前言：
在這篇稿子調(diào)研的同時(shí)，我接到一個(gè)粉絲的提問，作為一個(gè)1歲多孩子的爸爸，他已經(jīng)開始著手購(gòu)買學(xué)區(qū)房。他知道新建學(xué)校需要時(shí)間來積淀，他圈定的全是老牌名校：金水區(qū)的文化路一小，中原區(qū)的伊河路小學(xué)、中原區(qū)的互助路小學(xué)。此時(shí)，我也在調(diào)研二手學(xué)區(qū)房的路上。
又逢開學(xué)季，老牌二手學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)、房租大起底，要不要買？值不值得買？
一、文化路一小、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)文博學(xué)校、鄭州九中片區(qū)
▼片區(qū)概述:
集聚鄭州市最優(yōu)質(zhì)教育資源的金水區(qū)，2001年，成為河南省唯一的國(guó)家基礎(chǔ)教育課程改革試驗(yàn)區(qū)。說白話點(diǎn)兒，就是相比鄭州其他區(qū)域，金水區(qū)更注重素質(zhì)教育和特色活動(dòng)，率先在全省實(shí)施教師交流、校長(zhǎng)輪崗，把自主權(quán)交給學(xué)生。據(jù)說金水區(qū)一、二、六年級(jí)是不組織考試的。
注重素質(zhì)教育的發(fā)展讓不少家長(zhǎng)對(duì)金水區(qū)學(xué)區(qū)房情有獨(dú)鐘，尤其是文化路一小省實(shí)驗(yàn)中學(xué)雙學(xué)區(qū)房。
▼片區(qū)主要學(xué)校:
區(qū)域內(nèi)主要學(xué)校分布↓↓↓
在這個(gè)片區(qū)內(nèi)，集合了文化路一小、輕工業(yè)學(xué)院附屬中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)文博學(xué)校、農(nóng)業(yè)大學(xué)附屬中學(xué)、鄭州九中等老牌學(xué)校。
文化路一?。?/strong>建于1956年，中國(guó)TOP500小學(xué)之一，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)核心生源來源地。2015年劃片區(qū)域?yàn)椋何鞯叫畔W(xué)院路，東到經(jīng)五路，北到東風(fēng)路，南到農(nóng)業(yè)路（新建小區(qū)除外）
省實(shí)驗(yàn)中學(xué)：建于1957年，省教育廳直屬學(xué)校，中國(guó)百?gòu)?qiáng)中學(xué)。2015年初中劃片區(qū)域?yàn)? 儉學(xué)街社區(qū)、博物院社區(qū)、藍(lán)堡灣社區(qū)（只含文博西路25號(hào)院）。
省實(shí)驗(yàn)文博學(xué)校：省實(shí)驗(yàn)中學(xué)民辦分校，包括初中和高中。
鄭州九中：建于1953年,河南省示范性高中。
▼片區(qū)二手房實(shí)探:
文化路一小、鄭州九中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)文博學(xué)校地理位置較近。文化路儉學(xué)街西南是鄭州九中，鄭州九中向東對(duì)面是文化路一小，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)與文化路一小一路之隔。省實(shí)驗(yàn)文博學(xué)校又與省實(shí)驗(yàn)中學(xué)一橋相連。
所以，你能發(fā)現(xiàn)，在文化路儉學(xué)街附近，二手房門店偏多，而且這些二手房門店店面的顯眼位置首推的都是學(xué)區(qū)房，尤其是能上文化路一小和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的雙學(xué)區(qū)房。
區(qū)域內(nèi)部分二手房?jī)r(jià)格↓↓↓
