因為，似乎從下半年開始的樓市調(diào)控，開始有了轉(zhuǎn)機。這是一條未被官方證實的消息，被在我的朋友圈廣泛傳播。某全國性大銀行總行開會，布置了落實房地產(chǎn)貸款的相關(guān)工作。要點如下：7、預(yù)售資金監(jiān)管有特殊需求的，由銀行向央行申請后可以使用
當(dāng)然，這已經(jīng)不是最新消息了。因為上周，很多媒體已經(jīng)據(jù)此類似消息報道，結(jié)論是——中國樓市，已經(jīng)到底了。當(dāng)然，也有一些媒體對此看空，認為冬天尚未過去，春天遠未到來。因為從這一則消息中，我卻看到了另一個更加明顯的趨勢。第一、對于國央企房地產(chǎn)商，已經(jīng)開始準備為暴雷民企接爛攤子。
第二、但，努力不會白費，下一個樓市五年，一定屬于國企。
長期以來，我國政府對于央企經(jīng)營房地產(chǎn)，一向本著是不支持的態(tài)度。所以，國家一直在強調(diào)央企開發(fā)商市場退出令，就是若干家非房地或者建筑主業(yè)的國資委控制央企，要逐步退出房地產(chǎn)。原則上，只留下列表格中的央企在樓市經(jīng)營。2012年，對，2012年，你沒有看錯。從2012年，國家一直在強調(diào)這件事。退出令頒布當(dāng)年，14家央企退出。但是，同年，另有15家央企獲批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)。于是，大家一看，這是個能商量的退出令。所以，這幾年來，除了極個別經(jīng)營不善的企業(yè)退出，其他的都無動于衷。不但，原有的央企不退出，很多原來的知名民企，也變成了紅頂子企業(yè)。2016年，拿地資金的前15名，國央企占了8席，占據(jù)半壁天下。不，應(yīng)該這么說，應(yīng)該是各地樓市“去庫存”，國央企也功不可沒。時間來到了2021年，當(dāng)銀行公布了我們所有熟悉的開發(fā)商。我們才發(fā)現(xiàn)誰才是樓市中“活下去”的高手。這是，2021年上半年樓市三道紅線的全國50強企業(yè)情況。一條紅線未踩的綠檔開發(fā)企業(yè)，國央企占了一半。更為神奇的是，在負債率最低的四家企業(yè)中，全部都是國企，而且都是央企。而踩了一條紅線的黃檔企業(yè)，卻只有一家國企。最慘的紅檔企業(yè)，只有一家國央企——那個只知道“更高，更高，更更高”，最終把自己資金鏈崩斷的作死綠地。2021年，在所有出了問題的大型房地產(chǎn)商中，恒大、華夏、實地、藍光、寶能、榮盛、泰禾、協(xié)信等，你幾乎找不到國企，特別是央企的身影。無外乎，網(wǎng)上有個調(diào)侃的段子。答：買了央企建的房子最幸福，因為不用三天兩頭去工地看，是不是停工了。不但如此，在下半年的土地第二次集中土拍流拍潮中，央企也起到了穩(wěn)定局勢，中流砥柱的作用。9月28日，深圳成功出讓21宗地塊，成交總價達452.97億元，中海共報名18宗地，最終獲取4宗地塊，成交價達127億，占當(dāng)日拍地成交總價的28%；
還值得一說的是這次拍地分配，中海第一名，保利第二名，深圳地鐵第三名。深圳成功出讓21宗地塊，民企僅拿地4塊，國企和央企的拿地17塊，成交價占比達90%。單9月來看，中海于深圳、廣州、天津、南京分別耗資127億、99億、85億及80億獲取了共13宗地塊，其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得頭籌，分別占到了出讓總價的28%、30%及16%。
中海能如此兇猛，得益于其充足的現(xiàn)金流。據(jù)統(tǒng)計，截止2021年上半年，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金達1174.27億元，較年初上升了6.3%；現(xiàn)金短債比2.6；凈負債率為32.54%，處于行業(yè)較低水平；
不但是中海，在今年全國第二輪土拍中，大多數(shù)城市也是國央企占了c位。青島二次土拍中，金茂參與競拍并拿地8宗，地塊出讓金合計為35億元，拿地數(shù)量、金額均排在第一位。濟南歷城區(qū)華山北片區(qū)5宗地塊均被軌交集團收入囊中，市中區(qū)4宗地塊也被市中城發(fā)獲得，綠地也斬獲先行區(qū)3宗地塊。天津二次土拍方面，中海地產(chǎn)在天津第二輪集中供地中斥資85.4億元摘得市區(qū)3宗地塊，成為拿地金額最多的房企。此外，中鐵投資底價連拿6宗地塊，成為此次拿地最多的房企。保利、北京城建、中建六局、綠城也各有斬獲。第一、國央企拿到了用低價拿到了好地，保證了利潤，擴張了市場占有率。第二、降低了土地流拍率，平穩(wěn)了地價，起到了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)財政”的另一個“三穩(wěn)”。對于未來房地產(chǎn)，我覺得最最重要的第三條——并購貸款不計入三道紅線。請問，對于現(xiàn)在這場由上而下的樓市調(diào)控來說。第一、三道紅線，一直勒下去，多少房地產(chǎn)公司，會成為下一個恒大？第二、半死的“恒大”變成“全死”的恒大，多少項目爛尾，多少人鬧事，誰來擦這個屁股？第三、土地繼續(xù)流拍，民企繼續(xù)躺平，財政怎么辦，樓市怎么辦？前三個月，我們已經(jīng)見識了國企接盤第二輪土地集中土拍。后六個月到一年，我們極大可能見識到國企接盤高杠桿且高土地儲備，已經(jīng)暴雷或者預(yù)備暴雷開發(fā)商。所以，才有了那一句關(guān)鍵的話——并購貸款不計入三道紅線。因為，即使是中海，這個綠線最綠的央企，如果想全面接手那些已經(jīng)暴雷企業(yè)中一家。所以，下面的動作，你可以看做，在大經(jīng)濟目標的前提下，國家給政策，銀行給貸款，國企來干活。畢竟，論產(chǎn)品，大部分的國企不如民企，論營銷，大部分的國企不如民企。但，論聽話，國企一定強于民企，論放心，國企一定強于民企。未來的一年到五年，中國樓市一定是“國進民退”的五年。
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責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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