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等待 2025-05-06 08:39

據(jù)公寓銷售團(tuán)隊(duì)消息，中間商業(yè)盒子不再建設(shè)，基坑已回填，管南大型商業(yè)希望再次破滅。而值得諷刺的是，這個(gè)商業(yè)配套作為綠都紫荊華庭的核心賣點(diǎn)，從開(kāi)盤宣傳至今已十年之久，作為鄭州大體量神盤，高溢價(jià)銷售讓綠都賺的盆滿缽滿，卻換不來(lái)幾萬(wàn)方體量的商業(yè)，綠都地產(chǎn)再次脫下了底褲。

大王叫我來(lái)巡山 2024-06-30 23:50

綠都紫荊華庭脈動(dòng)，管城區(qū)紫荊山路與南三環(huán)交匯處。

綠都也開(kāi)始上新了，這次還是一個(gè)公寓項(xiàng)目，他的另一個(gè)公寓項(xiàng)目是綠都云立方，賣的也是不溫不火。

這個(gè)項(xiàng)目綠都還是花了一點(diǎn)心思：高顏值外立面玻璃幕墻+太空鋁板，空中露臺(tái)、層層退臺(tái)、郵輪游鳳公寓。

高顏值外立面幕墻加上太空鋁板，啥時(shí)候公寓項(xiàng)目都開(kāi)始太空鋁板，另外就是空中露臺(tái)、層層退臺(tái)，這個(gè)設(shè)計(jì)也是有點(diǎn)調(diào)調(diào)的，還是郵輪游鳳公寓，我還特意查了一下，百度沒(méi)有相關(guān)介紹，這是綠都自己創(chuàng)造了一個(gè)詞。

位置是真的不錯(cuò)：南三環(huán)地鐵A口零距離，是真正的地鐵盤。

一般賣公寓會(huì)說(shuō)：住宜租宜投資宜商業(yè)，月供抵租金。

實(shí)際上買公寓基本不賺錢，甚至可以說(shuō)是虧錢的，以萬(wàn)科譽(yù)為例，當(dāng)時(shí)的平層公寓賣到1.75萬(wàn)/平方米，平層公寓是20-30平方米；LOFT賣到2.05萬(wàn)/平方米，戶型米面積是32平方米、62平方米。

現(xiàn)在33平方米LOFT，大概可以租到2000-2200一個(gè)月，咱們算一算回報(bào)率，33平方米，單價(jià)按照2萬(wàn)計(jì)算，一套房子就是66萬(wàn)，租金按照2000一個(gè)月，一年算下來(lái)是2.4萬(wàn)，投資回報(bào)率是2.4/66≈3.6%，略微比余額寶好一點(diǎn)，如果你是貸款的，這里面還有利息，實(shí)際上應(yīng)該是低于3.6%，但是公寓供應(yīng)太多，最后大家拼的都是價(jià)格，誰(shuí)便宜才能租出去，最讓人扎心的二手公寓大概是1.4萬(wàn)左右，可以算算一平方米虧了多少錢。

再看綠都紫荊華庭脈動(dòng)宣傳的價(jià)格是6800左右，32-49平方米，而一期則是30平方米、33平方米、43平方米、62平方米，明顯是門檻降低了。

咱們也算算投資回報(bào)率，單價(jià)6800，面積是32平方米，6800*32=21.76萬(wàn)，按照一期租金1000-1200之間，按照1100計(jì)算，一年租金1.32萬(wàn)，投資回報(bào)率為1.32/21.76≈6%，算下來(lái)都6%，這回報(bào)率真的是嚇人，穩(wěn)妥不穩(wěn)妥？

也看看周邊住宅的租金一個(gè)是綠都紫荊華庭和園，另一個(gè)是南劉莊二號(hào)院，和園的整租小二室便宜1600左右，南劉莊一室在1200左右，短租一間房大概是500-600左右，所以可選的很多。(展開(kāi)全部)

大王叫我來(lái)巡山 2024-05-31 00:16

綠都紫荊華庭脈動(dòng)，管城區(qū)紫荊山路與南三環(huán)交匯處。

一期已經(jīng)售罄了，現(xiàn)在都已經(jīng)入住了，咱們先看看投資回報(bào)率如何。公寓從2019年的11000元漲到了2020年的12500元，綠都脈動(dòng)公寓現(xiàn)在35平方米租到1200一個(gè)月。

如果按照單價(jià)12000計(jì)算，35平方米的總價(jià)是，12000*35=42萬(wàn)，租金按照1000-1100元/月，一年的租金是1100*12=1.32萬(wàn)/年，那么投資回報(bào)率是多少？1.32/42=0.034=3.1%。