在這個(gè)片區(qū)內(nèi)，新建樓盤，比如建業(yè)貳號(hào)城邦，比如英地天驕華庭（一期）基本上與學(xué)校簽訂協(xié)議，業(yè)主有名額上名校。
而這個(gè)片區(qū)內(nèi)真正的能夠不限名額、就靠劃片上學(xué)的真學(xué)區(qū)房大多是90年代甚至是80年代的機(jī)關(guān)、學(xué)校家屬院。比如外貿(mào)學(xué)校家屬院、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)家屬院、建設(shè)廳家屬院等，相對(duì)較新的房源是勞教廳家屬院，為2000年以后房源。
這類家屬院大多為文化路一小、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的雙學(xué)區(qū)房，價(jià)格在1.6萬/㎡-2萬/㎡之間，周邊英地天驕華庭二手房?jī)r(jià)格在1.7萬元/㎡左右，恒大名都在1.6萬元/㎡左右，建業(yè)貳號(hào)城邦在1.6萬-1.8萬/㎡之間。（視樓層/裝修/家具價(jià)格不同）
該片區(qū)附近房租：
新房子兩房?jī)r(jià)格在3000元/月-3500元/月不等，三房?jī)r(jià)格在3500元/月-4200元/月不等；
老房子兩房?jī)r(jià)格在2000元/月-3300元/月不等；三房?jī)r(jià)格在3000元/月-3500元/月不等。
▼片區(qū)二手房體驗(yàn):
我們選定了文化路儉學(xué)街西北角的外貿(mào)學(xué)校家屬院，對(duì)面就是文化路一小、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，其優(yōu)越的地理位置是部分家長(zhǎng)買租的首選。外貿(mào)學(xué)校家屬院為1998年房源，3棟樓，138戶，為7層多層房源。
家屬院院內(nèi)空間小，基本沒有綠化，衛(wèi)生相對(duì)整潔。門衛(wèi)較負(fù)責(zé)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主熟悉，進(jìn)門會(huì)主動(dòng)詢問，治安較好。
房子在5樓，是82㎡的兩室?？傮w感覺客廳與主臥空間基本等大，兩個(gè)臥室朝南，其中主臥帶有陽臺(tái)。整體采光和通風(fēng)效果都不錯(cuò)，但是由于房子近20年，裝修老舊，樓道內(nèi)電線老舊、墻體較臟。物業(yè)費(fèi)為每年360元左右。該房總價(jià)為142萬，每平米1.73萬元。
文博廣場(chǎng)交行家屬院較外貿(mào)學(xué)校家屬院離學(xué)校稍遠(yuǎn)，但也能劃片文化路一小和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，該家屬院的房源為1999年房源，院內(nèi)稍臟，垃圾清理不及時(shí)，樓道墻體破舊。車位隨占隨用，物業(yè)費(fèi)一年為180元左右。
該區(qū)域部分二手房環(huán)境↓↓↓
中介表示：“學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，僅7月過半，有部分房源每平米就漲了大概1000元左右?！痹诳捶窟^程中（20分鐘左右），該中介就接到了3個(gè)客戶來電，無一例外，都是要購(gòu)買學(xué)區(qū)房的客戶。
這個(gè)片區(qū)學(xué)區(qū)房的看法：
1、該片區(qū)位于金水區(qū)成熟地帶，生活配套豐富，附近交通便利，緊鄰科技市場(chǎng)環(huán)境稍亂。
2、該片區(qū)學(xué)校眾多，又緊鄰河南農(nóng)業(yè)大學(xué)、財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、輕工業(yè)學(xué)院等高等院校，教育資源豐富，教育氣息濃厚。
