重新認(rèn)識連霍北
近期，我們深入一線市場展開新一輪探盤調(diào)研，隨著各區(qū)調(diào)研結(jié)果陸續(xù)發(fā)布，不少粉絲感嘆“及時雨”來了！與此同時，關(guān)于北區(qū)惠濟(jì)萬達(dá)商圈附近、楊金片區(qū)等現(xiàn)階段熱門區(qū)域的調(diào)研評估需求呼聲越來越強(qiáng)烈。所以，這篇文章來了。
應(yīng)粉絲要求，我們花了整整一天的時間沿連霍高速調(diào)研，從高新區(qū)北、連霍高速北、一路到楊金，對于重新洗盤后的整個大北區(qū)市場有了新的判斷。簡單粗暴的用一句話總結(jié)就是：北區(qū)房價稍有回落，惠濟(jì)萬達(dá)商圈精裝1萬5上下價格很讓人驚喜，楊金整個片區(qū)不推薦！
為什么？往下看。
鄭州段的連霍高速，位于北三環(huán)、大河路之間，從連霍高速以北、大河路以南、西三環(huán)以東、京深線以西所圍合的區(qū)域就是現(xiàn)階段置業(yè)熱門區(qū)域，在售、待售盤多達(dá)十余個，購房者關(guān)注度高，銷售情況也不錯。
如圖，南北走向的中州大道大致將這個區(qū)域一分為二，西側(cè)為惠濟(jì)區(qū)的一部分，其核心區(qū)中惠濟(jì)萬達(dá)落成后，這個區(qū)域也經(jīng)常被稱作惠濟(jì)萬達(dá)商圈；東側(cè)為楊金片區(qū)（整個楊金片區(qū)的范圍是中州大道以東、東四環(huán)以西區(qū)域，本文重點討論中州大道以東、107國道以西部分），楊金片區(qū)與北龍湖一路之隔，“龍背”之上，光環(huán)加身，這兩年在媒體、論壇中屢屢被提起、強(qiáng)調(diào)，幾個新盤入市后，趨之若鶩，人氣很高。
雖然同處于連霍北，惠濟(jì)萬達(dá)商圈和楊金片區(qū)兩個區(qū)域定位不同、發(fā)展進(jìn)度不同、配套水平不同，房價也有很大差距，惠濟(jì)萬達(dá)商圈房價在1萬5-1萬6左右，楊金片區(qū)新盤房價直奔2萬+，楊金房價僅次于北龍湖和高鐵片區(qū)，站上鄭州房價第三梯隊。
貴不貴？值不值？有沒有購買價值？別急，往下看。
惠濟(jì)萬達(dá)商圈&楊金片區(qū)，怎么選？
同在鄭州大北區(qū)，現(xiàn)階段買房，兩個區(qū)域怎么選？惠濟(jì)和楊金買哪兒更有價值？這個問題，最近已經(jīng)有近十個網(wǎng)友來問。
我的回答是：如果考慮自住和保值升值，優(yōu)選惠濟(jì)萬達(dá)商圈，楊金要慎重考慮。
先來看兩張圖感受下：
惠濟(jì)萬達(dá)商圈樓盤分布圖▼
楊金片區(qū)樓盤分布圖▼
感受如何？
從樓盤分布圖來看，惠濟(jì)萬達(dá)商圈一片飄紅，相當(dāng)喜人；楊金空空如也，樓盤零零星星，不免寂寥。
先說惠濟(jì)萬達(dá)商圈，如果剛需、剛改自住來買，來這兒看看會發(fā)現(xiàn)很多好機(jī)會。
1、 這個片區(qū)內(nèi)樓盤分布非常密集，初步統(tǒng)計，在售、待售、后期待推項目多達(dá)13個，銷售情況都不錯。盤多，好的盤多，量大、選擇就多，機(jī)會自然更多。
2、 在整個大北區(qū)，這里位置、配套都算中上等。惠濟(jì)區(qū)政府坐鎮(zhèn)，惠濟(jì)萬達(dá)開業(yè)、月湖公園落成等，給片區(qū)競爭力方面做了不少貢獻(xiàn)；交通也很給力，在建的地鐵2號線北延長線、地鐵3號線二期雙地鐵貫穿，片區(qū)與中心城區(qū)、CBD、北龍湖等通達(dá)性較好。
3、 民安北郡等部分項目已交房，入住率很高，而且片區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)配套都有，而且相對比較成熟，大環(huán)境上看很宜居，居住舒適度不錯。
4、 最關(guān)鍵的是，價格實在。目前片區(qū)房價大概在1萬5-1萬6之間，部分新項目首開精裝高層不到1萬6。把這樣的價格和片區(qū)現(xiàn)狀，和航海路沿線1.6萬+、濱河新城1萬7-1萬8、高新區(qū)1.45萬+放到一起來對比，惠濟(jì)萬達(dá)商圈性價比就很明顯了。
