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單價(jià)1.8萬，1萬多人去搖，專治不服夠刺激！

發(fā)表時(shí)間：2021-06-02 作者：大白來源：米宅<原米宅米宅>

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大家好，我是大白！

這是西安調(diào)研的第二篇。

在上一篇：《漲61個(gè)月，搖號搖瘋了，一個(gè)北方城市的絕地反擊》我們主要講了4點(diǎn)：

1、為什么西安可以連續(xù)上漲61個(gè)月？

2、當(dāng)下的西安市場是真熱還是假熱？

3、接下來西安市場還將面對怎樣得局面？

4、調(diào)控還會加碼嗎？針對誰呢？

在下篇，我們主要從城市，從樓市機(jī)會看西安。

1、如何理性客觀從樓市角度認(rèn)識西安？

2、從房地產(chǎn)角度看西安城市發(fā)展格局與機(jī)會？

3、西安熱點(diǎn)板塊分析與建議？怎樣買？

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先看一張圖片——

這是西安最新萬人搖項(xiàng)目的登記數(shù)據(jù)。

對于均價(jià)1.35萬/㎡左右的二線城市，一萬多人去搖單價(jià)1.8萬/㎡的房子，這三個(gè)數(shù)字就足夠有內(nèi)容。

先亮觀點(diǎn)，對西安市場基本判斷：

1、3月底出臺了新政之后，當(dāng)下的西安房價(jià)仍呈漲勢，但快速上漲勢頭已經(jīng)被壓制。

2、因?yàn)樾路肯迌r(jià)，目前老盤新推基本維持“零漲幅”，多個(gè)新盤備案價(jià)格均低于市場放風(fēng)價(jià)。所以不斷會有優(yōu)質(zhì)板塊，比如曲江二期、高新三期、港務(wù)奧體板塊、浐灞的一些新盤，會有出現(xiàn)“萬人搖”的樓市熱點(diǎn)事件。

3、同時(shí)西安各個(gè)優(yōu)質(zhì)板塊的次新二手不斷的出現(xiàn)成交的新高案例，同時(shí)掛牌價(jià)和成交價(jià)的差距越來越大，業(yè)主的心氣很高。

4、但是，除了上面提到的熱點(diǎn)盤和優(yōu)質(zhì)板塊的二手以外，西安市場整體是量價(jià)平穩(wěn)的。即沒有正在暴漲或即將暴漲的跡象，老一點(diǎn)的房子或者區(qū)位一般的二手房目前動靜很小，表現(xiàn)在帶看、成交量都很小。

總體對西安市場的看法是：在3.30新政之后，市場雖然依舊很火，但上漲壓力已經(jīng)很大了，但這種熱點(diǎn)不斷，熱度不減的勢頭還會繼續(xù)一段時(shí)間。

對西安市場的未來判斷是：處在一個(gè)十字路上，存在變數(shù)。

1、新房“供不應(yīng)求”。

新房限價(jià)以及當(dāng)下西安預(yù)售制度，西安主城新增房源供不應(yīng)求，凡有樓盤加推基本逢開必?fù)u，逢搖必清。

2、地價(jià)上漲。

土拍市場不斷創(chuàng)新高的樓面價(jià)，也在一定程度上導(dǎo)致比價(jià)效應(yīng)，不斷加深搖到就賺到的意識。

3、二手房預(yù)期高。

供不應(yīng)求、屢搖不中的新房市場，導(dǎo)致越來越多的購房者被迫轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房價(jià)格上漲。

一二手倒掛進(jìn)一步拉大，更多人去搖號，最終形成這樣一個(gè)循環(huán)。

所以我認(rèn)為西安后續(xù)一定會有加碼的政策，最遲7月之前，大概率是三個(gè)方向：

1、二手房指導(dǎo)價(jià)

2、搖號規(guī)則

3、土拍規(guī)則

最終的結(jié)果就是西安在年內(nèi)達(dá)到量價(jià)平穩(wěn)的狀態(tài)，明年大概率會是西安橫盤回調(diào)的一年，所以想要賣房，就是今年賣；想要買房投資，可以搖號，可以等等。