3、區(qū)域內(nèi)正宗劃片學(xué)區(qū)房多為老式家屬院，價(jià)格不菲，價(jià)格在1.6萬-2萬之間，一房一價(jià)，主要看裝修程度及離學(xué)校遠(yuǎn)近距離。房租：新房子兩房?jī)r(jià)格在3000元/月-3500元/月不等，三房?jī)r(jià)格在3500元/月-4200元/月不等；老房子兩房?jī)r(jià)格在2000元/月-3300元/月不等；三房?jī)r(jià)格在3000元/月-3500元/月不等
4、購(gòu)買區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房的客戶較多，該區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲明顯。
二、省實(shí)驗(yàn)幼兒園、緯五路一小、緯一路小學(xué)、緯三路小學(xué)、鄭州八中片區(qū)
▼片區(qū)概述：
這個(gè)片區(qū)是省委家屬院所在地，附近各種設(shè)施和配套還是很成熟的。
地處金水區(qū)，教育資源也是相當(dāng)豐富和優(yōu)質(zhì)的。片區(qū)內(nèi)有省實(shí)驗(yàn)幼兒園、緯五路一小、緯三路小學(xué)、緯一路小學(xué)、鄭州八中一站式教育配套，也是不少家長(zhǎng)選擇購(gòu)買學(xué)區(qū)房的重點(diǎn)區(qū)域。
相比前文所說的文化路一小片區(qū)，這個(gè)片區(qū)更顯靜謐，生活氛圍更濃，周邊商圈也較多，鄰地鐵2 號(hào)線和地鐵5號(hào)線。
▼片區(qū)主要學(xué)校：
片區(qū)內(nèi)主要學(xué)校分布↓↓↓
緯五路一?。?/span>傳統(tǒng)熱點(diǎn)名校，師資力量、教學(xué)質(zhì)量名列前茅，重視素質(zhì)教育，注重興趣班培養(yǎng)。2015年劃片范圍為：經(jīng)六路以東，政七街以西，黃河路以南，緯三路以北。
緯三路小學(xué)：金水區(qū)重點(diǎn)小學(xué)，創(chuàng)建于1948年，2015年劃片范圍：黃河路以南，經(jīng)八路以東，金水路以北折至經(jīng)六路再折至緯三路，經(jīng)五路以東，此外還包括金水路南側(cè)位于經(jīng)七路與經(jīng)六路間的軍區(qū)社區(qū)。
緯一路小學(xué)：2015年劃片范圍：經(jīng)六路以東，政一街以西，緯三路、緯四路以南，金水路以北（金水路105號(hào)、106號(hào)、人民路11號(hào)）。
鄭州八中：建于1952年，鄭州市首批重點(diǎn)中學(xué)，老牌名校。2015年劃片范圍：廣電社區(qū)、省委社區(qū)、文聯(lián)社區(qū)（只含經(jīng)七路以東）、銀行社區(qū)（只含花園路以西）、通信花園社區(qū)（只含花園路以西）。
▼片區(qū)二手房實(shí)探：
這個(gè)區(qū)域內(nèi)正宗學(xué)區(qū)房還是以政府機(jī)關(guān)、單位家屬院為主。此外，金元公寓、源升府園、瑞園小區(qū)為比較新的房源，為2000年以后的房源。
片區(qū)內(nèi)部分二手房?jī)r(jià)格↓↓↓
這個(gè)片區(qū)內(nèi)的房租：省委三區(qū)35㎡左右的標(biāo)間為1700元/月，省實(shí)驗(yàn)幼兒園家屬院85㎡三房房租為2800元/月，八中隔壁家屬院房租相對(duì)高一些，兩房的大概3000元，三房的大概4000元。
這區(qū)域內(nèi)的有雙氣、熱水、家具的房子房租兩室大概為2500-3000元/月不等，三室的一般為2800元-4000元/月不等。單氣的稍微便宜，兩室在2000元-2300元/月不等。標(biāo)間在1700元-1800元/月不等。
▼片區(qū)二手房體驗(yàn)：
我有個(gè)朋友在航海路中州大道開店，一家都在附近某小區(qū)居住，孩子到了上幼兒園的年齡，托熟人上了省實(shí)驗(yàn)幼兒園，離家太遠(yuǎn)，又舉家搬遷到了位于經(jīng)五路的河南日?qǐng)?bào)社家屬院。管城區(qū)的房子空著，只在周末回來，買的日?qǐng)?bào)社家屬院只為了孩子能上學(xué)。
