數(shù)據(jù)來(lái)源：克爾瑞西安、嘉論機(jī)構(gòu)、中世咨詢、西安鏈家、中原地產(chǎn)，特此鳴謝。
首先，討論樓市數(shù)據(jù)，有幾個(gè)原則：
1、把住宅、商業(yè)、辦公樓的價(jià)格混為一談的，屬于耍流氓。
2、把住宅、商業(yè)、辦公樓的土地混為一談的，屬于耍流氓。
3、拿官方均價(jià)來(lái)說(shuō)事兒，屬于耍流氓。
米宅不耍流氓，說(shuō)點(diǎn)實(shí)在的，梳理出5個(gè)關(guān)鍵詞，來(lái)告訴大家?guī)讉€(gè)事實(shí)，該剎車(chē)的剎車(chē)的，該加油的加油。
西安樓市調(diào)控政策史：
2017年1月
城六區(qū)限購(gòu)
自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房（含新建商品住房和二手住房）
2017年4月
限貸、限售
擴(kuò)大限購(gòu)范圍，提高首付比例，首套房最低30%，三套房限貸；商品住房及二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后滿2年方可上市交易(買(mǎi)
賣(mài)、贈(zèng)與)
2017年6月
外地人限購(gòu)
推遲商品房上市交易時(shí)間；外地納入限購(gòu)范圍，須提供在本市（含西咸新區(qū)）連續(xù)繳納2年以上（含2年）的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證
2017年9月
全面限購(gòu)
在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房
西安市的大量韭菜開(kāi)始入場(chǎng)
不客氣的說(shuō)，在整個(gè)二線城市的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，西安確實(shí)處在食物鏈的底端。
香港鄙視上海，上海鄙視南京，南京鄙視鄭州，鄭州鄙視西安。
鄙視是什么意思？就是感覺(jué)你太LOW，什么LOW？就是思維、認(rèn)知，就是在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的思維和認(rèn)知。
西安市場(chǎng)在2017年，住宅銷(xiāo)量下滑31%。
由于限購(gòu)、限售影響了很多人不能買(mǎi)住宅，但2016-2017年的行情又一下子驚醒了很多西安人，被一桶涼水潑懵后，就集體沖向了寫(xiě)字樓和商鋪的市場(chǎng)。
于是，
西安2017年的辦公樓市場(chǎng)，在均價(jià)12941元（價(jià)格高于西安住宅均價(jià)8895元的40%）的情況下，銷(xiāo)量上漲48%！
西安2017年的商鋪市場(chǎng)，在均價(jià)25599元（高于鄭州商業(yè)均價(jià)19963元）的情況之下，銷(xiāo)售上漲12%！
可以肯定的是，大量西安的房地產(chǎn)投資韭菜（特指購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓和商鋪的韭菜，購(gòu)買(mǎi)住宅的均無(wú)風(fēng)險(xiǎn)）大軍開(kāi)始在2017年入場(chǎng)！這些韭菜將在未來(lái)的5-10年里欲哭無(wú)淚！
具體原因不再分析，因?yàn)樵谶@里解釋?zhuān)瑢?duì)于長(zhǎng)期跟著米宅學(xué)習(xí)的人來(lái)說(shuō)是浪費(fèi)時(shí)間，大家都懂，今天只說(shuō)結(jié)果。想了解更多房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)理論和分析方法的，先下載APP《破竹》找?guī)讉€(gè)課程學(xué)習(xí)一下什么是杠桿、泡沫、周期、貨幣等。
誰(shuí)是韭菜？你是不是？幾個(gè)典型韭菜可以重點(diǎn)提醒一下：
買(mǎi)了西安華南城的朋友，記得早日聯(lián)系鄭州華南城的業(yè)主，你們一定有很多共同的語(yǔ)言，見(jiàn)面一醉方休、抱頭痛哭吧。
2018年的西安市場(chǎng)能不能穩(wěn)定？
先來(lái)說(shuō)一下西安住宅市場(chǎng)2017年的數(shù)據(jù)基本面：
銷(xiāo)售額：1127億（下滑16%）
銷(xiāo)售量：1312萬(wàn)平（下滑31%）
銷(xiāo)售均價(jià)：8595元/平（可上浮20%至10500元/平，更接近西安真實(shí)均價(jià)）
截止2017年底，住宅庫(kù)存：1093萬(wàn)方，去化周期為：8.3個(gè)月
住宅庫(kù)存去化周期與2016年基本保持一致，并小幅上升，大約為8.3個(gè)月，還算穩(wěn)定。供小于求的局面已經(jīng)得到了遏制并改善。
2018年能否穩(wěn)定，要看2018年不有多少供應(yīng)量？
2017年的供地基本上和2016保持一致，并小有下降。
2018預(yù)計(jì)入世住宅體量為大于2520萬(wàn)平。
2017年住宅市場(chǎng)共計(jì)銷(xiāo)售了1312萬(wàn)平。截止2017年底市場(chǎng)還有庫(kù)存1093萬(wàn)平。
