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10月全國(guó)樓市的焦點(diǎn)，居然又是這里

發(fā)表時(shí)間：2020-10-21 作者：百夫長(zhǎng) 來(lái)源：米宅<原米宅米宅>

買房這么多年，兩樣?xùn)|西必不可少：

資金。

借勢(shì)。

前者決定了你的高度。

后者決定了你的韌勁，能走多遠(yuǎn)。

1

干我們這行，注定了全國(guó)各處跑。

哪里熱我們?nèi)ツ睦?，哪里有價(jià)值我們?nèi)ツ睦铩?/span>

尤其是粵港澳，不只是我，米宅的所有主編都轉(zhuǎn)了不止一遍。

又熱，又有價(jià)值。

我把粵港澳的核心城市，扎扎實(shí)實(shí)的轉(zhuǎn)了一遍，對(duì)很多人而言，整個(gè)大灣區(qū)，甚至可以換一個(gè)更為形象貼切的說(shuō)法：

暴風(fēng)眼，淘金地。

就在這個(gè)到處都是淘金熱的風(fēng)口，我的著眼點(diǎn)只有2個(gè)：

一個(gè)是人，

一個(gè)是錢。

大灣區(qū)的利好、影響力、覆蓋面，還需要去說(shuō)嗎？說(shuō)多了，畫(huà)蛇添足。

1、人來(lái)了。

要知道，僅僅是深圳、廣州每年新增落戶均超過(guò)40萬(wàn)，佛山20多萬(wàn)、珠海10多萬(wàn)，如果再加上東莞、中山、惠州，那么粵港澳每年的新增人口，輕輕松松超過(guò)120萬(wàn)。

每年至少120萬(wàn)的新增人口，大部分還都是年輕人，最扎實(shí)的購(gòu)買力、消費(fèi)力、創(chuàng)造力。年輕的城市，無(wú)極限。

2、錢到了。

大灣區(qū)的數(shù)據(jù)、地位、利好，講得非常多了，7000萬(wàn)人口，10萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)體量，華為、騰訊、大疆、格力，等等。一句話概括：就是牛逼。

但是我想說(shuō)另外一些，如果把著眼點(diǎn)放在粵港澳的購(gòu)買力上，放在全國(guó)的購(gòu)買力，深圳上千萬(wàn)的公寓是需要搶的，東莞松山湖、虎門(mén)長(zhǎng)安是需要搶的，廣州的黃埔、南沙、天河也是在漲的，背后是什么？一是全國(guó)客戶，二是非常強(qiáng)大的購(gòu)買力，這些才是最關(guān)鍵的。

你想想看：

市場(chǎng)這么大，有人，有錢，全都盤(pán)活了。

2

區(qū)位、區(qū)位，還是區(qū)位。

深圳的前海、寶安，

東莞的長(zhǎng)安、虎門(mén)，

廣州的南沙，

珠海的十字門(mén)，

……

我看過(guò)所有城市群，真正實(shí)現(xiàn)互連互通，只有兩個(gè)：

一個(gè)是長(zhǎng)三角。

上海與環(huán)滬的瀏河、昆山、花橋、嘉善，再遠(yuǎn)一點(diǎn)的南通、蘇州、杭州、寧波，緊密度非常高。交通無(wú)縫對(duì)接，更重要的是，人可以來(lái)回流動(dòng)，產(chǎn)業(yè)上下承接，人、錢、產(chǎn)業(yè)是流動(dòng)的，不是封閉的。

另一個(gè)是珠三角。

我不會(huì)去講幾千億的路網(wǎng)規(guī)劃，你只要知道，臨深的虎門(mén)-長(zhǎng)安-松山湖-鳳崗，再加上南沙-翠亨-北圍-橫琴-前海，區(qū)位銜接非常緊密，地鐵、高鐵、高速，跟長(zhǎng)三角一樣，人、錢、產(chǎn)業(yè)也是全開(kāi)放的。

你先擦擦口水。

所以，你只要在大灣區(qū)的地圖上，隨便找一塊核心的、靠海的、靠近大城市，也一定非常優(yōu)質(zhì)，前海、北圍、南沙、十字門(mén)，無(wú)不如此。

