1
目前，石家莊郊縣房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀，具有典型的四五六線特色。
16、17年借著樓市的東風(fēng)，先把房?jī)r(jià)拉上一定的高度，后被調(diào)控牢牢按住，目前處在上不去也下不來(lái)的尷尬狀況。
石家莊作為省會(huì)，二環(huán)城區(qū)內(nèi)還算繁華，商超樓盤(pán)林立。而到了二環(huán)外的郊區(qū)和縣城，畫(huà)風(fēng)就陡然一變。
總體感受就是：大部分都很像我老家那個(gè)衡水下轄的十八線小縣城。
比如眾多磚混結(jié)構(gòu)的二層小樓；沿街土得冒泡的大廣告牌，以及背后老舊的平房；嶄新圍擋圍住的一大片雜草地；蓋到一半不知道什么原因停止施工的各色高樓；還有拖拉機(jī)拉著一車(chē)磚轟隆隆駛……
這就是石家莊郊縣目前的現(xiàn)狀。也是北方廣大十八線縣城的樣本。
2
因?yàn)槁肪€最近，所以調(diào)研第一站選擇了新樂(lè)市。
還未走到縣城，一個(gè)哥特式風(fēng)格的建筑群就出現(xiàn)在眼前。
下車(chē)進(jìn)去瞻仰了一番，才知道，這不是樓盤(pán)，也不是王多魚(yú)花2000萬(wàn)包下的酒店，而是一所學(xué)校，河北美術(shù)學(xué)院。
學(xué)美術(shù)的人果然充滿藝術(shù)細(xì)胞，連學(xué)校都建的這么標(biāo)新立異，只是好看未必好用，把學(xué)生宿舍設(shè)計(jì)成古城堡，采光實(shí)在是堪憂。
當(dāng)導(dǎo)航到新樂(lè)市之后，我一度懷疑導(dǎo)航是不是出問(wèn)題了，因?yàn)槲铱吹降牡胤?，和我一貫?duì)市區(qū)的印象有本質(zhì)的區(qū)別。
新樂(lè)街道相當(dāng)冷清，官方公布的人口數(shù)據(jù)超過(guò)40萬(wàn)的新樂(lè)市，城貌絲毫不像一個(gè)市，更像一個(gè)普普通通的落后小縣城。
開(kāi)始尋找當(dāng)?shù)氐男≈薪榱私庑畔ⅲ紫劝l(fā)現(xiàn)本地中介的職能十分混亂跳脫。
除了買(mǎi)賣(mài)二手房和租房業(yè)務(wù)外，中介往往又承擔(dān)著介紹對(duì)象介紹工作等職能，充分挖掘了一個(gè)中介的全部?jī)r(jià)值，看來(lái)在這里單做二手房買(mǎi)賣(mài)是支撐不起一個(gè)小店面的。
中介店面很少，個(gè)別雖然開(kāi)著門(mén)，但基本只有一個(gè)店員或老板，通常以租房生意為主，問(wèn)一套一百來(lái)平的兩居租多少錢(qián)，答曰六千，把我們嚇了一跳，然后對(duì)方慢悠悠的接上一句，六千一年。
我算了一下，按本地房?jī)r(jià)七千來(lái)算，一套七十萬(wàn)的房子出租120年才能回本，這租售比，比北上深驚人多了！誰(shuí)說(shuō)一線租售比低的，出來(lái)走兩步！
在這里，二手房成交量顯然極低。同時(shí)我們還注意到，二手房看店者，以中年大叔大媽為主。
和中介的溝通中得知，本地二手房的成交量和需求量并不大。因?yàn)楸镜厝司佣?，大多?shù)拆遷戶都有房。當(dāng)?shù)貨](méi)有什么企業(yè)，工作機(jī)會(huì)少的可憐，每年人口流出大于流入，去年一波大漲后，樓市目前異常冷清。
接著又詳細(xì)了解了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。新樂(lè)目前二手房普遍在6-7000左右，相對(duì)高端的達(dá)到八千，新房稍貴一些，8000以上的價(jià)位，新盤(pán)少。這個(gè)價(jià)位和當(dāng)?shù)仄毡閮汕Ф嗟氖杖氡绕饋?lái)，顯然很是不低。
人口凈流出的小縣城，房?jī)r(jià)到底是怎么炒起來(lái)的？
據(jù)了解，新樂(lè)二手房之前一直穩(wěn)定在三四千元，去年年后開(kāi)始迅速上漲。
一是受到了石家莊市區(qū)和近郊大漲的帶動(dòng)。
二是當(dāng)時(shí)市房管局出臺(tái)政策，成交備案價(jià)不低于5700，即使低于5700，也要按5700來(lái)納稅，官方背書(shū)的最低價(jià)放在了5700，那房?jī)r(jià)自然是要奔六千以上走的。
三是小地方有不少房子產(chǎn)權(quán)不明晰，不能落宗，當(dāng)時(shí)出臺(tái)了一項(xiàng)政策，不能落宗的的房子需要全款購(gòu)買(mǎi)，能落宗的房子數(shù)量不多，自然價(jià)格漲的更快。