我去過他們?nèi)請(qǐng)?bào)社家屬院的房子，沒再重新裝修，房子比較老式，里面的家具是上一任房東留下來的，笨重的柜子，笨重的床，但看起來比較結(jié)實(shí)。小區(qū)里基本上沒有什么綠化，當(dāng)然也沒啥水景和娛樂會(huì)所等。跟朋友之前居住的小區(qū)環(huán)境差太遠(yuǎn)了。
我問她：“買這么舊的房子，天天兩頭跑，值嗎？”她很堅(jiān)定：“值啊，附近的好學(xué)校，孩子都能上，就在家附近，也不用擔(dān)心孩子接送問題，管城區(qū)的教育資源太差，沒有好學(xué)校?！钡撬膊淮蛩汩L(zhǎng)久在日?qǐng)?bào)社家屬院住。她說：“孩子上高中后，就把這個(gè)房子賣了，不愁賣，我好幾個(gè)朋友都讓我?guī)兔Υ蚵犞苓叺目辗??！?/span>
片區(qū)內(nèi)部分二手房環(huán)境↓↓↓
這個(gè)片區(qū)內(nèi)學(xué)區(qū)房的看法：
1、這個(gè)片區(qū)是省委家屬院所在地，各項(xiàng)配套都是比較成熟的。醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)應(yīng)有盡有，離地鐵2號(hào)線和地鐵5號(hào)線不遠(yuǎn)，交通相當(dāng)便利。
2、這個(gè)片區(qū)內(nèi)教育資源豐富：省實(shí)驗(yàn)幼兒園、糧食廳幼兒園、軍區(qū)幼兒園、緯五路一小、緯一路小學(xué)、緯三路小學(xué)、鄭州八中，區(qū)域內(nèi)一站式教育。
3、這個(gè)區(qū)域內(nèi)的學(xué)區(qū)房以省委家屬院、報(bào)社、學(xué)校家屬院為主，但也有不少2000年以后的房子，比如源升府園、瑞園等，房源稍新。
4、這個(gè)區(qū)域比文化路一小區(qū)域周圍環(huán)境好，更適合居住。
三、外國(guó)語中學(xué)、互助路小學(xué)、伊河路小學(xué)、鄭州19中、16中片區(qū)
▼片區(qū)概況：
這個(gè)區(qū)域是中原區(qū)教育資源比較集中的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有鄭州外國(guó)語中學(xué)、互助路小學(xué)、伊河路小學(xué)、鄭州19中、鄭州16中等名校。
與金水區(qū)注重素質(zhì)教育不同，中原區(qū)的家長(zhǎng)比較關(guān)注孩子的成績(jī)，中原區(qū)各個(gè)學(xué)校對(duì)于語數(shù)外學(xué)習(xí)抓得比較嚴(yán)，中原區(qū)孩子的升學(xué)成績(jī)領(lǐng)先其他區(qū)。
▼片區(qū)主要學(xué)校：
片區(qū)內(nèi)主要學(xué)校分布↓↓↓
鄭州外國(guó)語中學(xué)：老牌名校。每年面向全鄭州（不含郊縣）公開選拔300名左右優(yōu)秀畢業(yè)生，劃片名額少，劃片生和推薦生分普通班和重點(diǎn)班。2015年劃片區(qū)域?yàn)椋杭紟煂W(xué)院社區(qū)。
互助路小學(xué)：傳統(tǒng)名校，鄭州市足球項(xiàng)目傳統(tǒng)學(xué)校。一直以師資力量強(qiáng)、教學(xué)質(zhì)量高，穩(wěn)居市區(qū)前茅。2015年劃片區(qū)域?yàn)椋和┌芈芬詵|，百花路以西，建設(shè)路以南，中原路以北。
伊河路小學(xué): 老牌名校，據(jù)說伊河路小學(xué)是市委市政府子弟首選小學(xué)。2015年劃片區(qū)域?yàn)椋褐性芬阅?，工人路以東，隴海路以北，嵩山路以西。
鄭州16中：建于1955年，完全中學(xué)，河南省示范高中。2015年劃片區(qū)域?yàn)椋何幕瘜m路社區(qū)、互助路社區(qū)、郵電院社區(qū)、百花社區(qū)、碧沙崗社區(qū)、林山寨社區(qū)、協(xié)作路社區(qū)、五一社區(qū)。
