北京的學(xué)區(qū)房到底漲成啥價(jià)了？
某二手房網(wǎng)站數(shù)據(jù)，文昌胡同附近的學(xué)區(qū)房最低房?jī)r(jià)已經(jīng)賣到了每平米18萬，最高30萬，大部分都是10平方米的老破小。當(dāng)然，熟悉二手房中介報(bào)價(jià)規(guī)則的人應(yīng)該都知道，網(wǎng)上的這個(gè)價(jià)格是偏低的，便于吸引購房者打電話過去咨詢。
至于這天價(jià)學(xué)區(qū)房到底長(zhǎng)啥樣？來張之前網(wǎng)上流傳的圖給大家瞅瞅。
北京西城文昌胡同學(xué)區(qū)房▼
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但，Excuse me，誰告訴你學(xué)歷不值錢？
學(xué)歷不值錢？我不同意。我們做個(gè)極端的測(cè)試，請(qǐng)把你的研究生畢業(yè)證、本科畢業(yè)證、各種證書統(tǒng)統(tǒng)鎖到柜子里，然后拿著你的初中畢業(yè)證、甚至小學(xué)畢業(yè)證去找工作，你能找到目前同等工資水平的工作嗎？
也許有人有能耐找到，但我敢肯定，那只是極少數(shù)。
學(xué)歷不值錢？只是相對(duì)意義上的不值錢。學(xué)歷從之前的極具稀缺性變得不那么稀缺。你有沒有聽到過一個(gè)笑話，扔十個(gè)石子兒，六個(gè)砸到本科生，三個(gè)砸到研究生，一個(gè)砸到博士生。
口說無憑，看一下具體數(shù)據(jù)。2001年全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)是114萬人，15年后的2016年，這個(gè)人數(shù)增長(zhǎng)到了756萬。從1999年高校擴(kuò)招啟動(dòng)，接受高等教育的人群普遍擴(kuò)大，用人單位對(duì)學(xué)歷的門檻自然提高，普通的本科學(xué)歷自然相對(duì)貶值，不如之前值錢。
2001-2016全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)▼
但，學(xué)歷本身，尤其是高學(xué)歷還是值錢的?？匆幌?016年中國(guó)大學(xué)本科畢業(yè)生薪酬排行榜，是一個(gè)機(jī)構(gòu)引入了4000萬份職業(yè)樣本，分析了全國(guó)2553所大學(xué)和1253個(gè)專業(yè)的就業(yè)情況做的具體分析。雖說這個(gè)薪酬有畢業(yè)生就業(yè)地域方面的影響，比如上海、北京等地薪酬普遍是偏高的。但在同等區(qū)域內(nèi)，學(xué)歷高，意味著畢業(yè)生薪酬高這個(gè)結(jié)論還是可以站得住腳的。
2016年高校本科畢業(yè)生薪酬排行榜▼
所以，你還能說學(xué)歷不值錢嗎？這還只是國(guó)內(nèi)高校畢業(yè)生的薪酬排行榜。如果再加上畢業(yè)常春藤等名校的國(guó)外留學(xué)生，這個(gè)榜單自然又是另外一番景象。
再有，不少上市公司對(duì)于畢業(yè)生的工資制定，本科生、研究生、哪個(gè)大學(xué)畢業(yè)都是有嚴(yán)格的劃分的；再有，鄭大一附院在對(duì)外招聘的時(shí)候，要求應(yīng)聘者不僅要達(dá)到研究生學(xué)歷，還要求本科研究生畢業(yè)學(xué)校都必須是211院校......