掛的二手房呢？八九千塊錢，但是無(wú)人問(wèn)津，這就比較尷尬，完全喪失了流動(dòng)性，流失流動(dòng)性是可怕的，沒(méi)人愿意接盤。

所以，公寓真心的不建議買。現(xiàn)在綠都紫荊華庭脈動(dòng)的二期公寓開(kāi)始弄了，號(hào)稱中原首個(gè)游輪式公寓，一共是18層，1-3層位底商，4-11層為標(biāo)準(zhǔn)層，12—18層為退臺(tái)造型，戶型面積為34-40平方米，40—50平方米，綠都在造型上還是花費(fèi)了一些心思。

但是依舊是不推薦，有幾點(diǎn)原因如下：

1、鄭州的公寓是過(guò)量的，到底有多少呢？之前看過(guò)一組數(shù)據(jù)，按照現(xiàn)在的去化速度，大概十年左右的時(shí)間，現(xiàn)在可能會(huì)少一下，但是依舊是供應(yīng)過(guò)度。

2、租金。租金一般是租不上去價(jià)格，那你的回報(bào)率肯定是非常，一般都是2%-3%，甚至更低，這個(gè)回報(bào)率，不如買點(diǎn)銀行的大額定存。

3、二手房基本沒(méi)有流動(dòng)性，這個(gè)是最致命的，也就是說(shuō)你的房子沒(méi)有人接盤，這咋能行，就像一鍋肉爛在鍋里了。

所以公寓不推薦，不推薦，不推薦，重要的事情說(shuō)三遍。(展開(kāi)全部)

guhfgvf 2024-05-29 22:38

借著政策發(fā)力，市場(chǎng)回暖，久違的公寓產(chǎn)品也開(kāi)始醞釀入市，綠都脈棟二期開(kāi)始啟動(dòng)了，公寓售樓部將于六一正式開(kāi)放。
當(dāng)時(shí)一期的兩棟公寓賣的還不錯(cuò)，已經(jīng)交付使用，但這兩棟就是兩大方疙瘩，回字形筒子樓，密密麻麻，沒(méi)有一點(diǎn)美感。
二期就強(qiáng)多了，號(hào)稱中原首家游輪式公寓，二期一共18層，
一二三層為底商，四層以上為公寓產(chǎn)品，4—11層為標(biāo)準(zhǔn)樓層，西側(cè)12—18層為退臺(tái)造型，公寓總共729戶，兩種產(chǎn)品， 34—40平米的棲寓，40—50平米的安寓。
最大的亮點(diǎn)還是流線型設(shè)計(jì)風(fēng)格，層層退臺(tái)，空中梯田，讓公寓不再壓抑。個(gè)人感覺(jué)完全建好了才能顯示出來(lái)，綠都不妨賣個(gè)現(xiàn)房，目前樓棟已施工10多層，不久就會(huì)封頂，預(yù)計(jì)2025年底實(shí)現(xiàn)交付。
我記得杭州有個(gè)網(wǎng)紅聚集地公寓，脈棟二期也完全有這個(gè)潛質(zhì)，二期距離地鐵二號(hào)線南三環(huán)站A出口100米，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵口公寓，南邊是黃河科技學(xué)院，充滿青春朝氣，未來(lái)的大主播說(shuō)不定從中誕生。
脈棟二期的入市是個(gè)風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)初一期11000-12000的價(jià)格，但這兩年三環(huán)的公寓不乏五六千，就這樣都不賣不動(dòng)，二期的入市價(jià)格挺難定的。雖然市場(chǎng)確有回暖，但僅局限于改善項(xiàng)目，剛需項(xiàng)目，瑕疵的項(xiàng)目可還是一點(diǎn)賣不動(dòng)，所以像公寓產(chǎn)品，如果不是白菜價(jià)，估計(jì)也打不開(kāi)局面。
綜合來(lái)看，脈棟二期雖有誠(chéng)意，但還是前景渺茫，綠都可以再等等。(展開(kāi)全部)

. 2024-05-29 11:16

綠都脈動(dòng)公寓

綠都地產(chǎn)管南神盤綠都紫荊華庭項(xiàng)目的收尾之作。

項(xiàng)目位于南三環(huán)與紫荊山路交叉口，南三環(huán)高架貫通東西，紫荊山路連接南北，距離地鐵二號(hào)線南三環(huán)站A出口100米，標(biāo)準(zhǔn)地鐵口公寓。

項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)交付投入使用。

即將推出的是二期，二期總建筑面積約4.7萬(wàn)方，規(guī)劃公寓總戶數(shù)729戶。

整棟樓共計(jì)18層，其中，一二三層為底商，四層以上為公寓產(chǎn)品，4—11層為標(biāo)準(zhǔn)樓層，西側(cè)12—18層頂層為退臺(tái)造型，流線型設(shè)計(jì)風(fēng)格，層次感和立體感十足，層層退臺(tái)，空中露臺(tái)。

主要有兩個(gè)戶型，建面約34—40平米的棲寓，建面約40—50平米的安寓。

目前，綠都脈棟公寓二期樓棟已施工至12層，今年8月底即將封頂，預(yù)計(jì)2025年底實(shí)現(xiàn)交付，售樓部將于6月1日正式開(kāi)放。(展開(kāi)全部)