如果買來投資，選擇惠濟(jì)萬達(dá)商圈也還可以，畢竟未來數(shù)年，惠濟(jì)區(qū)是鄭州主城區(qū)重點發(fā)展區(qū)域之一，加上房價不虛高，將來出手不難，有溢價空間，買房投資，按照這四個條件來選，未來收益就不會有大問題。
再說楊金片區(qū)。
楊金這個片區(qū)很可惜，真是可惜。
楊金占據(jù)的優(yōu)勢不少，問題也非常多，“沒有北龍湖的命，卻做著北龍湖的夢”，現(xiàn)在很多人還在美夢里憧憬、沉迷。
怎么說？我們從來不黑任何區(qū)域、任何項目，完全站在客觀立場依據(jù)實際情況來判斷評估，當(dāng)然，對楊金也是：
1、 我們一致認(rèn)為，判斷一個新興區(qū)域能不能發(fā)展起來，首先要看土地出讓程度。
為啥？“假如一個區(qū)域有一半地沒賣——ZF要賣地——需要招商把片區(qū)做熱鬧——花心思做區(qū)域規(guī)劃升級——片區(qū)發(fā)展很有希望”，反觀楊金片區(qū)：前期土地賣的差不多了，大牌開發(fā)商引進(jìn)基本只能靠聯(lián)合開發(fā)，區(qū)域招商、規(guī)劃升級可操作性低，積極性不夠，這是造成楊金尷尬現(xiàn)狀的最大根源。
2、 未來，楊金很難形成一片宜居繁華盛景。安置房量太大，產(chǎn)業(yè)園、安置房、內(nèi)購房把本來可以建配套的位置占據(jù)了，形成一塊塊的配套空白區(qū)。雖然區(qū)域內(nèi)幾個樓盤也有相應(yīng)生活配套，但規(guī)模不夠大，將來樓盤本身附帶的配套都是點對點，很難連成一片銜接起來，加上軍用機(jī)場，所以楊金想要脫胎換骨不容易，未來會不會發(fā)展起來、能發(fā)展成什么樣，很難說。
3、 這個區(qū)域市場化斷層了很久，并不是一個正常市場化的片區(qū)，前期大量土地賣給了小開發(fā)商，以瘋狂內(nèi)購聞名，產(chǎn)品差、運營差、口碑差，市場環(huán)境不好。康橋、碧桂園兩個新盤入市，產(chǎn)品本身確實還不錯，但能對整個片區(qū)帶來多大的改觀？需要好好想想。
4、 楊金與北龍湖僅僅一條連霍高速之隔，這是楊金最大的優(yōu)勢，我們不否認(rèn)。
有北龍湖金融島在，北龍湖豪宅區(qū)房價3萬-10萬，這也是2018年楊金房價能上升到2萬+的勇氣所在。
綜上理由，就現(xiàn)階段楊金進(jìn)度來看，無論投資還是自住，都不建議選在楊金。片區(qū)發(fā)展局限性大、不確定性因素太多，投資風(fēng)險太大，要慎重。
如果純粹改善自住、北龍湖外溢購房者，拿2萬+的價格買楊金，倒不如坐等高鐵片區(qū)諸如海馬公園等優(yōu)質(zhì)盤的二手房，眼下2萬3、2萬4、2萬5的價格也能淘到不錯的房源，況且高鐵站片區(qū)發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，還有大量高端商務(wù)寫字樓聚集，還有地鐵，居住舒適度很好，現(xiàn)在、未來發(fā)展前景都更穩(wěn)定，豈不是更好？去龍子湖找永威五月花城等2萬3、2萬4的二手房，就算在龍湖金融島上班也方便，是不是也行？
幾個新盤，可以多看看
對于惠濟(jì)萬達(dá)商圈周邊的諸多樓盤，我們已經(jīng)做過很多分析，這里不再贅述，今天主要聊聊接下來即將開盤的兩個純新盤，首次開盤產(chǎn)品、價格、購買價值怎樣？很多人咨詢，我們來做個評估。
▼惠濟(jì)萬達(dá)商圈兩個純新盤：萬科民安云城、融創(chuàng)城開中原宸院。
▼萬科民安云城一期效果圖
萬科民安云城：位于惠濟(jì)區(qū)開元路金河路交叉口向北約1公里，占地77.5畝，容積率2.99，帶裝修交房。規(guī)劃5棟高層、7棟洋房，一所幼兒園、一棟商業(yè)用房，高層建面89/95/116㎡三房；洋房141㎡四房。
▼融創(chuàng)城開中原宸院一期效果圖
