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雖然已有“預(yù)警”，但業(yè)主們并沒有真的認(rèn)為自己花上千萬買了學(xué)區(qū)房，會(huì)遇到這種被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的“極小概率”事件。
更多的家長(zhǎng)也似乎抱著僥幸心態(tài)，?認(rèn)為西城暫時(shí)不會(huì)在第一年就加大“多校劃片”力度。
確實(shí)是雷聲大雨點(diǎn)小，?2?0?2?0?年7?月3?1?后，?并沒有實(shí)行“?多校劃片”?政策，?西城學(xué)區(qū)房隨之暴漲。?
2021年初，高層勢(shì)要打壓“學(xué)區(qū)房”囂張氣焰的態(tài)度越來越明確。
2021年4月24日，?西城教委再次老話重提，明確表示?今年要實(shí)行“?多校劃片”?的入學(xué)政策。?
隨后作為樓市領(lǐng)頭羊的學(xué)區(qū)房停止上漲，但仍然維持著高價(jià)，部分購(gòu)房者還是心存僥幸，??成交量沒有明顯減少。?
直至2021年7?月2日，?西城區(qū)陸續(xù)公布了“多校劃片”?后的錄取結(jié)果。
??政策的真正實(shí)施，讓市場(chǎng)終于有了該有的反應(yīng)，?學(xué)區(qū)房開始應(yīng)聲而跌。??
接下來的三個(gè)月時(shí)間里，??西城學(xué)區(qū)量?jī)r(jià)齊跌，并在同年10月份達(dá)到最低谷。
包括在全區(qū)教育資源排名前三，片區(qū)內(nèi)幾乎“?遍地名校”?，優(yōu)質(zhì)資源非常均衡的金融街、德勝、月壇板塊?。?是這輪學(xué)區(qū)房上漲的領(lǐng)頭羊，?也是先跌為敬的主力軍。?
以德勝的六鋪炕小區(qū)為例，它是傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)校西師附小的對(duì)口學(xué)區(qū)房。
在7?3?1?政策之前，?該小區(qū)一居室的成交總價(jià)普遍在850萬上下，?單價(jià)2?0?萬+?。??
金融街和月壇的跌幅跟德勝相當(dāng)，?整體都跌了2?0?%?左右。頭部板塊的下跌勢(shì)頭，??成為風(fēng)暴席卷了整個(gè)西城。? ?
至此，?西城學(xué)區(qū)永遠(yuǎn)上漲的神話被徹底瓦解。?
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并且從成交周期變短、議價(jià)空間極小的情況來看，?說明業(yè)主已經(jīng)慢慢站在了強(qiáng)勢(shì)的一方。
月壇與金融街板塊的學(xué)區(qū)房，也出現(xiàn)了不同程度的上漲，?特別是金融街板塊，?價(jià)格上漲明顯。?
以金融街豐匯園小區(qū)為例，?對(duì)口傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)校紅廟小學(xué)，?是北師大附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)與北京八中的直升校。?
目前小區(qū)的成交價(jià)持續(xù)走高，5?0?平一居室?的最新成交價(jià)為1120萬，?單價(jià)2?2?.?26萬，?已經(jīng)無限接近最高位時(shí)的2?3?萬單價(jià)。??
而像金融街的部分次新改善小區(qū)，??目前的售價(jià)甚至超過了7?3?1?之前的價(jià)格。
?如區(qū)政府旁的中海凱旋，大戶型的?最新掛牌價(jià)創(chuàng)歷史新高，?單價(jià)接近2?8?萬。?
以上圖片均為某房產(chǎn)網(wǎng)站真實(shí)的成交數(shù)據(jù)，?雖然目前的成交量同比去年可以算膝蓋斬，?但價(jià)格的觸底反彈已是不爭(zhēng)的事實(shí)。?
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作為在全北京集權(quán)錢于一身，??讀個(gè)書可能都會(huì)碰到“?帝三代”?的金融街來說，?價(jià)格上漲還算情有可原，?那德勝與月壇的上漲邏輯是什么？?
我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)原因：?
1、有實(shí)力?購(gòu)買金德月學(xué)區(qū)房的業(yè)主，?往往不是只有這一套房子，所以在市場(chǎng)下行時(shí)，也比一般區(qū)域更能死扛價(jià)格。
2、多校劃片最終還是會(huì)演變?yōu)閱涡澠倪壿嫛?731之前的房本成為存量，?隨著每年幾千個(gè)名額的消耗，?最終庫(kù)存不足還是要補(bǔ)貨。
所以?7?3?1?之后的房本，今年上不了，?明年上不了，?不代表以后幾年都上不了。?
