州所有新區(qū)！
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聊聊金水北吧（中）

承接上集我們繼續(xù)來說金水北！雖然鄭東新區(qū)在行政劃分上依然隸屬金水管轄，但無論人口，經(jīng)濟(jì)，文化，以及人心目中的地位事實(shí)上已經(jīng)自成一系，尤其是北龍湖的未來 必定收納全鄭州乃至全河南最高端的產(chǎn)業(yè)，最靚麗的面貌，以及最具實(shí)力的塔尖群體！而金水雖一直在被東區(qū)虹吸，但直到目前依然能夠保持著鄭州第一的區(qū)域總經(jīng)濟(jì)排名足以彰顯雄厚的根基，同時本身的行政地位所附帶的力量也依然強(qiáng)大！
而金水北所處的地理位置，東臨北龍湖，西鄰高新老城，難接金水核心，北靠惠濟(jì)老城！縱觀鄭州崗位最高端與密集的分為四大區(qū)域，即明天的北龍湖，“貴族”的金水主城，再加上自身三十年的東站的高端商務(wù)區(qū)，還有高新的工業(yè)和商務(wù)群，而金水北可抱其三，再加上自身三十年的原始積累，論剛需價值觀實(shí)在得天獨(dú)厚！在主購買力人群本身和房產(chǎn)價值觀等大勢未更新迭代之前，金水北整體不會呈現(xiàn)衰弱氣象！
但在小便看來，北環(huán)與東區(qū)的原始構(gòu)造更像是一種剛需和改善的劃分，而且隨著時間的推移這種層次差距會更加明顯。因?yàn)闁|區(qū)太大，東區(qū)還有太多的戰(zhàn)略縱深和發(fā)展空間。長期來看，社會中上層的收入水平，對生活品質(zhì)的追求，價值審美的層次都會升級和改變！北環(huán)原始的基因書寫就決定了未來無法承載真正改善的優(yōu)質(zhì)新生代，而東區(qū)未開發(fā)的空間卻一直會持續(xù)吸收金水以及全鄭州最優(yōu)質(zhì)的資源和人口，往往空間越近被虹吸程度就越嚴(yán)重，這是存在的現(xiàn)實(shí)！同時還有大部分人都忽略的經(jīng)開老城，二次開發(fā)的難度最小，未來改造的空間和可能性最大，并且區(qū)位優(yōu)勢也極其明顯，將來必然也是改善群體資產(chǎn)重組過程中的一項(xiàng)選擇。所以未來的金水北，在今天被滋養(yǎng)的同時也要面臨將來被剝奪的風(fēng)險！最終的格局一定是承載地緣隔離下的剛需核心，區(qū)域房產(chǎn)有著強(qiáng)大的變現(xiàn)能力，但也面臨著被斬首的高度限制！小編之前的視頻就闡述過自己的觀點(diǎn)，區(qū)域高層購買力決定房價的天花板，而人口密度更決定資產(chǎn)的變現(xiàn)能力！
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聊聊金水北吧（上）

在鄭州的房產(chǎn)界，除了濱河，金水北也是爭議頗大的區(qū)域，也時常有人把濱河和金水北拿來對比，但在小編看來，這兩個區(qū)域的本質(zhì)區(qū)別在于兩種生活觀念的區(qū)別，兩種客群審美的選擇！真正產(chǎn)生輿論矛盾的根源是區(qū)域的房價決定了兩家客群的購買力高度重疊，從而產(chǎn)生的客戶沖突！
小編對區(qū)域的解讀不喜歡一路一地的分析，也不喜歡一盤一人的對比，講解金水北就離不開回憶它的原生狀態(tài)，相信十年前鄭州的城中村大部分呆過的人都還記得，小編當(dāng)初也居住過劉莊和沙門，那里當(dāng)時每一棟樓都差不多有十層往上，樓棟之間的距離可能只有三五米甚至兩米不到，大部分8樓以下常年不見光照，至于建筑結(jié)構(gòu)也基本都是標(biāo)間，可能建設(shè)的初衷就是為了租賃和拆遷！
在這種大背景下，區(qū)域后期的改造更新最大的幫助就是，培養(yǎng)出了一大批“鄭漂”的地緣情結(jié)進(jìn)而造就區(qū)域雄厚的人口根基；至于缺點(diǎn)也很明顯，原有建筑格局的密度過大形成后來拆遷成本過大，有因有果 后建的區(qū)域規(guī)劃、社區(qū)品質(zhì)、城市面貌、居住密度都需要因此而做出妥協(xié)，這是原始基因決定的優(yōu)勢和缺陷，可以改善卻無法改變！

