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            北京上車門檻再降一個(gè)臺(tái)階:總價(jià)200萬能買二環(huán)次新!

            發(fā)表時(shí)間:2020-12-21  作者:錢掌柜  來源:米宅<原米宅米宅>

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            2018年,我寫了一篇關(guān)于“總價(jià)200萬在北京能買哪里”的文章:

            當(dāng)時(shí),除了六環(huán)外幾個(gè)低總價(jià)新盤(坑爹韭菜盤)外,能滿足條件的只有房山燕山、周口店、竇店,以及順義老城。

            2019年底,根據(jù)當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)水平,我又重新做了整理,除了東西城之外,基本每個(gè)區(qū)都有可選房源。

            如今,又一年過去了,北京房?jī)r(jià)再降一個(gè)臺(tái)階:總價(jià)200萬都能買到二環(huán)邊兒了,關(guān)鍵還是次新。比起房山、順義的老破小,不知道要香了多少倍。

            這個(gè)小區(qū)叫“世紀(jì)金色嘉園”,緊貼著南二環(huán),離北京南站不遠(yuǎn)。
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            樓盤是2003年建成的,屬于典型的次新房,目前均價(jià)在6.5萬左右。

            雖然單價(jià)看著高,但人家有小戶型。

            具體多小呢?

            26平的開間!

            當(dāng)然,開間的單價(jià)很高,達(dá)到了7萬以上。

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            整個(gè)社區(qū)由3棟20多層的塔樓組成,地塊不大,所以綠化一般。

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            不過這個(gè)地段實(shí)在太好了。二環(huán)邊,一切配套都很齊全,小區(qū)北邊,過了二環(huán)路就是護(hù)城河,東北邊四五百米處是陶然亭公園,平時(shí)遛個(gè)彎,夏天釣個(gè)魚啥的,都很不錯(cuò)。

            唯二的缺點(diǎn)就是:

            第一,離二環(huán)路太近,會(huì)有噪音干擾;

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            第二,戶型有點(diǎn)小。而且小戶型沒有燃?xì)狻?/span>

            但至少這里是二環(huán)邊,保值性比房山、大興采育、順義新城那種地方強(qiáng)太多了。而且還是豐臺(tái)的學(xué)區(qū)。

            雖然在教育這方面,豐臺(tái)也一般,但也比近郊區(qū)強(qiáng)好幾個(gè)等級(jí)。

            上周我去看了兩套開間戶型,感覺還可以。雖然面積的確是小了點(diǎn),但一個(gè)人住足夠了,甚至小兩口也是可以的。

            比如這套30平的戶型是這樣的:

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            進(jìn)門是玄關(guān),然后開放式廚房、右手邊衛(wèi)生間、北邊是朝東的臥室:



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            26平的戶型更方正,利用率更高:

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            如果你的預(yù)算有限,只能負(fù)擔(dān)得起總價(jià)200萬左右的房子,又在主城區(qū)工作,不妨可以考慮下這邊。

            這里的優(yōu)勢(shì)就是地段好,無論是哪里都方便;配套齊全;保值性也好;缺點(diǎn)是戶型小,有了孩子之后就得換房,如果你用的首套資格買的,將來再換房就是二套。說白了就是:首套資格用在這上面有些浪費(fèi),但這是錢少(200萬內(nèi))剛需買三環(huán)內(nèi)的唯一選擇。

            除了南二環(huán)邊上這個(gè)之外,南三環(huán)邊上還有一個(gè)盤——璽萌麗苑,同樣也是2001-2003年的次新房,同樣也是30平左右的開間。


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            不同的是,“璽萌麗苑”的均價(jià)在5.5萬,比“世紀(jì)金色嘉園”便宜了一萬塊錢。畢竟地段上是二環(huán)與三環(huán)的差別呢。

            璽萌麗苑雖說有燃?xì)狻⒂歇?dú)立廚房,但開間小戶型采光不太好,臥室基本一整天都得開著燈。

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            如果預(yù)算再多個(gè)四五十萬,達(dá)到240-250,可以買到東三環(huán)潘家園40多平的小兩居。八九十年代的房子,客廳就是一個(gè)過道的那種。

            小兩居的好處是:有孩子后可以繼續(xù)湊合著住。不過這種老破小,確實(shí)是沒有次新房抗跌。

            2018年,潘家園的板塊的最低上車門檻是270-280萬,如今二百四五就可以,這就是“不抗跌”最好的證明。

            最后給大家送點(diǎn)干貨:

            近一年時(shí)間,北京各個(gè)代表性板塊我基本都調(diào)研過了,如果單論老舊小區(qū)的話,
            以下范圍內(nèi),保值性還可以:

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            北至“北五環(huán)”、南至“南二環(huán)”、西至“西四環(huán)”、東至“東2.5環(huán)”(上地除外、望京除外)。

            而一旦出了這個(gè)圈,老破小是比較慘的。自2017年調(diào)控至今,跌幅都在20%以上,有些板塊甚至更多。

            所以,如果你有買老破小的打算,一定要在這個(gè)范圍內(nèi)買。


            (完)

            責(zé)任編輯:饒峻嶺

            標(biāo)簽: 北京  
            源自公眾號(hào)《米宅米宅》
            研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理,倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研,
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