就這樣，在多方合力推動(dòng)下，新樂(lè)這樣一個(gè)無(wú)產(chǎn)業(yè)、無(wú)需求、無(wú)未來(lái)預(yù)期的小縣城，房?jī)r(jià)也迅速飆到了八九千，甚至過(guò)萬(wàn)。
離開(kāi)新樂(lè)的時(shí)候，看著車(chē)窗外空曠的街道，和零星閃過(guò)幾個(gè)蓋了一多半已經(jīng)停工的樓盤(pán)，我算了一筆帳。
房?jī)r(jià)8000-9000，人均收入2000-3000，房租500，這種弱二線周邊郊縣的坑，可謂又深又黑。
路上我們感慨，這就是目前大多數(shù)中國(guó)小縣城的現(xiàn)狀，沒(méi)有外來(lái)人口帶動(dòng)，本地剛需也早早下手，大量的爛尾樓盤(pán)，和上不去又下不來(lái)但已經(jīng)無(wú)人關(guān)心的房?jī)r(jià)。
3
接著說(shuō)近郊區(qū)。
石家莊分為環(huán)城四區(qū)，本文重點(diǎn)說(shuō)一說(shuō)環(huán)城四區(qū)中的藁城、鹿泉、欒城三區(qū)。
藁城和欒城比較像，地理位置相鄰，也在石家莊市未來(lái)東南方向的發(fā)展規(guī)劃線上，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)和制造業(yè)，說(shuō)的直白點(diǎn)，GDP的重要產(chǎn)出地。
鹿泉區(qū)則是旅游休閑和信息產(chǎn)業(yè)為主，石家莊的后花園。
調(diào)研中，我們考察了藁城比較具有代表性的板塊，緊靠東三環(huán)的石煉廠板塊。這邊因?yàn)槲恢帽容^接近開(kāi)發(fā)區(qū)，雖然人多雜亂，但生活很便利。
這里的便利，指的是狹窄的街道兩邊被小商小販完全占據(jù)，占道經(jīng)營(yíng)，車(chē)輛通行困難。
和農(nóng)村大集市很像，賣(mài)菜的，賣(mài)水果的，賣(mài)各色小商品的，土的掉渣的服裝，床單被罩，生活用品，這里無(wú)所不包，居民區(qū)學(xué)校老式電影院也一應(yīng)俱全。
這里原來(lái)是石煉廠的家屬區(qū)，后來(lái)逐漸發(fā)展成為一個(gè)麻雀雖小五臟俱全的居民生活區(qū)。
這里有一個(gè)代表性的樓盤(pán)，叫潤(rùn)江紫宸院。潤(rùn)江屬于石家莊響當(dāng)當(dāng)?shù)谋就灵_(kāi)發(fā)商。
▲周邊配套很不便利
潤(rùn)江紫宸院實(shí)際成交價(jià)在9000左右，價(jià)格不高，雖然小區(qū)周邊的交通和配套十分糟糕，但實(shí)惠的價(jià)格和高大上的售樓處，對(duì)于生活在石化區(qū)老家屬院的人來(lái)說(shuō)，絕對(duì)算降維打擊了。
這個(gè)盤(pán)去化很快，我們到的時(shí)候只剩幾套尾盤(pán)了。
第二個(gè)位于藁城縣城的美的云熙府。沒(méi)錯(cuò)，就是美的電器旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目，看起來(lái)總有種莫名其妙的違和感。
房?jī)r(jià)標(biāo)示1萬(wàn)出頭，但每平米又綁定了一個(gè)2-3千的裝修費(fèi)，實(shí)際價(jià)格在1萬(wàn)3左右。
因?yàn)檎{(diào)控和整頓，石家莊大量無(wú)證樓盤(pán)停售，導(dǎo)致在售新盤(pán)稀缺，大部分五證齊全的樓盤(pán)默認(rèn)用捆綁來(lái)突破政府限價(jià)。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房客對(duì)這種方式都心照不宣。
從石家莊的規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，重點(diǎn)打造高新區(qū)，北部的正定新區(qū)，鹿泉又在大力發(fā)展旅游，東部的藁城和南部的欒城能得到的發(fā)展紅利有限，未來(lái)還是以本地剛需為主。
鹿泉區(qū)則有點(diǎn)像北京的門(mén)頭溝區(qū)，都在西邊，都有大片的山區(qū)，空氣質(zhì)量和自然環(huán)境比市區(qū)要好不少，鹿泉被稱為石家莊的后花園，離市區(qū)的距離并不遠(yuǎn)，15公里左右。
鹿泉本地有不少大開(kāi)發(fā)商入駐，像保利、北國(guó)商業(yè)、國(guó)赫等開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橹鞔蚵糜味燃俑拍?，大多?shù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的都是低容積率的中高端樓盤(pán)。當(dāng)?shù)刈钪穆谷】党牵郎蕉?，樓盤(pán)體量很大。
