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自從菏澤打響樓市松綁第一槍之后，更多的城市也陸續(xù)開(kāi)始了自我松綁：

廣州：2017年3月30日前取得土地、建成的公寓、商鋪，可以售給個(gè)人；

珠海：金灣、斗門兩區(qū)只需一年社保就可以購(gòu)買一套商品住房；

蘭州：取消西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策；

看到這接二連三的“重磅炸彈”，很多剛需開(kāi)始坐不住了，紛紛跑過(guò)來(lái)咨詢明年是不是要漲：

錢掌柜，你好！北京無(wú)房，純剛需，目前還在努力攢首付。我就想問(wèn)一下，就以現(xiàn)在這接二連三放松的架勢(shì)來(lái)看，明年房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

暫時(shí)忽略會(huì)不會(huì)漲這個(gè)問(wèn)題，我們先來(lái)解讀一下，為什么越來(lái)越多的城市在這個(gè)節(jié)骨眼上，開(kāi)啟了自我松綁？

第一，最直接的原因就是，扛不住了！

我們知道，現(xiàn)在許多城市的財(cái)政收入，絕大部分來(lái)自于土地財(cái)政。

而目前的情況是，樓市遇冷，開(kāi)發(fā)商的房子難賣，再加上前段時(shí)間融資一直趨嚴(yán)，自然，開(kāi)發(fā)商兜里已經(jīng)沒(méi)有錢來(lái)拍地了。

退一步講，即使一些開(kāi)發(fā)商有錢，也已經(jīng)沒(méi)有預(yù)期了。對(duì)于后市，他們紛紛選擇了觀望。

一旦開(kāi)發(fā)商停止拿地，地方財(cái)政勢(shì)必會(huì)面臨極大壓力。所以，他們迫切需要找個(gè)機(jī)會(huì)，自我松綁一下。

而現(xiàn)在，正是合適的時(shí)機(jī)！

這也跟米北之前的預(yù)測(cè)一致，“2019年，大概率不會(huì)再出補(bǔ)刀政策，而且部分城市還可能會(huì)適當(dāng)放松”。

第二，我們?cè)賮?lái)重新看一下這些自我松綁城市的政策：

菏澤：取消限售

廣州：商住放松

蘭州：取消部分遠(yuǎn)郊區(qū)域限購(gòu)

珠海：部分區(qū)域限購(gòu)放松

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些所謂的放松，根本起不了多大作用。說(shuō)白了，就是掀不起任何大風(fēng)大浪。

就拿廣州商住來(lái)說(shuō)，廣州商住之所以被死死摁住，是因?yàn)樵?017年房?jī)r(jià)大漲之時(shí)，商住也倒逼著漲了一波，眼看價(jià)格一日一日地躥高，這才被摁住。

但是，現(xiàn)在就連住宅都這樣了，商住即使放開(kāi)，也不會(huì)出現(xiàn)什么行情。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)投資客都明白了：商住公寓、商鋪是地產(chǎn)投資的負(fù)面清單！

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的學(xué)習(xí)，韭菜們現(xiàn)在也都變聰明了！想收割我？沒(méi)那么容易！

至于蘭州和珠海，邏輯是一樣的，這些遠(yuǎn)郊區(qū)沒(méi)什么價(jià)值，所以才放開(kāi)。

其實(shí)，說(shuō)句實(shí)話，就拿蘭州的那幾個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)來(lái)說(shuō)，筆者就不明白，這樣的地方為什么還限購(gòu)？

在2015-2017那輪波瀾壯闊的行情中，幾乎所有的城市都迎來(lái)了一波大漲，那可是買房的最黃金時(shí)期，閉著眼睛買就能賺錢......

如果繼續(xù)這樣下去，泡沫不僅會(huì)越吹越大，最終綁架的將會(huì)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

所以中央出手調(diào)控。但那時(shí)樓市漲得實(shí)在太兇猛，不出狠政策，是很難壓下去的。為了讓樓市快速降溫，當(dāng)時(shí)的調(diào)控政策有點(diǎn)一刀切了。

但如今，調(diào)控已經(jīng)達(dá)到了實(shí)質(zhì)性的效果，所以，是時(shí)候把之前一刀切的政策，調(diào)整、優(yōu)化一下了。

筆者認(rèn)為，2019年的調(diào)控，會(huì)更加“因城施策”，甚至可能會(huì)做到“一城一策”，只有這樣，才能更有針對(duì)性地解決問(wèn)題。

但，維穩(wěn)也很重要。

所以，在明年政策根據(jù)不同城市調(diào)整、優(yōu)化的過(guò)程中，如果出現(xiàn)超過(guò)“合理幅度”的上漲，勢(shì)必會(huì)再出補(bǔ)刀政策，如果出現(xiàn)難以容忍幅度的下跌，也勢(shì)必會(huì)“托”一下。