在小編看來，金水北跟鄭東新區(qū)同樣都是以承接金水老城為根基，容納外地置業(yè)人群為填充！所不同的是東區(qū)掐取了更大比例老金水的改善人群 以及地緣情結(jié)相較薄弱、消費(fèi)觀念更為時尚、同時更有購買力的中生代以及新生代為主體，加之吸納外地的大部分高端客群！而金水北承接的主力群體則反之，就是老金水地緣情結(jié)嚴(yán)重的原住民，以及當(dāng)年城中村積累的人口紅利。整體來說這群買房人經(jīng)濟(jì)實(shí)力不差，地緣情結(jié)較重，購房觀念偏向保守！

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真誠建議～

每個人都有自己的審美價值，每個人都有自己對設(shè)計(jì)的理解，每個人都有自己的視角和眼界，每個人也都有自己的容忍和底線，這些每個人都不同的東西造就大千世界的多姿多彩，也造就了對綠城人車問題的不同觀點(diǎn)，但我相信絕不多數(shù)綠城的業(yè)主都不是那種損人不利己的人。

無論曾經(jīng)和現(xiàn)在的您是站在哪一方的立場，無論您曾經(jīng)是否承受過外來的傷害和攻擊，無論您是否抗下了多少莫須有的諷刺和質(zhì)疑，都請相互包容和理解，請放下委屈和憤怒讓我們從新回歸理智！

讓我們都不要再相互攻擊，辱罵，指責(zé)，質(zhì)疑不同觀點(diǎn)的人，尤其是不要再指名道姓的指責(zé)某一個人。細(xì)細(xì)想想有多少人是在委屈之后失去理智的，又有多少人是在憤怒的情況下走向極端的立場。

我想每一位綠城的業(yè)主，其實(shí)無論是出發(fā)點(diǎn)還是終點(diǎn)，都是為了解決問題，希望綠城更好，我們未來的家更好，但憤怒的攻擊絕對不是解決問題的辦法，只有忍和包容才是培養(yǎng)共識的土壤！

我們都是俗人，所以素質(zhì)是需要在尊重的基礎(chǔ)上體現(xiàn)，真理只能在理智的胚胎中長大！我真誠的希望，讓我們來自天南海北而匯聚綠城的每一位近鄰拋棄固有的偏見，拋棄承受的委屈，熄滅內(nèi)心的怒火，重新回歸理智去傾聽那不同的聲音，重新去判斷真正的對錯！(展開全部)

常西湖（上）

抖音號，我的視角（鄭州）
常西湖新區(qū)對于小編來說，是很有感情的一個地方！我在這里工作了三年，也在這里真正的成長，而這里也奠定了小編對鄭州最初的歸屬感！
北起西流，南至常莊，最后都濃縮在常西湖名字之中，也是定名的由來！
眾所周知，常西湖衍生于中原老城！是跟主城無縫連接的新區(qū)，交通是這個板塊最大的優(yōu)勢！目前1號線已經(jīng)通車，6號線預(yù)計(jì)2022年全線通車，14號線已經(jīng)短線通車。同時區(qū)域內(nèi)建設(shè)路，中原路，隴海高架貫穿東西；西三環(huán)，西四環(huán)縱行南北；正在修建的渠南路未來會打通鄭州西北至東南主干道的空白！
官方報價300億的南核四大中心已建成其三！ccd綜合商業(yè)街目前也已經(jīng)建設(shè)完成。北核將來為政務(wù)和產(chǎn)業(yè)核心，規(guī)劃宏大，起步高端！
新一代城市概念中的綜合管廊更是覆蓋南北全面積！
環(huán)境方面同時擁有植物園，西流湖兩大重量級市政公園以及賈魯河環(huán)境治理工程！無論水系面積和綠化面積是不輸于人的！永威西郡北側(cè)的廟溝遺址公園，西側(cè)柳湖濕地公園更是對常區(qū)域環(huán)境添姿加色！
可能會有人說過了西四環(huán)就不屬于常西湖了，但如果你真的這么認(rèn)為，那你的思維就已經(jīng)僵化了，區(qū)域版圖有劃分，但價值是無法靠路與線條隔離的！鄭州沒有任何一個區(qū)域的價值只衡量于本身，鄭州也沒有任何一個區(qū)域的發(fā)展是可以獨(dú)立而不外附，包括那被所有人都已經(jīng)供往神壇的北龍湖！(展開全部)

