之前的幾期內(nèi)容，主要為大家介紹了很多有坑的項(xiàng)目。比如通州的運(yùn)河銘著、京貿(mào)國際城、北京東灣；朝陽的藍(lán)堡國際公寓、弘善家園、昌平的天通苑等等。自家小區(qū)住著很舒服，綠化、水系也做得相當(dāng)好，根本不存在米宅說的密度大、樓間距窄等問題。回遷房跟我們小區(qū)也完全沒有任何關(guān)系，米宅這么說純粹是故意抹黑...
上面這段話，是一位住“京貿(mào)國際城”的粉絲發(fā)來的。我看了看，不想做任何解釋。畢竟房子是自己住的，自己開心就好
還有一些粉絲說，我們純粹是為了博眼球，故意夸大事實(shí)，故意雞蛋里挑骨頭。后來我們反思了一下，覺得以后還是少揭傷疤、少寫那些自身帶硬傷的項(xiàng)目，多多為大家介紹好項(xiàng)目。畢竟帶硬傷的項(xiàng)目，被我們寫過之后，可能會大大影響成交，會得罪一大批開發(fā)商和老業(yè)主
恰好最近在實(shí)地調(diào)研的過程中，也發(fā)現(xiàn)了幾個不錯的項(xiàng)目，以后會分批推薦給大家。
這是一個典型的“產(chǎn)品強(qiáng)過地段”的項(xiàng)目。
項(xiàng)目位于豐臺長辛店，西五環(huán)外，由金茂、保利、首開三家房企攜手打造。項(xiàng)目為純洋房社區(qū)，容積率僅有1.1，戶型為89-138平的三居-四居，最低首付200萬起，帶精裝修。這是一個純商品房社區(qū)，不受限售政策影響，均價不足六萬，只有個別優(yōu)質(zhì)樓層單價破了六萬。項(xiàng)目占據(jù)天然的自然資源優(yōu)勢，被一河、五湖、六園環(huán)抱，百傾水域，千傾綠植覆蓋，生態(tài)環(huán)境堪稱一絕。（一河是指永定河；五湖分別指園博湖、曉月湖、宛平湖、蓮石湖、門城湖；六園則是指蓮石湖公園、永定河森林公園、園博園、曉月郊野公園、北宮國家森林公園以及槐樹嶺公園）。交通方面，周邊有地鐵14號線首站張郭莊站，14號線可以換成9號線、10號線，快速到達(dá)北京西站、中關(guān)村、麗澤商務(wù)區(qū)等。目前14號線東西兩端還未連通，連通以后，可以更加方便到達(dá)北京南站、國貿(mào)、朝陽區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域。
自駕出行也很方便，項(xiàng)目周邊有北宮路、園博大道，可快速開往五環(huán)、六環(huán)，另外，南側(cè)有京港澳高速，北側(cè)有蓮石路、阜石路等。項(xiàng)目規(guī)劃8.12萬㎡純商品住宅，綠化率在35.5%，一共28棟樓，均為6-9層的低密洋房。1.1的容積率，基本上只有別墅社區(qū)才能達(dá)到這級別。戶型主要有三種，89㎡三居、108㎡四居、138㎡四居。▼89平三居
雙明衛(wèi)，U型廚房，餐客廚一體化設(shè)計(jì)，空間利用率和采光通透感無敵。南向帶三個大飄窗，北向臥室還有個轉(zhuǎn)角落地窗。此戶型還有一個亮點(diǎn)——客廳和長輩房可以打通，變?yōu)槊鎸?span style="max-width: 100%;font-family: Calibri;">6.3米的超大客廳。
經(jīng)典的雙通透大面寬眼睛戶型。
無浪費(fèi)面積，得房率90%。
唯一的缺點(diǎn)是一個衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，L型廚房。
其他的細(xì)節(jié)無需評價，就單單6米的這個大客廳，筆者去樣板間的第一眼就看上了（可惜沒錢買）帝都有不計(jì)其數(shù)的房子，一百五六十平也不見得有6米的客廳。另外，四居戶型的挑高都是3.1米，三居挑高是2.9米。裝修標(biāo)準(zhǔn)也很高，全屋地暖+新風(fēng)系統(tǒng)，廚房、衛(wèi)浴都是國際一線品牌，物業(yè)是保利的。產(chǎn)品本身不錯，缺點(diǎn)在地段。上文中講到過，項(xiàng)目位于西五環(huán)外，距離主城還是有點(diǎn)遠(yuǎn)。醫(yī)療方面，現(xiàn)在板塊內(nèi)還沒有比較好的醫(yī)院，這需要依賴海淀。也無大型的商超配套，但項(xiàng)目本身有規(guī)劃的商業(yè)。另外，周邊規(guī)劃了豐臺科技園西區(qū)，分為一區(qū)和二區(qū)，未來建成后，大部分是寫字樓和商業(yè)金融。
如果后期發(fā)展成功的話，這個區(qū)域會趕超原來的總部基地。項(xiàng)目周邊，中建國望府是低密疊拼，價格在1500萬以上，西山甲一號，三居價格也在700W+。筆者認(rèn)為最大的優(yōu)勢是“產(chǎn)品無敵”——容積率低、花園洋房、戶型超牛、價格也可以。要知道，距離4公里的石景山首鋼商務(wù)園區(qū)，價格都已經(jīng)7萬了，據(jù)說不久后有一個中海的項(xiàng)目、一個融創(chuàng)的項(xiàng)目要入市，價格可能到8萬。劣勢是位于五環(huán)外，離地鐵稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)，1.9公里左右，目前周邊配套還不太完善。整體來看，項(xiàng)目比較適合在西邊工作和生活的剛需及剛改、改善家庭。或許有人會說：這什么鳥不拉屎的地段，五環(huán)外，離主城這么遠(yuǎn)，周邊連個像樣的配套都沒有，鬼才買呢。可大家不要忘了：現(xiàn)如今的樓市，玩法早已變了。正負(fù)清單出爐的那一刻，就意味著主城不會再有新增的、能拉動房價增長的學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施。而恰恰發(fā)展不成熟的區(qū)域，才有更大空間。況且，關(guān)于地段重要還是產(chǎn)品重要這個話題，我們之前已經(jīng)論證過好多次了，有些樓盤，雖然占據(jù)著核心地段，但由于產(chǎn)品太垃圾，常年跑輸大盤。所以，要想買房不掉坑，首先，你的思維模式就要變通。關(guān)于“好地段、壞產(chǎn)品”的那些事兒，我們下期再詳談唄... （完）
責(zé)任編輯：小磊
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《米宅北京》
調(diào)研分析北京、環(huán)京、天津等地的房地產(chǎn)市場，透析價值，發(fā)現(xiàn)洼地。
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