如果是跨城市投資的，西安可以放棄了，現(xiàn)在就是大漲過后的高點(diǎn)，當(dāng)下還有更多更好的城市可選擇。

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如很看待西安這個(gè)城市的價(jià)值？

西安市域面積很大，人口總量達(dá)1295.29萬人，其中城區(qū)人口接近650萬，這個(gè)人口級別屬于特大城市，和東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、濟(jì)南、沈陽、青島屬于同等量級人口。

它是西北地區(qū)唯一特大單核城市，對西北地區(qū)人口有吸引力。

在國家的頂層設(shè)計(jì)中，它是建設(shè)服務(wù)"一帶一路"的國家中心城市，定位的國際綜合交通樞紐，是"一帶一路"客流、物流、信息流和資金流重要的交匯地，是西部地區(qū)門戶開放城市。

因此，它的產(chǎn)業(yè)特性鮮明且豐富，主要是旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)（跨境貿(mào)易、電子商務(wù)、大數(shù)據(jù)、人工智能）等。

西安在上一輪的“搶人大戰(zhàn)”中是先發(fā)制人的城市，是最早實(shí)施“史上最寬松的戶籍新政”和“人才新政”城市，在一年多的時(shí)間里就吸納了100多萬人落戶，在過去10年，增加448.51萬人。

2020年西安GDP破萬億，進(jìn)入萬億俱樂部，也是西北首個(gè)GDP破萬億城市。

相對其它9大國家中心城市中，它在關(guān)中平原城市群及西北整體發(fā)展的龍頭作用不夠，輻射力不強(qiáng)。

總的來說，西安區(qū)位優(yōu)勢明顯，在國家的頂層設(shè)計(jì)中戰(zhàn)略優(yōu)勢明顯。

西安人口增量預(yù)期很好。

西安產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)很好，其高新產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)都很強(qiáng)。

西安高等教育資源綜合實(shí)力也很強(qiáng)。

所以對這個(gè)城市的看法是，西安是一個(gè)有活力、有成長空間，可以作為年輕人在二線城市中安居置業(yè)的一個(gè)城市。

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再看西安的城市發(fā)展空間格局——

在最新的是十五規(guī)劃中，西安明確西安實(shí)施南控、北跨、西融、東拓、中優(yōu)的空間發(fā)展戰(zhàn)略。

北跨：向北跨過渭河，打造渭河世界級濱水景觀帶，使渭北區(qū)域成為工業(yè)新重鎮(zhèn)、城市新組團(tuán)；

南控：把秦嶺作為國家中央公園來打造，使秦嶺北麓成為綠色經(jīng)濟(jì)帶、城市大花園；

西融：對標(biāo)雄安新區(qū)，建好西咸新區(qū)；

東拓：推進(jìn)富閻一體化、西渭一體化，整合東部板塊成為城市新組團(tuán)；

中優(yōu)：凸顯核心區(qū)九宮格局，實(shí)施城市有機(jī)更新，疏解人口、提升品質(zhì)；

再結(jié)合西安的空間規(guī)劃定位

三軸：南北方向貫穿大西安的三條軸線，包括古都文化傳承軸、科技創(chuàng)新軸、國際開放軸。

三帶：東西橫向的秦嶺、渭河、北山三條生態(tài)帶。

三廊：以高新區(qū)為引領(lǐng)的科創(chuàng)大走廊，以經(jīng)開區(qū)為引領(lǐng)的工業(yè)大走廊，以曲江新區(qū)為引領(lǐng)的文創(chuàng)大走廊。

一通道：國際港務(wù)區(qū)+空港新城+浐灞生態(tài)區(qū)等為依托的對外開放大通道。

多中心：依托西咸新區(qū)建設(shè)大西安新中心、依托中心城區(qū)建設(shè)大西安核心區(qū)、東部建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)新中心。

——圖片來源：悅西安

二者對比看，非常直觀的西安城市發(fā)展方向背后有三股力量相互作用：

1、向南，背后是產(chǎn)業(yè)

2、向西，背后是西咸一體。

3、向東，是西安城市發(fā)展的意志。

結(jié)合西安城市的空間規(guī)劃以及定位，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，西安未來五年的熱點(diǎn)方向也有三個(gè)：