為何鄭州交房即維權(quán)？
相信近幾年關(guān)注房地產(chǎn)的朋友，都聽說過交房必維權(quán)是鄭州當(dāng)下市場大部分的現(xiàn)狀！那今天我們就來分析一下產(chǎn)生這種情況的原因到底是什么！
根據(jù)小編近幾年對鄭州歷史和房地產(chǎn)的了解，總結(jié)為兩點(diǎn)，一個主要緣由“起點(diǎn)”，包括鄭州城市的起點(diǎn)，以及市場最開始需求的起點(diǎn)！
闡述這個觀點(diǎn)我們就需要來了解一下鄭州的歷史！1913年，在軍閥混戰(zhàn)的年代，鄭州被命名為鄭縣。而這個名字直到今天依舊被人偶爾拿出來嘲笑。1954年，由于鄭州的快速發(fā)展，河南省的省會城市從開封遷移到了鄭州，結(jié)束了開封長達(dá)將近700年的省會生涯。1993年，鄭州經(jīng)濟(jì)總量終于躋身全國50強(qiáng)。1995年，全市經(jīng)濟(jì)總量超越洛陽，躋身河南全省第一。2016年，河南被中央列為國家中心城市之一。2020年，全市GDP突破12000億，躋身中國16強(qiáng)，位列中原大地第一城！鄭州就像是一個出生貧苦但努力奮進(jìn)的青年，爬過萬水千山拼盡全力突破“階級”壁壘 迸發(fā)著榮光躋身上層社會但依舊被貴族歧視的平民！
然而經(jīng)濟(jì)的越境式進(jìn)步同樣需要付出足夠的代價，在摘取巨大成果的同時 鄭州“錦衣”之下同樣掩藏著累累傷痕！
鄭州被稱為火車?yán)瓉淼某鞘?，一直是全國的交通并物流樞紐，進(jìn)而造就起點(diǎn)的經(jīng)3濟(jì)格局是以小商貿(mào)和批發(fā)為主，臟亂差是這類經(jīng)濟(jì)的本源面貌。并且由于城市基礎(chǔ)薄弱 規(guī)劃落后，再由于粗放式發(fā)展的無奈選擇，原有的城市布局落后是我們需要承認(rèn)的事實(shí)！


建國起點(diǎn)的鄭州，城市面貌既沒有北京西安的古風(fēng)，也沒有上海的歐式和蘇州的園林，更談不上杭州的風(fēng)景！以此類為代表的在建國以前就形成規(guī)模的城市 各自獨(dú)有自己最基本的規(guī)劃和原始的框架，以及百姓對房產(chǎn)更高的期望和價值審美！種種條件都造就了對品質(zhì)追求的市場形態(tài)，進(jìn)而決定產(chǎn)出！
同時在這片中原大地上的人民，質(zhì)樸勤勞并且貧困了數(shù)百年，以及原有的生存條件都造就了在起點(diǎn)處就比其他城市的期許更低，同樣決定本身產(chǎn)品的產(chǎn)出！