融創(chuàng)城開中原宸院：項目位于開元路天河路交會處，總占地761.1畝，分5期進(jìn)行開發(fā)，綜合容積率約2.31，新中式。一期規(guī)劃8棟高層、8棟洋房，高層戶型89-143㎡，洋房127-141㎡。
兩盤相比：
1、 兩個新項目位置都不錯，緊鄰惠濟(jì)區(qū)政府，規(guī)劃中的地鐵2號線延長線、3號線延長線雙地鐵交會，距離惠濟(jì)萬達(dá)1-2公里左右，萬科離月湖公園、惠濟(jì)萬達(dá)、東風(fēng)渠更近，融創(chuàng)離地鐵口、古樹苑更近；
2、 開發(fā)商都是大品牌，一個萬科，一個融創(chuàng)，相對來說比較靠譜，精裝品質(zhì)也有保障；
3、 兩個項目距離很近，大環(huán)境中的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)配套可以共享。兩盤相比，萬科周邊要更成熟、更熱鬧些，民安北郡等部分項目已交房，入住率較高，日常生活配套均能滿足。
4、 首次開盤價格都偏低，很實在。
萬科民安云城，預(yù)計5月底開盤，置業(yè)顧問透露“高層精裝價格1.55-1.65萬/平，開盤當(dāng)天價格很有可能讓你突破想象。”并且不綁車位、不綁裝修款、正常首付比例。而現(xiàn)在周邊二手房價格約1萬7左右，很劃算了。
融創(chuàng)城開中原宸院，預(yù)計7月中旬開盤，對于價格，融創(chuàng)不做任何透露，只是一再強(qiáng)調(diào)“會按周邊市場價賣”，據(jù)了解，中原宸院裝修標(biāo)準(zhǔn)和大河宸院同等級別，地暖、新風(fēng)、中央空調(diào)等。如果開盤價格在1萬6左右，可以入手。從融創(chuàng)多個項目開盤政策來看，全款優(yōu)先選房很有可能延續(xù)，不綁車位、不綁裝修款、不做雙合同的良好作風(fēng)，應(yīng)該也會延續(xù)。
楊金2新盤簡析：碧桂園國控天譽(yù)、康橋東麓園
康橋東麓園：純改善定位，容積率2.5，建筑密度低于25%，規(guī)劃有洋房、小高層，2梯2戶，低密宜居，首推房源戶型約142㎡四房兩廳兩衛(wèi)，130㎡三房兩廳兩衛(wèi)，戶型偏大，釋放價格2萬+，具體待定。產(chǎn)品本身不錯，地塊南側(cè)有小學(xué)用地規(guī)劃，但距離軍用機(jī)場較近，會有噪音干擾，看個人接受程度。
碧桂園國控天譽(yù)：容積率2.5，7棟高層，8棟洋房，高層73㎡兩房、98-128㎡三房，洋房142-188㎡。項目緊鄰中州大道，距離地鐵2號線北延長線約2公里（非直線距離），剛需偏改善定位。
結(jié)語
1、 買房最好要有全局觀，不要把自己框定在某一個區(qū)域，只看一個片區(qū)的盤、只看一個區(qū)域的分析，局限性太大。要放眼全城，多了解幾個區(qū)域，把各個區(qū)域情況進(jìn)行對比，哪兒有購買價值就很清晰了，你會發(fā)現(xiàn)更多選擇，更好的機(jī)會。
2、 今天聚焦討論的兩個片區(qū)，考慮楊金要慎重；惠濟(jì)萬達(dá)商圈近期會有不錯的機(jī)會，除了萬科民安云城、融創(chuàng)城開中原宸院兩個新盤外，建業(yè)富力尚悅居、美景麟起城這幾個老盤，也可以看看，把握住機(jī)會。
★今日推薦：『喬妹撩盤』
主講人：米小妹（樓市宋慧喬，專注一線調(diào)研)
買房最容易陷入自己的認(rèn)知局限中，掙扎、糾結(jié)、焦慮，最大的原因也許只是你知道的還不夠多。那些文章里不能說的，置業(yè)顧問不會告訴你的，《喬妹撩盤》統(tǒng)統(tǒng)給你扒個底朝天！每個盤不到2塊錢，帶你看透鄭州100個熱盤！
（完）
責(zé)任編輯：郭悅
標(biāo)簽: 調(diào)研盤點 大北區(qū)
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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