昨天，福田教育發(fā)生了一件不大不小的事，紅嶺教育集團(tuán)一口氣收編了三個(gè)學(xué)校。
景田的科技中學(xué)更名為紅嶺科技中學(xué)，上沙中學(xué)、上沙小學(xué)合并為九年一貫制，更名為紅嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校，景秀小學(xué)更名為紅嶺科技小學(xué)，這三所學(xué)校均納入紅嶺教育集團(tuán)管理。福田目前有四個(gè)知名教育集團(tuán)：紅嶺教育、荔園教育、福田區(qū)實(shí)驗(yàn)教育和荔外教育集團(tuán)。年前的2月4日，荔外教育集團(tuán)剛剛成立，成立大會(huì)上，福田教育局的田局長(zhǎng)發(fā)言指出：1、福田教育局要加速教育集團(tuán)化，2月成立荔外教育集團(tuán)，下半年還要成立福田外國(guó)語(yǔ)教育集團(tuán)；2、集團(tuán)化辦學(xué)是福田教育未來(lái)幾年的大趨勢(shì)，今年的目標(biāo)是把40%的學(xué)校納入集團(tuán)化管理；3、福田教育局定的集團(tuán)化比例目標(biāo)是今年40%，明年55%，后年70%。
剛過(guò)了19天，40%的第一步已經(jīng)邁出，紅嶺教育集團(tuán)一口氣收編了三所學(xué)校。福田教育局要完成今年40%和明年55%的集團(tuán)化任務(wù)，還需要收編多少所學(xué)校，我做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)。
荔園系：百花校區(qū)、通新嶺校區(qū)、瑋鵬校區(qū)、八卦嶺校區(qū)、眾孚校區(qū)荔外系：荔外西、荔外東、天驕校區(qū)、獅嶺校區(qū)、水圍校區(qū)紅嶺系：紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)、紅嶺科技小學(xué)（原景秀小學(xué)）、紅嶺實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部（原上沙小學(xué)）福田區(qū)教育實(shí)驗(yàn)集團(tuán)：僑香小學(xué)部、梅香小學(xué)部實(shí)驗(yàn)小學(xué)、百花小學(xué)、東海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、明德香蜜校區(qū)華新小學(xué)、華富小學(xué)、上步小學(xué)、南園小學(xué)、南華小學(xué)、福田小學(xué)、南華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、園嶺外語(yǔ)、園嶺實(shí)驗(yàn)、園嶺小學(xué)、明德碧海、福南小學(xué)、福民小學(xué)、天鍵小學(xué)、蓮花小學(xué)、文天祥小學(xué)、崗廈小學(xué)、福華小學(xué)、皇崗小學(xué)、福新小學(xué)、石廈小學(xué)、新洲小學(xué)、景鵬小學(xué)、黃埔小學(xué)、新沙小學(xué)、益強(qiáng)小學(xué)、福強(qiáng)小學(xué)、全海小學(xué)、益田小學(xué)、綠洲小學(xué)、福苑小學(xué)、下沙小學(xué)、美蓮小學(xué)、彩田小學(xué)、梅華小學(xué)、翰林實(shí)驗(yàn)小學(xué)、梅麗小學(xué)、梅林小學(xué)、梅園小學(xué)、梅山小學(xué)、景蓮小學(xué)、新蓮小學(xué)、景田小學(xué)、教科院附小、教科院第二附小、深康實(shí)驗(yàn)小學(xué)福田現(xiàn)有16所名校集團(tuán)小學(xué)，占比24%，如果想完成40%和55%的年度目標(biāo)，今年和明年都需要再收編10所小學(xué)。照目前雷厲風(fēng)行的進(jìn)度來(lái)看，今明兩年達(dá)成目標(biāo)的問(wèn)題不大。