從菏澤取消限售一聲槍響，到住建部“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策發(fā)出。
相信，所有城市的地方政府，都暗中打起了小算盤。
“我——是否應(yīng)該松一松自己城市房地產(chǎn)調(diào)控的緊箍咒”。
于是乎，廣州些許放松了對(duì)于商住的交易限制。
杭州允許補(bǔ)繳社保，不超過三個(gè)月，認(rèn)為具有購房資格。
來源：廣州房產(chǎn)
而更多的城市，特別是二線重點(diǎn)監(jiān)控城市，則是在沒有發(fā)文的情況下，悄悄的放松了調(diào)控的力度。
比如合肥。
然而全國(guó)絕大多數(shù)城市不同，長(zhǎng)沙反而又出臺(tái)新政，開始“逆周期”調(diào)節(jié)。
18年12月底，長(zhǎng)沙公積金中心出臺(tái)新政。
1、職工申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)住房公積金正常繳存時(shí)限由“6個(gè)月以上”調(diào)整為“12個(gè)月以上”。
2、征信記錄中有連續(xù)逾期超過6期記錄、累計(jì)逾期超過24期記錄（助學(xué)貸款除外）任一情形，或其他嚴(yán)重失信行為，長(zhǎng)沙市公積金中心將不予發(fā)放個(gè)人住房貸款等。
3、職工家庭在非戶籍地非繳存地購房、建造、翻建、大修自住房及償還上述住房貸款本息申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金不予支持。
很明顯，這依舊是從嚴(yán)的市場(chǎng)調(diào)控，而且是在住建部“三穩(wěn)”之后，非放松方向調(diào)控。
要知道，現(xiàn)在長(zhǎng)沙執(zhí)行的政策從去年七月開始，已經(jīng)是全國(guó)最嚴(yán)的調(diào)控。
人們，不禁要問調(diào)控究竟是什么方向？
而市場(chǎng)的反應(yīng)呢？也是五花八門。
如果把全國(guó)主要一、二線城市的2018年市場(chǎng)全年表現(xiàn)，總結(jié)一下，基本上可以分為以下幾類：
明顯有漲：蘇州、沈陽
先漲后跌：漲多跌少：南京、重慶、青島、西安、長(zhǎng)沙、杭州
較穩(wěn)橫盤：深圳、廣州、武漢、合肥
橫盤微跌：北京、惠州、無錫
先漲后跌：跌多漲少：成都、濟(jì)南
明顯有跌：上海、天津、石家莊、鄭州
超級(jí)跌幅：廈門、廊坊、環(huán)京
當(dāng)然，這個(gè)統(tǒng)計(jì)是基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，每月公布的70城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比數(shù)據(jù)來分類的，不能代表一個(gè)城市完整的市場(chǎng)面。
就以鄭州來說，屬于雖然屬于“明顯有跌”的城市，但是較大的跌幅主要出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊市場(chǎng)和衛(wèi)星板塊市場(chǎng)，主城之內(nèi)出現(xiàn)較大跌幅的項(xiàng)目并不多，而且開盤去化率也還不錯(cuò)。
只不過絕大多數(shù)的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了首付分期，大禮包、老帶新等明顯的淡季促銷模式的銷售手段。
另外比如重慶，已經(jīng)明確下行的2018年末也不能單純用涼涼來形容。
今年9月，在中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的要求下，重慶樓市突然從火熱變成冷凍，案場(chǎng)從車水馬龍變成門口羅雀，月度成交量比較去年同期腰斬。
這一趨勢(shì)在雙十一達(dá)到了極點(diǎn)。而雙十一之后，市場(chǎng)反而慢慢轉(zhuǎn)暖，雖然價(jià)格變化不大，但是成交量開始回升，從12月的數(shù)據(jù)來看，可以稱的上是暖冬。
這讓我想起來去年上半年天津的海河英才計(jì)劃。
2018年5月天津出臺(tái)海河英才計(jì)劃，大規(guī)模降低天津入戶門檻。全日制高校本科畢業(yè)生不超過40周歲、碩士研究生不超過45周歲、博士研究生不受年齡限制，就可以直接在天津落戶，不需要其他任何條件。
“海河英才”計(jì)劃推出后，來自全國(guó)各地的人開始瘋狂涌入天津，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，首日便有超過30萬余人來津咨詢落戶相關(guān)信息。于此同時(shí)，本已經(jīng)平靜的天津房?jī)r(jià)急速攀升，一周之內(nèi)普遍上漲10-15%。
然而好景不長(zhǎng)，當(dāng)這個(gè)人才引入計(jì)劃歸于平靜之時(shí)，一個(gè)月后房?jī)r(jià)便開始一路下行。
根據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，相對(duì)于去年5月，12月的實(shí)際房?jī)r(jià)明顯下跌了20%，把原來因?yàn)楹：佑⒉乓氲姆績(jī)r(jià)漲幅已經(jīng)跌沒了。
而，這一幕樓市短期小陽春行情，曾經(jīng)在多地上演，包括合肥、深圳甚至環(huán)京。
所以，2019年對(duì)于局部城市市場(chǎng)一定是震蕩的。
1、 城市行情在總體下行階段，出現(xiàn)局部的小陽春，成交量短期回升，開盤去化短期提高。這是因?yàn)檎{(diào)控慢慢松綁，總會(huì)慢慢聚集一批剛需客戶，會(huì)讓這個(gè)市場(chǎng)“靜而不死”。
2、 然而這種行情維持往往維持不了多長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)政策利好帶來的剛需客戶用盡，市場(chǎng)又歸于下行的平靜，讓整個(gè)行情“活而不火”。
3、 對(duì)于全國(guó)大多數(shù)的市場(chǎng)，2019年的上半年，政策的底已經(jīng)到了，但是市場(chǎng)的底可能只是階段性的。
不要輕言，市場(chǎng)的底部已經(jīng)到來，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)“限購、限貸、限價(jià)、限售等等”，五花大綁之時(shí)，市場(chǎng)的底部你是看不見的，可能遠(yuǎn)在天邊，可能就在明天。
因城施策，只有四個(gè)字。
然而，卻包含極大的智慧。
要讓市場(chǎng)“靜而不死”，要讓房?jī)r(jià)“活而不火”。
既不能讓房產(chǎn)投資過于下滑，影響本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這會(huì)影響拍地，進(jìn)而地方財(cái)政。
又不能讓房?jī)r(jià)在70城統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中同比環(huán)比漲幅次次名列前茅，這會(huì)影響自己官運(yùn)。
穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是目標(biāo)。
然而手段呢？
或許“和面政策”是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
房子和客戶，就像面粉和水一樣，要有一個(gè)比例，不能太多，不能太少。
面團(tuán)干了，加碗水，就像杭州允許補(bǔ)繳社保，讓一部分客戶進(jìn)入可以購買的房子的行列。
面團(tuán)稀了，加碗面，這就像長(zhǎng)沙政府一樣出臺(tái)逆周期調(diào)控，減少一些剛需客戶數(shù)量。
不大規(guī)模刺激，不高強(qiáng)度嚴(yán)控。
就這樣，水多了加面，面多了加水，始終讓房源、客戶和房?jī)r(jià)，處于可控范圍之處。
老子說，治大國(guó)如烹小鮮。
今天，房地產(chǎn)調(diào)控又何嘗不是如此？
在這種和面政策情況下，米宅已經(jīng)找到了2019第一個(gè)可投資的城市，眾所周知的原因，不便在文中表述，可以加米宅宋富貴的微信號(hào)，看第一條朋友圈。
（完）
責(zé)任編輯：菁菁
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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