馬克思說過 : 資本來到世間，從頭到腳每個毛孔都滴著血和骯臟的東西。世間最不堪的人性都會在資本身上體現(xiàn)，傲慢、偏見、自私、還有那剝削的本質(zhì)！曾經(jīng)小編聽過在電子產(chǎn)品中，當(dāng)下市場上的產(chǎn)品功能可能企業(yè)很早之前就已經(jīng)研發(fā)出來了，但不會一次性全部投放出去。企業(yè)儲備大量市場未有的技術(shù)，第一為了實(shí)現(xiàn)長線可持續(xù)利潤，同時也為了應(yīng)對偶然性技術(shù)斷層造成的產(chǎn)品斷代。以及投放過多必定需要更高回報而造成價差過大，形成市場短期難以接受的尷尬風(fēng)險！當(dāng)然，房地產(chǎn)不是電子產(chǎn)品，但資本的運(yùn)作規(guī)律卻不會有太大的偏差，房產(chǎn)產(chǎn)出品質(zhì)的提升和換代也只會在原有的基礎(chǔ)做出有限的提升，一為可持續(xù)創(chuàng)造利潤，二會因?yàn)槠焚|(zhì)提升過快，造成價格不被市場接受的可能。但由于近些年互聯(lián)網(wǎng)的普及和交通便利造成的空間壓縮，各城市之間的交流互通也進(jìn)一步提升，讓大多數(shù)人都更加了解外面的世界！而鄭州房地產(chǎn)的發(fā)展速度已經(jīng)趕不上人們對價值的審美和房產(chǎn)知識的提升速度了，這種對比之下的心理落差和本身對品質(zhì)的判斷力增加都加大了接收者與產(chǎn)出者的矛盾！

至于第二個原因就相對就更容易解釋，那就是自17年到20年，鄭州房地產(chǎn)市場基本都處于下行或者橫盤階段，但土地價格、人力成本和建筑建材卻相對平穩(wěn)甚至出現(xiàn)上浮，市場階段性的溫?zé)峄旧隙际峭ㄟ^開發(fā)商以價換量造成的假象，包括所謂的首付分期等政策違規(guī)操作 以及銷售周期拉長都為企業(yè)的財政造成很大的壓力，種種原因都降低了資本的利潤甚至處于出現(xiàn)虧損。最終壓縮成本，降低工藝就成為了各家開發(fā)商必然的生存之道了！
但小編相信，未來的鄭州，未來的市場，在zf的領(lǐng)導(dǎo)之下，在勤勞質(zhì)樸的所有買房人的監(jiān)督之下，鄭州會更好，我們的家會更好，我們每一個人 都會更好！
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濱河國際新城（下）
承接上集，今天我們來解析下濱河國際新城的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，相信看過我所有視頻的朋友都能發(fā)現(xiàn) 小編一切的觀點(diǎn)基本都是圍繞地緣隔離和基因構(gòu)造兩個概念來分析，因?yàn)榈鼐壌硇枨? 進(jìn)而更代表輿論民心，而基因是不可更改的硬性根基，代表著產(chǎn)品真正的核心價值！
眾所周知，縱觀鄭州絕大多數(shù)的新區(qū) 走的均為城改路線，即地產(chǎn)開發(fā)商參與一級土地規(guī)劃，又做二級房產(chǎn)開發(fā)。而濱河則是中國建筑第七工程局承接鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，作為一級土地開發(fā)商，在濱河的開發(fā)過程中，zf屬于大股東角色，而中建七局擔(dān)任統(tǒng)籌運(yùn)營者，統(tǒng)一安置原著居民以提升區(qū)域面貌。二者最大的區(qū)別在后者為了提升土地溢價會把全盤規(guī)劃提升到更高層次甚至提供類似物業(yè)的后期服務(wù)。而前者不會為擔(dān)心后期土地出讓而花費(fèi)更多的成本去提成形象，反而會盡量壓縮外部投入，因?yàn)樗接匈Y本從進(jìn)化伊始就注定了獨(dú)有一個品質(zhì)，那就是利潤 以及更高的利潤！
以目前中央及當(dāng)?shù)貁f對房地產(chǎn)調(diào)控方向來看，在控制合理利潤的大政策下，開發(fā)商回款速度和高周轉(zhuǎn)就是保證利潤和降低風(fēng)險的最好方式！需要達(dá)到此種目的，去迎合當(dāng)下市場就是必然之路！
小編曾經(jīng)在設(shè)計(jì)界聽說有一種說法，最好的設(shè)計(jì)不會讓自己全盤去迎合市場，反而讓市場追隨自己才能體現(xiàn)足夠的高度！鄭州目前主流需求依舊停滯在剛需階段，所以濱河從原始的基因刻寫 就注定了很難出現(xiàn)流量盤，正因如此 恒大，萬科，碧桂園，融創(chuàng)等高周轉(zhuǎn)開發(fā)商均不入濱河，反而留下經(jīng)營理念略有不同的央企以及本土品質(zhì)集團(tuán)駐足 共同書寫濱河國際新城的 一體“江山賦”！
并且據(jù)小編的調(diào)查，由于濱河通過房價的隱形篩選，目前濱河業(yè)主的平均購買力 除鄭東新區(qū)外，不輸任何區(qū)域群體，尤其是以新生代為主流！
在所有的區(qū)域價值判斷中 除了本身的有形體現(xiàn)，還有人均質(zhì)量這個無形存在。
濱河其實(shí)很好，不是因?yàn)闉I河滿足了購房人最完美的想象，只是在鄭州當(dāng)下，同等的投入和對新城的價值審美中 已經(jīng)沒有明顯更優(yōu)質(zhì)的選擇！
人生于世間，追求完美世界，永享王者榮耀是一種高尚而扭曲的價值觀！接受缺陷，適應(yīng)缺陷，努力去享受缺陷才是現(xiàn)實(shí)的生存之道！(展開全部)