福田中學(xué)，共有27所（去掉三所市屬四大：實(shí)驗(yàn)、深外和深高）紅嶺系：園嶺校區(qū)、石廈校區(qū)、科技校區(qū)（原科技中學(xué)）、實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部（原上沙中學(xué)）福田區(qū)教育實(shí)驗(yàn)集團(tuán)：僑香部、梅香部荔園系：荔園實(shí)驗(yàn)中學(xué)華富中學(xué)、上步中學(xué)、南華實(shí)驗(yàn)、皇崗中學(xué)、蓮花南校區(qū)、第三高級(jí)中學(xué)、上沙中學(xué)、新洲中學(xué)、黃埔中學(xué)、北環(huán)中學(xué)、彩田中學(xué)、翰林實(shí)驗(yàn)、梅林中學(xué)、深康實(shí)驗(yàn)、教科院附中、明德碧海福田現(xiàn)有9所名校集團(tuán)初中，占比33%，再收編2所就能完成今年40%的任務(wù)，明年收編4所完成55%的任務(wù)，相比小學(xué)，初中達(dá)標(biāo)的難度更低。不出意外，今年會(huì)有十多所福田的小學(xué)和初中被名校收編，很快名校掛牌、收編甚至新建都不再是新聞，福田遍地名校的日子已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
名校大幅增加，學(xué)位價(jià)值自然會(huì)被稀釋，老學(xué)位房漲幅變慢，新學(xué)位房漲幅有限，這是一定的。但凡事不能只看表面，要多角度分析。福田教育局動(dòng)作這么大，一方面是近兩年教育被南山趕超，急于進(jìn)行改革扳回一局；另一方面很可能有市教育局的支持，先做試點(diǎn)，提升教育水平，均衡教育資源，同時(shí)打壓學(xué)位房炒作。紅嶺這次收編三校發(fā)布的節(jié)點(diǎn)很巧妙，當(dāng)前階段很難引發(fā)學(xué)位炒作。近幾年，深圳各區(qū)都在大搞教育集團(tuán)化，但可以任性推進(jìn)名校收編并引發(fā)熱度的只有福田和南山。因?yàn)槌耸袑偎拇笸?，被大家認(rèn)可的區(qū)屬名校只在福田和南山。福田有福外、荔園、荔外、紅嶺，南山有南外、南二外、南實(shí)、育才，這些都是投資客熱衷炒作的概念股。羅湖、寶安、龍崗、龍華也成立了不少教育集團(tuán)，但受關(guān)注度很低，這些片區(qū)最被關(guān)注炒作的反而是四大建的分校。現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，福田大力收編本區(qū)的普校變名校，會(huì)給福田和全深圳的學(xué)位房帶來(lái)什么后果?假如到明年底，福田原有24%的小學(xué)名校，升至55%；原有33%的初中名校，也升至55%。學(xué)位房大大增加之后，上漲動(dòng)力肯定不比從前，但另外45%的非名校，和這55%的名校仍然會(huì)拉開差距。這還只是在福田區(qū)內(nèi)，如果放在全深圳，福田的55%，很可能只占全深圳名校的20%。假定原來(lái)深圳只有10%的名校，學(xué)位房平均溢價(jià)率為50%，現(xiàn)在變成20%，學(xué)位房平均溢價(jià)率降為25%。但這20%的學(xué)校仍然是可以獲取溢價(jià)的，吃虧的是剩下80%的非名校。什么意思呢?就是福田加快名校集團(tuán)化的步伐，對(duì)福田現(xiàn)有的名校是利空，對(duì)全深圳的名校是利空，但對(duì)福田新晉升的學(xué)校是利好，對(duì)福田教育整體是利好，因?yàn)楦Ｌ锢米约好U(kuò)編的優(yōu)勢(shì)，稀釋了全深圳的名校價(jià)值，但強(qiáng)化了福田全區(qū)的名校價(jià)值。教育集團(tuán)化福田先行，單從學(xué)位房的價(jià)值而言，有利于提高福田學(xué)位房的整體水位，降低其他片區(qū)學(xué)位房的水位。