而隨著房住不炒的強(qiáng)監(jiān)管不放松，疊加西安戶口的放開(kāi)，2018年的銷(xiāo)售量肯定不會(huì)比2017年好，大概率是保持一致并略有下降。
所以，從數(shù)據(jù)層面分析，2018年底的庫(kù)存去化周期應(yīng)該要比2017年底的8.3個(gè)月要高！
也就是說(shuō)，2018年的西安市場(chǎng)應(yīng)該是更平穩(wěn)的！
事實(shí)上呢？然并卵！
來(lái)看一下真實(shí)的市場(chǎng)！
當(dāng)你來(lái)到真實(shí)的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)根本沒(méi)有平穩(wěn)下來(lái)！
2018年的3月份，清盤(pán)率很高，百姓買(mǎi)房熱情高漲，售樓部人也很多，絲毫沒(méi)有平穩(wěn)的跡象，甚至比2017還要熱火一些。
為什么？
劃重點(diǎn)：2018年1-3月份，西安落戶21萬(wàn)，逼近2017年全年的落戶人口數(shù)量。
背后原因就是無(wú)底線的西安落戶政策：
學(xué)歷要求：全日制普通高等院校、中等職業(yè)學(xué)校（含技校）畢業(yè)，或具備國(guó)民教育同等學(xué)力的人員及留學(xué)歸國(guó)人員。
年齡要求：具有本科（不含）以下學(xué)歷的，年齡在35周歲（含）以下；具有本科學(xué)歷的，年齡在45周歲（含）以下；具有碩士研究生以上學(xué)歷的，不受年齡限制。
總結(jié)一下：35歲以下的大專(zhuān)學(xué)歷、45歲以下的本科學(xué)歷、100歲以下的碩士學(xué)歷，到西安無(wú)條件立馬落戶。
一天落戶8000人都去干嘛？
為了孩子高考（主要是河南人去）
為了買(mǎi)房（主要是便宜，目前鄭州15000，西安11500）
這就是當(dāng)前西安樓市火爆的根本，如果沒(méi)有放開(kāi)無(wú)底線落戶這一項(xiàng)，西安市場(chǎng)目前應(yīng)該是非常平穩(wěn)的。
更嚴(yán)重的問(wèn)題是，狼群效應(yīng)將至！將有更多的人跑到西安去落戶！
2018要不要買(mǎi)？該怎么買(mǎi)？
短時(shí)間內(nèi)，我是看不到西安市場(chǎng)能平穩(wěn)的跡象！
所以，剛需要趕緊入場(chǎng)，不要再等待。
如果你打算在2018年購(gòu)買(mǎi)西安，該怎么買(mǎi)呢？
當(dāng)你真的在片區(qū)買(mǎi)房，能看上的價(jià)格請(qǐng)自覺(jué)在以上價(jià)格基礎(chǔ)上上浮20%！
整個(gè)西安目前的房?jī)r(jià)是11000-11500元的基本面。
在2018年，我該主要關(guān)注哪個(gè)片區(qū)？
我的建議是，在2018年，關(guān)注那些在2017年供地最多的區(qū)域！
也就是說(shuō)，在2018年：
第一關(guān)注浐灞
第二關(guān)注曲江和灃東
第三關(guān)注長(zhǎng)安、經(jīng)開(kāi)、高新
然后關(guān)注那些在西安土地儲(chǔ)量更多的大開(kāi)發(fā)商，他們追求高周轉(zhuǎn)、高流量、快速去化，不介意單盤(pán)得失，愿意為高周轉(zhuǎn)讓出更多利潤(rùn)，他們是誰(shuí)呢？
所以，主要關(guān)注開(kāi)發(fā)商：碧桂園、萬(wàn)科、綠地、融創(chuàng)、恒大這五個(gè)開(kāi)發(fā)商！
而且都是追求高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商！
兩相疊加，答案已出：
在2018年，推薦關(guān)注碧桂園、萬(wàn)科、綠地、融創(chuàng)、恒大在浐灞、曲江、灃東的樓盤(pán)！最好是一期！
更多的內(nèi)容，交給破竹！
至此，關(guān)于西安的數(shù)據(jù)、基本面、大勢(shì)、建議已經(jīng)說(shuō)完了。
內(nèi)容不能太多，也不能太長(zhǎng)。
還有一些更具體的建議和看法，我把它做成了一期課節(jié)目，放在了APP《破竹》的聽(tīng)號(hào)專(zhuān)欄：《米公子的財(cái)經(jīng)地產(chǎn)觀》，又豐富了一些信息和建議，做成一期節(jié)目《西安樓市數(shù)據(jù)、大勢(shì)、建議、指南》，有興趣的繼續(xù)下載APP去收聽(tīng)和了解。
除了以上內(nèi)容，增加的豐富內(nèi)容如下：
1、一句話了解西安區(qū)域投資價(jià)值
2、對(duì)碧桂園的看法
3、對(duì)西安主城的看法
4、對(duì)西安預(yù)期漲幅的看法
5、對(duì)具體樓盤(pán)的建議
6、等等建議
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（完）
責(zé)任編輯：菁菁
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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