在這個(gè)暴風(fēng)眼，我發(fā)現(xiàn)了一塊風(fēng)水寶地：

珠澳人工島。

很小，咽喉，精華。

嘖嘖嘖，你看看這位置：

5分鐘到澳門(mén)、40分鐘到香港，未來(lái)到前海、南沙、橫琴，背后所能支撐的深圳腹地、廣佛腹地、珠海腹地。

往大了說(shuō)，構(gòu)筑一小時(shí)三地生活圈。

往小了說(shuō)，把守粵港澳進(jìn)出的樞紐。

人、錢，洶涌而至。

3

這個(gè)地塊太特殊了。

眺望大陸的第一站，

港珠澳唯一的人工島，

港珠澳唯一的口岸，

粵港澳的咽喉地帶，

承接澳門(mén)、香港、深圳，

……

我看了一下規(guī)劃。

定位：

珠三角進(jìn)出港澳的核心口岸之一、珠三角區(qū)域性交通樞紐、功能復(fù)合的城市綜合區(qū)域，建成后將成為集交通、管理、服務(wù)、救援、觀光功能為一體的綜合運(yùn)營(yíng)中心。

這不是最刺激的，最大的意義，是制度和規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)。

這是知識(shí)點(diǎn)：

制度、規(guī)劃。

1、在制度上。

國(guó)內(nèi)首創(chuàng)“一島雙口岸，一地三通關(guān)”，全國(guó)唯一的三地互通、客貨兼重的陸路口岸：

一島雙口岸：指人工島北部為珠海公路口岸，南部為澳門(mén)公路口岸，屬于澳門(mén)管轄范圍；

一地三通關(guān)：珠澳口岸都是珠、港、澳三地通關(guān)口岸，以面對(duì)將來(lái)龐大的人流量和車流量，提高通關(guān)效率；

2、從區(qū)位上。

其位于珠?？诎逗吐?lián)檢大樓北側(cè)，將有交通連廊連接口；同時(shí)，項(xiàng)目南側(cè)規(guī)劃有交通中心，預(yù)留城市軌道站點(diǎn)、有軌電車站點(diǎn)、公共交通線路等都將從經(jīng)由此處進(jìn)出。

珠海地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線，將以人工島為終點(diǎn)。此外，游艇碼頭、公共碼頭，位于項(xiàng)目北側(cè)，是其重要組成部分。

以上，我并不特別在乎。

我更在乎，究竟在這個(gè)人工島上，來(lái)往多少人，都是哪些人，會(huì)產(chǎn)生多大的購(gòu)買力，這才是最核心的。否則，將毫無(wú)意義。

我查了一下數(shù)據(jù)：

港珠澳大橋通車第一年，經(jīng)此出入旅客總數(shù)達(dá)2443.45萬(wàn)人次，日均約6.69萬(wàn)人次，遠(yuǎn)超4.8萬(wàn)人次的預(yù)測(cè)日均客運(yùn)量。

而到2035年，這一數(shù)字還將翻幾番：

巨大的人流，

巨大的市場(chǎng)，

以及巨大的購(gòu)買力。

4

規(guī)劃這么好？

制度這么好？

利好這么大？

與此同時(shí)，肯定壓力也非常大。

如此口岸，大灣區(qū)三地客戶，各式各樣的需求，前期投入資金非常大，回報(bào)周期卻又很漫長(zhǎng)，怎么樣才能滿足他們？

這是個(gè)非常難啃的骨頭。

小房企玩不動(dòng)。沒(méi)錢沒(méi)背景。

單一房企玩不動(dòng)。配套是個(gè)大問(wèn)題。

誰(shuí)能玩得動(dòng)？

只有綜合性的大房企。

一定要大，就是有錢，現(xiàn)金流非常充足，前期投入非常大，而且耐得住寂寞，不求短期回報(bào)；同時(shí)也是綜合性的，除了住宅，商業(yè)、酒店、公寓、配套等活好認(rèn)真。

這樣的房企，太少，一雙手?jǐn)?shù)得過(guò)來(lái)。

有一家房企，也許可以。

誰(shuí)？

世茂。

很多人，不了解世茂。

其實(shí)這是一家很有影響力的房企。

舉一些例子：

多元化的企業(yè)，涉足酒店地標(biāo)住宅商業(yè)；

開(kāi)發(fā)了第一個(gè)采石坑里的自然生態(tài)酒店；

深圳前海世茂大廈、上海世茂廣場(chǎng)，多是城市地標(biāo)；

……

所有的晃眼標(biāo)簽，或多或少都在還原世茂本尊。

但是這些，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

真正體現(xiàn)一家房企實(shí)力，永遠(yuǎn)是操刀產(chǎn)品：

26家（含籌建）國(guó)際知名酒店品牌，年接待客流超520萬(wàn)；

近750萬(wàn)方經(jīng)營(yíng)管理總面積，61個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)領(lǐng)先的65%EBITDA率；

為全國(guó)貢獻(xiàn)近30座超200米地標(biāo)，打造城市獨(dú)有名片……

5

世茂港珠澳口岸城。

不扯淡，說(shuō)來(lái)說(shuō)去，就3點(diǎn)：

價(jià)差，

門(mén)檻，

價(jià)值。

1、價(jià)差真大啊。

澳門(mén)10萬(wàn)+，香港15萬(wàn)，深圳、廣州、東莞、珠海，主城2萬(wàn)5--9萬(wàn)。對(duì)面東涌600萬(wàn)起，這里才賣150萬(wàn)起。