我估計(jì)福田大力推行名校集團(tuán)化之后，南山會(huì)很快跟上，羅湖、寶安、龍崗也會(huì)加快步伐，大家不會(huì)坐等福田稀釋自己的名校價(jià)值。美國(guó)要放水，全球跟著一起放，就是這個(gè)道理。另一方面，名校集團(tuán)化也是為深圳教育的下一步棋做準(zhǔn)備，就是初中的多校劃片。比如說(shuō)，這次被紅嶺收編的科技中學(xué)，離福田外國(guó)語(yǔ)很近。科技中學(xué)是普通學(xué)校，福外是福田除四大外排名第一的名校。如果推行大學(xué)區(qū)，科技中學(xué)和福外勢(shì)必要?jiǎng)澰谝黄?，放在以前，福外的家長(zhǎng)必然反彈激烈。但現(xiàn)在科技中學(xué)也被名校收編了，名義上兩個(gè)都是名校，再推大學(xué)區(qū)阻力相對(duì)會(huì)小。照這個(gè)趨勢(shì)來(lái)看，等集團(tuán)化搞的差不多了，初中多校劃片就要提上日程了。學(xué)位房面臨的考驗(yàn)越來(lái)越嚴(yán)峻，第一次大考是當(dāng)下快速的名校集團(tuán)化，第二次大考是幾年后的多校劃片。很多人覺(jué)得科技中學(xué)這樣的普校，上沙中學(xué)小學(xué)這樣的村小，不可能靠掛個(gè)牌子搖身就變名校，也不會(huì)有人愿意買單。實(shí)際上，只要全深圳的學(xué)校沒(méi)有全部被名校收編，新晉學(xué)位房的房?jī)r(jià)就一定會(huì)發(fā)生變化，只是一個(gè)溢價(jià)率的問(wèn)題。比如說(shuō)，10所學(xué)校原有2所名校，各自溢價(jià)率為50%，加起來(lái)100%。新收編2所學(xué)校后，名校變?yōu)榱?所，假定溢價(jià)率仍為100%不變，這100%會(huì)被4所學(xué)校共同瓜分，新校影響力有限，假定溢價(jià)率只有10%，老校的溢價(jià)率會(huì)從50%降為40%。老校的溢價(jià)率如果想保持不變，就需要更多的資金進(jìn)來(lái)把總體溢價(jià)率抬高，比如抬到120%，老校仍是50%，新校各得10%，但一定不會(huì)發(fā)生所有溢價(jià)被老校獨(dú)得的情況。舉例來(lái)說(shuō)，華強(qiáng)北的荔園+紅嶺園嶺校區(qū)雙學(xué)位組合，均價(jià)已到了15萬(wàn)，小戶型閣林網(wǎng)苑，一個(gè)超爛的樓盤，土地性質(zhì)還是公寓，40平已掛到700多萬(wàn)。新晉的景田荔外+紅嶺科技校區(qū)組合，均價(jià)還不到10萬(wàn)，小戶型TT國(guó)際和締夢(mèng)園40平只有400萬(wàn)出頭，居住環(huán)境和樓盤品質(zhì)均優(yōu)于華強(qiáng)北，雖然科技中學(xué)剛剛改名，成績(jī)未出，但一定會(huì)瓜分原被華強(qiáng)北獨(dú)得的溢價(jià)率。后期要么景田漲，要么華強(qiáng)北降，價(jià)差一定會(huì)拉近。
名校增多后，最終各自溢價(jià)率的判斷依據(jù)仍然是成績(jī)與排名，但深圳教育局要搞教育均衡化，肯定不會(huì)公布成績(jī)，只有無(wú)官方背書的民間榜單在流傳。民間榜單由個(gè)人制作，搜集信息有限，個(gè)人能力有限，有的夾帶私貨，必然導(dǎo)致成績(jī)失真，排名各自不同，公信力也會(huì)大大下降。成績(jī)無(wú)法透明化，最終大家會(huì)習(xí)慣性認(rèn)知傳統(tǒng)名校，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)傳統(tǒng)名校是有利的，對(duì)傳統(tǒng)名校的新晉分校也是有利的，對(duì)不能納入集團(tuán)化的學(xué)校是不利的。最后還是那句話：無(wú)論是名校集團(tuán)化，還是多校劃片，學(xué)位房都不會(huì)消失，優(yōu)質(zhì)學(xué)位房仍然是樓市的硬通貨。但學(xué)位房變得越來(lái)越復(fù)雜，暴富時(shí)代一去不回，精細(xì)化、專業(yè)化的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。一個(gè)保持獨(dú)立思考的公眾號(hào)憑借大漁和管家團(tuán)隊(duì)多年來(lái)樓市深耕和不動(dòng)產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)；為客戶提供深圳和廣州入戶、信貸、樓盤選籌、代購(gòu)等一站式服務(wù)； （完）
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