鄭州19中：創(chuàng)建于1956年，鄭州市重點(diǎn)中學(xué)。2015年劃片區(qū)域：市委社區(qū)、嵩山南社區(qū)、金京花苑社區(qū)、工人路社區(qū)、工程學(xué)院社區(qū)、伊河路社區(qū)、穎河路社區(qū)、林山寨社區(qū)、鄭州日?qǐng)?bào)社區(qū)、小崗劉（原于寨、原西耿河）、觀瀾社區(qū)（學(xué)府和原西耿河附近）。
▼片區(qū)二手房實(shí)探：
這個(gè)區(qū)域內(nèi)整體房?jī)r(jià)要比前文中所講到的金水區(qū)兩個(gè)區(qū)域便宜，房源也主要以機(jī)關(guān)、政府家屬院為主。
區(qū)域內(nèi)的中原新城學(xué)府一號(hào)為協(xié)議學(xué)區(qū)，外國(guó)語中學(xué)名額只能使用一次。片區(qū)內(nèi)在售新房房源：裕華光合世界按片區(qū)是中原區(qū)外國(guó)語小學(xué)和19中，但和斜對(duì)面的伊河路小學(xué)簽訂有協(xié)議，業(yè)主孩子有名額可上伊河路小學(xué)，具體名額為幾個(gè)，暫未定。裕華光合世界價(jià)格大概會(huì)在1.3萬元/㎡左右。
片區(qū)內(nèi)部分二手房房?jī)r(jià)↓↓↓
這個(gè)區(qū)域內(nèi)房租的話， 主要看房子新舊、家具及距離學(xué)校遠(yuǎn)近程度。差距較大，兩房?jī)r(jià)格在1800元/月-2500元/月不等，三房在2500元/月-3600元/月不等。
▼二手房體驗(yàn)：
在伊河路小學(xué)對(duì)面，有幾個(gè)家屬院，我們隨機(jī)進(jìn)入一個(gè)，這個(gè)家屬院屬于日?qǐng)?bào)社區(qū)，可上伊河路小學(xué)和19中，同樣是老式家屬院，院內(nèi)面積不大，多為停車位，多層，樓棟較臟。電線比較亂。這個(gè)家屬院二手房?jī)r(jià)格在1.1萬-1.2萬之間。
隨后，我們又來到了緊鄰?fù)鈬?guó)語中學(xué)的外國(guó)語中學(xué)家屬院。90年代的家屬院，院內(nèi)衛(wèi)生還算干凈，停了不少好車。據(jù)門衛(wèi)師傅說，經(jīng)常有人來詢問樓里的房子是否賣？但是空房不多。中介也告訴我們，能直接劃片上外國(guó)語中學(xué)的家屬院的房子只能碰，不常有。這個(gè)與外國(guó)語中學(xué)總校緊挨著的家屬院價(jià)格在1.4萬元/㎡左右。
片區(qū)部分二手房現(xiàn)狀↓↓↓
片區(qū)生活氛圍↓↓↓
這個(gè)片區(qū)內(nèi)學(xué)區(qū)房的看法：
1、老西區(qū)，生活設(shè)施齊全，生活氛圍濃。
2、這個(gè)片區(qū)內(nèi)的家長(zhǎng)對(duì)于孩子學(xué)習(xí)抓得緊，相比較金水區(qū)，中原區(qū)語數(shù)外成績(jī)?nèi)械谝?，?duì)孩子學(xué)習(xí)成績(jī)要求高的家長(zhǎng)不妨考慮這個(gè)區(qū)域。
3、這個(gè)區(qū)域內(nèi)有新盤，裕華光合世界，但是伊河路小學(xué)有名額限制，其他為市委市政府及機(jī)關(guān)家屬院，多為90年代、2000年左右的老房子。
4、這個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格比金水區(qū)偏低，性價(jià)比高。
除了這三個(gè)區(qū)域，某些新建樓盤學(xué)校附近也成為租房熱點(diǎn)。
比如說祝福紅城周邊，祝福紅城配套的高新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和高新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)在2015年秋季首次招生，而祝福紅城四期、五期業(yè)主還沒有交房，但孩子已經(jīng)在這兩所學(xué)校開始上課，于是，舉家搬遷到祝福紅城附近成了他們最好的選擇。