3、?北京的教育內(nèi)卷到有教育意識(shí)的家長(zhǎng)，?都會(huì)提前幾年準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房。金德月哪怕只有5?0?%?的幾率能單校，?也值得他們?yōu)榇艘徊?（保值沒問題，?無非上漲空間多寡）?
4?、??觀望的家長(zhǎng)賣掉房子之后，?最終還是要買房。如果不買金德月，?也是要買其他片區(qū)。而同樣是多校劃片，渣校扎堆和中上扎堆的劃片完全是兩個(gè)概念，幾乎無差校的金德月在西城占據(jù)著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。?
5、北京的高中不能跨區(qū)考試，?而高中的教學(xué)質(zhì)量又在很大程度上決定了是否能考入名牌大學(xué)。
只有?通過在西城買房獲得的學(xué)籍，然后在西城上小學(xué)、初中，之后才能考西城的高中。
西城高中的普高率、?保底能力都強(qiáng)于其他區(qū)。?只要過了中招的錄取分?jǐn)?shù)線，相比其他區(qū)而言，西城都有不錯(cuò)的高中可以“托底”。這個(gè)待遇，非西城學(xué)籍的學(xué)生是無法享受的。
金德月相比西城其他區(qū)域，?小學(xué)整體師資實(shí)力更均衡強(qiáng)勁，上牛中的幾率更高，?牛中對(duì)應(yīng)的也基本是?優(yōu)質(zhì)高中。
一句話總結(jié)：“?買金德月學(xué)區(qū)，子女上重點(diǎn)高中的確定性更高。”
以上幾點(diǎn)才是金德月哪怕在遭到教改毒打，?房?jī)r(jià)暴跌之后又逐漸觸底反彈的真正原因。?
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作為自媒體從業(yè)者，?我深知“?房?jī)r(jià)暴跌”?“?學(xué)區(qū)房暴跌”?這類唱空情緒文，?更能引起粉絲的共鳴與文章的傳播。?
但除了讓大部分讀者一時(shí)的顱內(nèi)高潮之外，?毫無用處，?對(duì)真正要買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)也是一種傷害。?
看過我文章的讀者應(yīng)該也能感覺到，?我的文章都是理性且邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)格。
今天這篇文章，?是基于真實(shí)數(shù)據(jù)來分析與預(yù)判。不為唱空也不為唱多，更不是鼓吹買房。
你們買不買房，跟我一毛錢關(guān)系沒有，?我也賺不到你們一分錢。?
只是想把目前最真實(shí)的市場(chǎng)情況呈現(xiàn)給大家，?不管你需要買什么房，?隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向是必不可少的功課。
?每年的7?月份以后，都是學(xué)區(qū)房的傳統(tǒng)淡季，金德月板塊應(yīng)該也會(huì)迎來回調(diào)，我??預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)下跌30-50萬之間，?有需求的家長(zhǎng)可以伺機(jī)而動(dòng)。??
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學(xué)區(qū)房，一直是中國(guó)家長(zhǎng)永遠(yuǎn)繞不過去的一座大山。
今天就順便談?wù)勎覍?duì)學(xué)區(qū)房的看法：?
教育資源和財(cái)富資源一樣永遠(yuǎn)都不均衡，?存在頭部效應(yīng)，?內(nèi)驅(qū)力是集中而非分散，?政策的反作用只能起到緩解，?改變不了最終走向。?
只要幼升小、?小升初、?初升高有一個(gè)環(huán)節(jié)可以免試入學(xué)，?那學(xué)校和房子就不可能完全解綁。
哪怕三個(gè)環(huán)節(jié)都改為考試錄取，也不可能實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樾W(xué)初中??生必須就近入學(xué)，學(xué)生的安全比學(xué)區(qū)房上漲更重要。
只要部分區(qū)域還是優(yōu)質(zhì)學(xué)校扎堆，?多校劃片仍分高低，?那教育資源打散后還是會(huì)向優(yōu)質(zhì)板塊聚集。?
假定實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)化辦學(xué)，掛牌遍地名校，最后大家會(huì)都不認(rèn)牌子，只看成績(jī)和排名，排名靠前的才是真名校。
看透了這幾個(gè)邏輯，自然就懂了，???學(xué)區(qū)房最多被打壓的夾起尾巴做人，但永遠(yuǎn)不會(huì)消失。
短期的看空，?改變不了長(zhǎng)期的資源再聚集，?哪怕政策再打壓，最終?也只是治標(biāo)不治本。?
除非當(dāng)所有的家長(zhǎng)都不重視子女的教育，?無所謂學(xué)不學(xué)區(qū)，?那學(xué)區(qū)房就自然而然消失了，但這一天也永遠(yuǎn)不會(huì)來！?
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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