1、西南，主要是高新CID和軟件園

2、向西，主要是灃東和灃西

3、向東北，主要是國際港務(wù)區(qū)和經(jīng)開高鐵新城

這三個(gè)方向有各自的優(yōu)勢也有各自的問題。

其中共性的問題是作為新區(qū)，他們自帶炒作熱點(diǎn)，特別是去年經(jīng)過一波比較大漲幅之后，目前在限價(jià)的作用下，它們新盤關(guān)注度很高，話題性很強(qiáng)，因此，新房溢價(jià)率很高。

各自的問題是：

1、向西南，主要靠外溢，要么太貴，要么又遠(yuǎn)又貴，存在斷裂帶。

2、向西，西咸一體的推進(jìn)速度很慢，房產(chǎn)兌現(xiàn)紅利拉長。

3、向東北，奧體板塊在全運(yùn)后之后會怎樣，存在不確定性。

那么在這個(gè)大的前提下，我們在從房產(chǎn)投資的角度來看西安各個(gè)區(qū)域、板塊價(jià)值。

有9個(gè)基本原則：

1、房價(jià)低于1萬/㎡的新區(qū)，沒價(jià)值。

2、非限購區(qū)域房價(jià)高于1.5萬/㎡，除了灃西部分樓盤，盡量不要碰了。

3、限購區(qū)域內(nèi)限價(jià)1.5-2.0萬之間的新房，大概率都是好的選擇，最基本買了不虧。

4、西咸新區(qū)，灃東太貴，秦漢和灃西價(jià)值一般，空港和涇河沒有價(jià)值。

5、當(dāng)下西安熱點(diǎn)新區(qū)的共性是普遍溢價(jià)過高，不要用樓面價(jià)去推算房價(jià)。

6、在不考慮價(jià)格，只看板塊價(jià)值，排序依次是高新軟件園、高新CID>港務(wù)奧體>高鐵新城>浐灞未央湖、航天新城>西咸金貿(mào)區(qū)、大興新區(qū)。

7、在西安大的買房策略是，首先搖倒掛新盤。報(bào)名的人越多，越值得搖。

8、緊盯熱點(diǎn)板塊低價(jià)盤，比如港務(wù)奧體、未央湖板塊、高鐵新城等；

9、在資金量允許的情況下，優(yōu)先搖城南，其次搖城北。

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接下來，我們把各個(gè)熱點(diǎn)說一下：

▍高新軟件新城——

是高新一、二期沒什么供應(yīng)之后，高新高端、改善置業(yè)主要的選擇區(qū)域。

1、這個(gè)板塊的特點(diǎn)是定位非常高，是統(tǒng)一規(guī)劃的凈地新區(qū)，產(chǎn)業(yè)配套先行。

目前已集聚有一批科創(chuàng)企業(yè)，區(qū)域道路、配套、公園、商業(yè)，初具規(guī)模，會議中心、圖書館等公建配套已經(jīng)落。

2、是西安土拍樓面價(jià)過萬最多的板塊，2020年一年拍了20塊。

3、短期內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目集中入市，產(chǎn)品規(guī)劃偏豪宅。比如招商臻觀府、中國鐵建·西派國樾、高新·天谷雅舍、隆基泰和·云璽領(lǐng)峯、天地源·云水天境等項(xiàng)目，帶裝修，對外釋放的預(yù)售價(jià)格集中在2.3—3萬/㎡之間。

改善自住可關(guān)注，純投資不建議。

▍高新CID板塊——

高新CID定位很高，是按照“金融核心、全球地標(biāo)、傳世之作”的規(guī)劃定位，酷炫概念很多，比如濕地公園、“未來之瞳”、超高建筑群等等，相比軟件新城偏產(chǎn)業(yè)配置，它更偏居住配套，更宜居。

規(guī)劃區(qū)域很大，目前是先行啟動區(qū)的前期建設(shè)階段，配套落地不多。片區(qū)內(nèi)有地鐵6號線（已開通）、12號、15號（在建），西安首條云軌線（待落地）。

高新CID也是去年西安的供地大戶，一年多時(shí)間，樓面價(jià)從5148元/㎡上漲到15000元/㎡+，其中樓面價(jià)超過一萬的地塊有7個(gè)。

在售項(xiàng)目有6-7個(gè)，對這個(gè)區(qū)域限價(jià)紅利不要過度迷信，限價(jià)1.8萬左右（非別墅、洋房產(chǎn)品）算正常價(jià)，不要用樓面價(jià)去推算房價(jià)。