片區(qū)內(nèi)主要學(xué)校分布↓↓↓
此外祝福紅城周邊還有鄭州中學(xué)、鄭州中學(xué)附屬小學(xué)、鄭州中學(xué)梧桐校區(qū)等學(xué)校，所以這個(gè)區(qū)域內(nèi)也成為高新區(qū)租房比較熱的一個(gè)區(qū)域。
祝福紅城2房?jī)r(jià)格在1800-2200元/月之間，3房?jī)r(jià)格在2000-3000元/月不等。相比市區(qū)其他學(xué)區(qū)房附近的房租來說，還是稍微便宜的。
這個(gè)片區(qū)內(nèi)的建議和看法：
1、這個(gè)片區(qū)相比我們前文所說的三個(gè)片區(qū)，生活配套相對(duì)不是特別成熟，但是基本上能滿足日常的生活所需。
2、這個(gè)片區(qū)內(nèi)的學(xué)校比較新，多為新建學(xué)校，需要時(shí)間沉淀，但高新區(qū)教育局比較重視這幾個(gè)新建學(xué)校，未來教學(xué)質(zhì)量可期。
3、這個(gè)片區(qū)內(nèi)多為新鄭州人，生源普遍為附近的業(yè)主，樓盤較新。價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前文所說的三個(gè)片區(qū)。
四、結(jié)語：
1、從歷史區(qū)域來看，市委市政府、省委省政府、各級(jí)機(jī)關(guān)所在地一般多老牌名校，同理，對(duì)于傳言中省政府、市政府的搬遷地象湖區(qū)域和常西湖新區(qū)，我們可以觀察一下其隨后的教育配套。
2、從房源來看，老牌學(xué)校周邊靠譜學(xué)區(qū)房以家屬院為主，設(shè)施陳舊、居住體驗(yàn)度不高，但物業(yè)費(fèi)、停車位費(fèi)用低。周邊各項(xiàng)生活配套齊全。主要考慮孩子上學(xué)，尤其是希望孩子上老牌學(xué)校的家長(zhǎng)不妨考慮一下老房子，等孩子上完學(xué)還可以轉(zhuǎn)手賣掉。
3、從貸款方面來看，不同銀行的二手房貸款要求不同，20年房齡是行業(yè)默認(rèn)的一個(gè)界限。比如，有些銀行不提供20年以上房齡二手房貸款，除非房子地理位置好、房?jī)r(jià)估值高。而部分二手學(xué)區(qū)房房源接近或大于20年，需要注意。
4、從戶口來看，不少熱門學(xué)校對(duì)于落戶的要求都有年限，1年-3年不等，如要購(gòu)買二手房方便孩子上學(xué)，一定要按時(shí)把孩子戶口遷入。家長(zhǎng)在購(gòu)買二手房的時(shí)候，要看原房主的戶口是否已經(jīng)遷出，并且還要確認(rèn)上一任房主是否使用過上學(xué)名額。
5、從價(jià)格來看，上文中調(diào)研的區(qū)域中，西區(qū)二手學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)相比金水區(qū)來說房?jī)r(jià)稍低。
寫在后面的話：
教育部《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》要求，在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方采取多校劃片，通過隨機(jī)派位方式分配熱點(diǎn)學(xué)校招生名額。也就是所謂的多校劃片。
此舉是為了給學(xué)區(qū)房降溫，讓教育資源更趨均衡。武漢、沈陽等城市已經(jīng)實(shí)行，所以，家長(zhǎng)們一定要隨時(shí)關(guān)注，不要盲目購(gòu)買學(xué)區(qū)房。
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4、實(shí)調(diào)學(xué)區(qū)房：祝福紅城/錦藝國(guó)際華都/瀚宇天悅學(xué)?，F(xiàn)狀，掛名校就一定是名校嗎？
5、1年學(xué)費(fèi)=6㎡房子，剛需樓盤遇上高學(xué)費(fèi)，上還是不上是個(gè)問題！
（完）