看18年上半年的土拍數(shù)據(jù)，鹿泉區(qū)的土拍數(shù)量成交40宗，石家莊各區(qū)成交數(shù)量第一，面積占總成交面積的37%，可以看出鹿泉區(qū)是接下來(lái)石家莊開(kāi)發(fā)商的重要戰(zhàn)場(chǎng)。
鹿泉的新盤(pán)房?jī)r(jià)大部分在1.2-1.3萬(wàn)，相對(duì)本地人的收入而言價(jià)格偏高，但相對(duì)城區(qū)又低不少，會(huì)有一部分資金有限的城區(qū)剛需，和部分度假養(yǎng)老和改善群體，出于環(huán)境和價(jià)格的因素選擇鹿泉，所以當(dāng)前的價(jià)格還是有相應(yīng)的支撐點(diǎn)。
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作為一個(gè)人口千萬(wàn)級(jí)的大城市，石家莊的城鎮(zhèn)化發(fā)展還在路上。
雖然從數(shù)據(jù)上看，石家莊城鎮(zhèn)化率河北省第一，但在調(diào)研過(guò)程中，出了城二環(huán)，就能看到大片大片的未開(kāi)發(fā)區(qū)域，到處雜草叢生，塵土飛揚(yáng)，石家莊城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還需要走很久。
石家莊郊區(qū)的房?jī)r(jià)，目前處在一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡期，因?yàn)槭袇^(qū)面積小，土地開(kāi)發(fā)已接近飽和，房?jī)r(jià)也達(dá)到高點(diǎn)。近四百萬(wàn)人擠在城區(qū)，城五區(qū)的人口已經(jīng)超負(fù)荷。
石家莊未來(lái)還要達(dá)到500萬(wàn)人口的特大城市規(guī)劃，所以人口外溢是遲早的事情，再加上市區(qū)5年的限售，都會(huì)對(duì)郊區(qū)置業(yè)有一定帶動(dòng)。
未來(lái)石家莊的剛需、改善和投資人群，因?yàn)檎?、價(jià)格和環(huán)境因素，會(huì)有部分逐漸外溢到郊區(qū)。
所以長(zhǎng)期來(lái)看郊區(qū)的房?jī)r(jià)是有托底的，尤其是有距離、產(chǎn)業(yè)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)的部分近郊區(qū)。
而遠(yuǎn)郊縣城，無(wú)論短期長(zhǎng)期，都看不到太大價(jià)值。
北京集全國(guó)人力財(cái)力，到現(xiàn)在也不過(guò)發(fā)展到六環(huán)，而且五環(huán)六環(huán)之內(nèi)還有大量的未開(kāi)發(fā)土地。
按照石家莊的實(shí)際情況，想發(fā)展到四環(huán)，那是一個(gè)很遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。
遠(yuǎn)郊縣城要想發(fā)展，除非自己發(fā)力，可是現(xiàn)實(shí)擺在這里，逆襲根本不現(xiàn)實(shí)。
石家莊做為一個(gè)弱二線省會(huì)，目前對(duì)周邊郊縣顯然還不具備強(qiáng)大的輻射和產(chǎn)業(yè)分流能力。
對(duì)于石家莊郊縣置業(yè)，米宅給出的建議是：
1、 遠(yuǎn)郊是剛需的樂(lè)園，投資客的大坑，投資務(wù)必遠(yuǎn)離；
2、 近郊要看區(qū)位、環(huán)境、項(xiàng)目和價(jià)格，市區(qū)的改善、度假需求可以考慮，包括追求居住品質(zhì)資金又有限的剛需，在私家車(chē)越來(lái)越普及的今天，人們的生活半徑會(huì)越來(lái)越大；
3、 鹿泉、正定是近郊的價(jià)值區(qū)域，但僅限于房?jī)r(jià)有支撐，不代表買(mǎi)到即賺到；
4、 正定新區(qū)承載著石家莊的希望，但未來(lái)發(fā)展又有很大的不確定性，明天發(fā)布石家莊調(diào)研收尾篇——正定新區(qū)詳細(xì)解讀。
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（完）
責(zé)任編輯：郭悅
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