學(xué)歷確實(shí)相對(duì)貶值，但站在當(dāng)下和未來，高學(xué)歷對(duì)于大部分人而言是你取得財(cái)富的敲門磚，至于能憑借學(xué)歷創(chuàng)造多少財(cái)富，那就因人而論了。
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學(xué)區(qū)房到底值不值錢，最根本看它的供需。
學(xué)區(qū)房到底值不值錢？有那么多人在搶，從某種程度上而言，它就是值錢的。
一個(gè)東西值不值錢，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，要看它的供需。供大于求，就相對(duì)貶值，相反，就會(huì)貴。
以鄭州為例，來說說學(xué)區(qū)房的供需。
提到學(xué)區(qū)房，不少人會(huì)說國(guó)外咋不炒學(xué)區(qū)房的概念？國(guó)外也是有學(xué)區(qū)房概念的，只是相對(duì)中國(guó)而言，沒有那么夸張。因?yàn)?，?guó)外的基礎(chǔ)教育是走兩條線路的，工人階層的子弟大多選擇公辦學(xué)校，精英階層大多會(huì)選擇私立學(xué)校、貴族學(xué)校。而且國(guó)外私立學(xué)校是主流，學(xué)區(qū)房沒有太大的需求?；氐街袊?guó)，回到鄭州，基礎(chǔ)教育體系中，公辦學(xué)校仍舊是主流，義務(wù)教育階段能否入讀公辦學(xué)校，更是直接和你所居住的房子最終捆綁在一起，也就是我們目前所執(zhí)行的就近入學(xué)、單校劃片政策。
比如，河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)去年的劃片范圍，整個(gè)劃片范圍是極小的，而且范圍內(nèi)的房源基本上都是以多層為主，劃片范圍內(nèi)生源不多。
河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)2016年劃片范圍▼
那鄭州去年大概有多少孩子入學(xué)一年級(jí)？2016年的入學(xué)數(shù)據(jù)我們并沒有找到，目前可查的數(shù)據(jù)是2014年的。2014年，鄭州適齡入學(xué)兒童有7.8萬人。兩年后的2016年，鄭州還把入學(xué)年齡放寬到了6歲4個(gè)月，明年，鄭州會(huì)逐步把入學(xué)年齡放寬到6周歲，那你想鄭州會(huì)有多少孩子入學(xué)一年級(jí)？
鄭州優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房又有多少？
家長(zhǎng)認(rèn)可的，口碑極好的，價(jià)格偏高的也是屈指可數(shù)的。集中于文化路一小、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)雙學(xué)區(qū)，伊河路小學(xué)學(xué)區(qū)，互助路小學(xué)學(xué)區(qū)，優(yōu)勝路小學(xué)、鄭州七中學(xué)區(qū)，緯五路一小、緯三路小學(xué)、鄭州八中學(xué)區(qū)；外國(guó)語中學(xué)學(xué)區(qū)。
這些學(xué)校周圍多以5-6層的多層樓房為主，房源不多，甚至出房率都是極小的。比如傳說中的外國(guó)語中學(xué)家屬院，80-90年代的老房子，出房率很低，甚至不少老師都自己持有，留給孫子、孫女讀書。在外國(guó)語中學(xué)片區(qū)，有些小中介甚至招攬不來外國(guó)語中學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的房子。
目前的現(xiàn)狀就是這樣的。
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學(xué)區(qū)房歸根到底是房子，本身就是值錢的，關(guān)鍵要看學(xué)區(qū)的溢價(jià)。
我們老說學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)房，過多地把學(xué)區(qū)房“學(xué)區(qū)”的這個(gè)附加值凸顯、炒作了出來。學(xué)區(qū)房歸根到底還是房子，能上哪個(gè)學(xué)校只是它的附加值。
在鄭州還不像在北京，北京有很多超級(jí)土豪，可以買個(gè)10㎡的房子，讓孩子上名校，并不居住。但放在鄭州，這種現(xiàn)象還是少見的，大部分家庭購買學(xué)區(qū)房并不單純?yōu)榱松蠈W(xué)，還有居住、投資等升值等功能。
學(xué)區(qū)房歸根到底是個(gè)房子，本身就是值錢的。
鄭州優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房大多都在老城核心生活區(qū)，交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)各種配套5分鐘步行都可以到達(dá)。比如圖下這個(gè)片區(qū)，西郊老城區(qū)、兩條地鐵線，1號(hào)線是最早通車的、5號(hào)線正在修建中，周邊有公園、有金水河，再看附近的學(xué)校資源網(wǎng)，超級(jí)密集。所以，這個(gè)區(qū)域的房子，本身就是值錢的，我甚至覺得這個(gè)區(qū)域的價(jià)格目前還算是比較良心的。
鄭州西區(qū)教育資源豐富區(qū)域▼
學(xué)區(qū)房到底值多少錢？我們需要考慮的是它所謂的名校溢價(jià)了多少？