▍奧體中心板塊——

因?yàn)?021年9月全運(yùn)會的原因，港務(wù)區(qū)的建設(shè)速度非?？?。尤其是奧體中心板塊，各項(xiàng)配套的兌現(xiàn)度很高，“地鐵3號線已運(yùn)營、14號線即將通車，很多地標(biāo)場館和建筑群即將封頂，學(xué)校、道路、公園落地很快。

總的來說，規(guī)劃配置高、宜居、未來預(yù)期高。缺點(diǎn)是遠(yuǎn)離主城區(qū)，人口導(dǎo)入、配套成熟需要時(shí)間。

過去一年土拍非?；钴S，一年成交2697畝用地，因此樓面價(jià)相比其他區(qū)域還比較低。

目前在售新房價(jià)格精裝1.3-1.6，未來這個(gè)區(qū)域在售樓盤會很多，競爭會很激烈，單價(jià)1.4萬左右的限價(jià)新盤可以搖。

▍未央湖板塊——

整體城市界面混亂低端，配套不足，缺乏商業(yè)。但區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢明顯，近一兩年進(jìn)駐一些品牌房企，比如金茂、龍湖、東原。因此，這個(gè)區(qū)域價(jià)差拉的很大，既有2萬+新盤，比如東原印未央、碧桂園云府，也有單價(jià)低于1.5萬老盤，比如遠(yuǎn)洋、金科博翠天宸。

區(qū)域內(nèi)已有在建地鐵10號線。區(qū)域內(nèi)還有很多地，后期土拍會創(chuàng)新高，但對這個(gè)區(qū)域的建議是要么趕快上車低價(jià)盤，要么就不選。這個(gè)板塊配不上2萬+的價(jià)格。

▍高鐵新城板塊——

規(guī)劃定位很高，按照“站城一體、綜合配套”的思路規(guī)劃了五大功能區(qū)，包含商務(wù)總部、金融服務(wù)、對外交流、醫(yī)療康養(yǎng)、居住等。

去年開始土拍活躍，多宗地塊樓面價(jià)創(chuàng)區(qū)域新高成交。同期在售項(xiàng)目5-7個(gè)，因品質(zhì)、產(chǎn)品不同，價(jià)差比較大，從1.1萬-2萬/平都有。

目前處在配套建設(shè)初期，未來還有很長的路要走。對這個(gè)區(qū)域的建議也是只關(guān)注低價(jià)限價(jià)新盤即可。

▍航天新城——

它的優(yōu)勢有產(chǎn)業(yè)，曲江自然外溢的區(qū)域，與曲江二期無斷裂帶。

不足是規(guī)劃一般，配套一般，但成熟度很高，已開通地鐵2、4號線，以及在建15號線；商業(yè)不足，后期會得到改善。

好在環(huán)境宜居、教育資源豐富；

目前新房市場面臨的問題是，供應(yīng)小，需求大。

目前在售的項(xiàng)目有大華錦繡前城、山水悅庭、綠城紫薇公館、山水美樹、鑫苑府。

后續(xù)的項(xiàng)目主要是去年招商、融創(chuàng)、藍(lán)光的新地塊，地價(jià)普遍在萬元以上。

對這個(gè)區(qū)域的建議是目前還算洼地區(qū)域，可重點(diǎn)關(guān)注。后續(xù)新項(xiàng)目價(jià)格會有突破。

▍大興新區(qū)——

西安二環(huán)唯一的新區(qū)，片區(qū)發(fā)展成熟，規(guī)劃一般，但各項(xiàng)配套均已兌現(xiàn)，地鐵8號線在建。

片區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)在15000-18000之間，價(jià)格合理。

這個(gè)區(qū)域的優(yōu)勢是新房溢價(jià)不高，配套成熟，對于地緣剛需、改善是不錯(cuò)的選擇。

其它板塊比如西咸金貿(mào)區(qū)、灞河新區(qū)、灃東新城等等，可點(diǎn)擊進(jìn)入《大白的買房實(shí)操圈》，西安更多分析持續(xù)更新中。

另有大連、成都、合肥、南京、杭州、青島、濟(jì)南、武漢、重慶等等也已更新。

今日特價(jià)，點(diǎn)擊二維碼即可進(jìn)入。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 西安調(diào)研

源自公眾號《米宅米宅》
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