濱河國際新城（中下）
前兩集主要闡述了濱河國際新城自身的缺點(diǎn)和未來發(fā)展道路中可能所面臨的威脅，那么今天就來說說濱河本身的價值和閃亮之光！
有人說，濱河的規(guī)劃不如白沙，位置不如楊金，產(chǎn)業(yè)不如雙湖，交通不如常西，環(huán)境不如惠濟(jì)，性價比趕不上二七和管南，但按照這句話去反面解讀 是不是也可以認(rèn)為在表達(dá)著 除了各家最頂尖的特色，其他方面皆失色于濱河呢？答案肯定不全然是，但這個提問的本身就充斥著對濱河的惡意和偏見。誠然 濱河沒有那么完美，然而從全方位判斷，濱河在目前鄭州的棋局中 確實(shí)屬于購房人眾多置業(yè)中很優(yōu)質(zhì)的選擇。
首先，從鷹視角度縱覽，濱河的位置屬于都市未來發(fā)展的主軸線上，鄭州主城與航空港區(qū)的戰(zhàn)略腰線。細(xì)分下來 東有物流園區(qū)這個鄭州主城的物流發(fā)展腹地，西鄰小李莊承載未來的流量高點(diǎn)和管南將來龐大的人口市場，北近東站高端商務(wù)群造就的眾多精英工作崗，南連鄭州真正崛起的希望之地～～航空港。因此濱河的出身并缺陷的同時又閃爍光芒！基因書寫中本趨于高位，立足的方位又醞釀著未來無限的想象！
從大地圖視角去深刻體會，濱河的蝶湖和未來地標(biāo)從來都不是濱河的，也許它只是管南小李莊的配套和門面，而管南未來的小李莊也從來都不是管南的，它更屬于離它更近的人，也屬于鄭州所有人。在一切營銷界中 炒作的根本是為眾人造就并且灌輸概念。在房地產(chǎn)中優(yōu)秀的區(qū)位炒作就是讓人們習(xí)慣性遵從某種劃分 來把鄭州分成一塊又一塊，并在眾人潛意識中默默地壘起圍墻 進(jìn)而在人思想慣性中形成分裂！就拿濱河和管南來看，其實(shí)在我們普通人接觸不到的那雙眼睛看來他們沒有區(qū)別，自己也從來沒有去樹立籬笆，只不過我們都是被資本愚弄了而已！
人們不會由于小而覺得是北龍湖的缺點(diǎn)，因 為其供血的東區(qū)很大。所以濱河的小也從來都不是問題，在它的周邊同樣有著眾多兄弟扶持前行……
下期講濱河內(nèi)部的基因構(gòu)造優(yōu)勢！
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