到這里，問(wèn)題的答案就已經(jīng)很清晰了：

現(xiàn)在一些城市爭(zhēng)先恐后地自我松綁，實(shí)際上是在優(yōu)化之前過(guò)于“一刀切”的政策，明年，會(huì)有更多的城市跟進(jìn)調(diào)整，中央大概率也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制。

但有一點(diǎn)需要明白，放開(kāi)的，永遠(yuǎn)是沒(méi)價(jià)值的區(qū)域，那些有價(jià)值的，永遠(yuǎn)也不會(huì)放開(kāi)。

這就注定了，明年的市場(chǎng)，會(huì)是一個(gè)膠著的狀態(tài)，大跌，不可能，大漲，更加不可能！

既然明年的政策已經(jīng)基本確認(rèn)了，那么，決定房?jī)r(jià)的就還剩下一個(gè)最關(guān)鍵的因素——供需！

關(guān)于今年上半年全國(guó)各地土地大規(guī)模流拍這事兒，太多的自媒體都進(jìn)行了跟進(jìn)解讀，而他們一致認(rèn)為：

目前的調(diào)控針對(duì)的是需求端，而不是供應(yīng)端。再加上樓市下行，開(kāi)發(fā)商融資嚴(yán)，這一切最終導(dǎo)致了土地流拍。

土地流拍后，供應(yīng)量就會(huì)大幅縮減，供需矛盾就會(huì)被重新激發(fā)出來(lái)，最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

這話聽(tīng)起來(lái)似乎很有道理，但仔細(xì)想想，又總覺(jué)得哪里不對(duì)勁兒。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，全國(guó)100個(gè)大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)到3232宗，創(chuàng)2014年以來(lái)同期新高，同比去年增長(zhǎng)26.20%。

其中二線城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量113宗，同比去年增20.98%，三線城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量1842宗，同比去年增33.00%；100大中城市住宅用地成交數(shù)量達(dá)2769宗，為2015年以來(lái)新高。

另外，今年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積11.5億平方米，同比去年增長(zhǎng)14.4%。

土地市場(chǎng)遇冷，商品房供給不降反增？這說(shuō)明地產(chǎn)商手中已有了非常充足的糧食儲(chǔ)備，因此，供需基本面大概率不會(huì)失衡。

近期，筆者在其他自媒體上看到了北京市場(chǎng)的一些異動(dòng)：

上周，北京新建住宅市場(chǎng)成交94億元，環(huán)比前一周大漲166%，成交729套，環(huán)比前一周增加245套。最近新房成交均價(jià)為64917元/㎡，環(huán)比價(jià)格增長(zhǎng)。

11月，北京成交住宅地塊的平均樓面價(jià)為23900元/㎡，而12月份，北京將有6宗土地拍賣，綜合樓面價(jià)24879元/㎡，環(huán)比上月上漲4%。

之所以把這些拎出來(lái)，想說(shuō)的是，對(duì)于北京這樣一個(gè)存量房市場(chǎng)而言，單一看新盤(pán)成交價(jià)、簽約量、土地市場(chǎng)樓面價(jià)，不論是環(huán)比上升還是下降，意義都不大！

我們知道，新盤(pán)市場(chǎng)無(wú)論是價(jià)和量，都存在一些“不可控因素”，比如說(shuō)上月開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)多，而這個(gè)月市場(chǎng)上幾乎無(wú)新盤(pán)供應(yīng)；上個(gè)月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)都在核心區(qū)、而這個(gè)月都在遠(yuǎn)郊等等.....

而土拍市場(chǎng)，也是一樣的道理，這個(gè)月拍的土地位置好，樓面價(jià)自然會(huì)高一些，而下個(gè)月拍的地位置可能普遍較差，那樓面價(jià)自然就低。

所以，筆者認(rèn)為看新盤(pán)成交價(jià)、樓面價(jià)的環(huán)比數(shù)據(jù)，沒(méi)有任何意義。同比數(shù)據(jù)，更具有參考價(jià)值。

那么，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，單純地看庫(kù)存儲(chǔ)備量，意義也不是很大。

我們來(lái)看一張圖：

看到?jīng)]，一線城市永遠(yuǎn)缺房，庫(kù)存永遠(yuǎn)都是那么低。

但是別忘了，一線還有天量的二手房市場(chǎng)。

所以，在這個(gè)敏感的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一線的的剛需們，需要關(guān)注的應(yīng)該是——二手房成交量，而不是供需結(jié)構(gòu)。

二手房成交量一旦開(kāi)始上揚(yáng)了，那么接下來(lái)就是你們出手的最佳時(shí)機(jī)。

而對(duì)于二線、三四線來(lái)說(shuō)，你們就要更關(guān)注所在城市的供需結(jié)構(gòu)，如果供需關(guān)系特別緊張，那此時(shí)此刻，就該盡快出手。

因?yàn)檎叩滓熏F(xiàn)，而供需緊張的城市，明年下半年，大概率會(huì)開(kāi)始回暖。