2、再看看門(mén)檻。

不限購(gòu)、不限貸，這一次面向市場(chǎng)出售的30%，主力面積不大，45-78平，總價(jià)也就150萬(wàn)起步，門(mén)檻很低。

更重要的是第3點(diǎn)：

價(jià)值。

我看了一下這個(gè)項(xiàng)目的介紹。

世茂港珠澳口岸城，約120萬(wàn)㎡的超級(jí)綜合體，世界著名事務(wù)所SOM擔(dān)綱設(shè)計(jì)，據(jù)說(shuō)光設(shè)計(jì)就花了2000萬(wàn)巨資。以“超級(jí)商業(yè)+超級(jí)娛樂(lè)”為概念，打造約120萬(wàn)平方米“灣海不夜城”。

將建設(shè)成一個(gè)主要涵蓋綜合交通、濱海美學(xué)商業(yè)、燈光秀、5大酒店集群、2個(gè)會(huì)展中心、國(guó)際辦公和酒店式辦公等全能業(yè)態(tài)的超級(jí)綜合體。

整個(gè)項(xiàng)目，分為6大板塊：

一是約18萬(wàn)㎡的跨國(guó)總部辦公。至少20家跨國(guó)名企，預(yù)計(jì)員工5萬(wàn)人。

二是約5.6萬(wàn)㎡國(guó)際藝展雙中心。約1.8萬(wàn)㎡海上文濤藝術(shù)中心和約3.8萬(wàn)㎡海灣方舟會(huì)展。

三是約10.4萬(wàn)㎡公園美學(xué)商業(yè)。退臺(tái)式設(shè)計(jì)，把建筑與海洋、綠植和諧交融。

四是約16萬(wàn)㎡國(guó)際酒店集群。

五是世界級(jí)濱海公園。包括映月泉和映月步道，這里也是一個(gè)地標(biāo)式主題樂(lè)園。

六是建面約30萬(wàn)㎡的戰(zhàn)略性口岸資產(chǎn)。

世茂敢自持運(yùn)營(yíng)超一半以上的業(yè)態(tài)，這就是底氣。

半數(shù)以上產(chǎn)業(yè)世茂自營(yíng)；

5座奢華酒店集群，國(guó)際會(huì)展中心2家；

10萬(wàn)平商業(yè)步行街；

45-78平，總價(jià)150萬(wàn)起，后續(xù)還有107-225平大面積推出；

……

這個(gè)項(xiàng)目的客群，一定是廣泛的、有消費(fèi)能力的，我隱晦的提一下：

去澳門(mén)消費(fèi)的人，

在香港上班的人，

就在島上辦公的人，

有業(yè)務(wù)往來(lái)的大陸人，

附近上班的外籍人士，

就業(yè)、過(guò)夜、租房、娛樂(lè)，

……

點(diǎn)到為止吧。

你看看，2種制度，3種貨幣，各式人群，不同需求，再加上非常完善的配套服務(wù)，甚至隱隱約約有種海南自貿(mào)島的模式，在推動(dòng)著全島免稅。

還是開(kāi)頭那句話，人、錢暗流涌動(dòng)。

這帶來(lái)了漂亮的銷售業(yè)績(jī)：世茂港珠澳口岸城在國(guó)慶黃金周累計(jì)銷控金額超過(guò)8億，目前累計(jì)接近30億。

6

之于大灣區(qū)，之于世茂港珠澳口岸城。

我只相信2點(diǎn)：

粵港澳的潛力。

世茂的打造力。

大灣區(qū)的潛力自不必說(shuō)，除了長(zhǎng)三角，這是南中國(guó)絕對(duì)的一哥，扛打又耐造，有人又有錢。

至于世茂，除了前面講到的住宅、地標(biāo)、商業(yè)、酒店，甚至于口岸城項(xiàng)目的傾力打造，我還關(guān)注到另外一個(gè)點(diǎn)：

世茂在粵港澳擁有超4000億的土地貨值，在灣區(qū)所有房企中拿下TOP2，進(jìn)駐大灣區(qū)10個(gè)城市，全面布局。

又猛又有料。

絕不是打一槍就跑，這樣的體量已經(jīng)決定了，世茂一定是持久戰(zhàn)，會(huì)很放心。

也許，大灣區(qū)會(huì)從這里吹來(lái)第一股暖流。

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▼

（完）

責(zé)任編輯：楊帥

標(biāo)簽: 粵港澳

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