這個(gè)區(qū)域外國(guó)語中學(xué)家屬院的二手房?jī)r(jià)格在2萬以上。旁邊的中原新城只有部分房源可以上外國(guó)語中學(xué)，中原新城二手房普遍的價(jià)格在1萬6。如果再算上和外國(guó)語中學(xué)家屬院一樣老破的小區(qū)，且不能上外國(guó)語中學(xué)，二手房?jī)r(jià)格在1萬3左右。算一下外國(guó)語中學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)。
以80㎡的房子為例，和中原新城相比，外國(guó)語中學(xué)學(xué)區(qū)房每平米要貴上4000元，80㎡價(jià)格在32萬元，和普通老破家屬院相比，每平米要貴上7000元，80㎡ 的價(jià)格在56萬元。這個(gè)差價(jià)還是超級(jí)大的。有中介單獨(dú)售賣外國(guó)語中學(xué)的入學(xué)名額，去年7月費(fèi)用在11萬-13萬，目前的費(fèi)用在13萬-15萬。
再來看伊河路小學(xué)附近的區(qū)域，帶學(xué)區(qū)房的價(jià)格在1萬5左右，不帶學(xué)區(qū)房的價(jià)格在1萬3左右，相差2000元的一個(gè)差價(jià)，如果是80㎡的房子，這個(gè)溢價(jià)額在16萬。但伊河路小學(xué)如果能找到關(guān)系選擇擇校方式入學(xué)，擇校費(fèi)用肯定是要低于16萬。
從這個(gè)意義上來說，如果只為了上學(xué)，最方便、性價(jià)比最高的辦法是花錢買名額，或者掏擇校費(fèi)入學(xué)。
但我們?cè)谶x擇做這個(gè)對(duì)比的時(shí)候，并沒有算到6年后、9年后你再把房子出手的那個(gè)升值空間，一般而言，在轉(zhuǎn)手上，學(xué)區(qū)房更好出手，且價(jià)格要高于非學(xué)區(qū)房房源。
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學(xué)區(qū)房和同等水平私立學(xué)校之間的差價(jià)問題。
那如果選擇同等水平私立學(xué)校，這個(gè)性價(jià)比是否比購買學(xué)區(qū)房要高呢？
因?yàn)樵卩嵵菽壳皟?yōu)質(zhì)公立學(xué)校的價(jià)值還沒有市場(chǎng)化，但私立學(xué)校已經(jīng)市場(chǎng)化了。我們不妨對(duì)比一下是買學(xué)區(qū)房性價(jià)比高還是上私立學(xué)校性價(jià)比高？
比如你購買了文化路一小斜對(duì)面的政法管理干部家屬院的學(xué)區(qū)房，可以上文化路一小和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，目前價(jià)格在2萬5-2萬6不等。我買個(gè)80㎡的房子，總價(jià)是200萬。然后，我買了周邊房?jī)r(jià)在2萬元左右的新建小區(qū)，中間的差價(jià)是5000元/㎡，總共的差價(jià)是40萬。
那我去上東區(qū)的北大附中河南分校外國(guó)語小學(xué)（已改名宇華實(shí)驗(yàn)小學(xué)），一年的學(xué)費(fèi)大概在3萬6左右。從小學(xué)到初中，總共的費(fèi)用在32.4萬元。
我們做這個(gè)對(duì)比的時(shí)候，忽略了三個(gè)因素：
1、6年后、9年后你把學(xué)區(qū)房出售的升值空間要大于周邊非學(xué)區(qū)房的升值空間。
2、私立學(xué)校小學(xué)需要面試、初中需要考試，以及私立學(xué)校學(xué)費(fèi)、校車上漲因素。
3、家長(zhǎng)對(duì)于公辦學(xué)校以及私立學(xué)校的接受程度。
排除掉這兩個(gè)因素，購買學(xué)區(qū)房入學(xué)和入學(xué)同等水平私立學(xué)校之間的差價(jià)確實(shí)不大。
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學(xué)區(qū)房所附帶的人脈、圈層等資源的價(jià)值問題。
最后想說的是，學(xué)區(qū)房不僅是個(gè)房子還附帶有人脈、圈層等資源。
講幾個(gè)真實(shí)案例吧。
同一天晚上，有兩個(gè)朋友打電話咨詢，他們都有渠道把孩子送入鄭州某兩所重點(diǎn)中學(xué)上學(xué)，只是在焦慮到底要選擇哪所學(xué)校。擇校進(jìn)入重點(diǎn)中學(xué)，進(jìn)不了重點(diǎn)班，甚至擇校的孩子們有可能被集中在一個(gè)班級(jí)上課。這倆朋友的選擇，很生動(dòng)說明了，你是誰不重要，你和誰在一起才重要。
下面這個(gè)例子可能更極端一些，發(fā)生在好幾年前了。一個(gè)朋友的弟弟被家長(zhǎng)擇校送到某重點(diǎn)中學(xué)的關(guān)系班，高考后，雖然成績(jī)還是不好，沒有上什么了不起的大學(xué)。但是他結(jié)婚擺婚宴的當(dāng)天，同班同學(xué)隨的份子錢每人都在2000元以上。
還有一個(gè)例子，英國(guó)前首相卡梅倫的同學(xué)不是銀行家就是跨國(guó)公司總裁，要不就是大牛機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人，總之各個(gè)都是土豪。
購買學(xué)區(qū)房入學(xué)、憑關(guān)系擇校入校、自己考入名校，這些孩子的家長(zhǎng)們不一定全都有權(quán)有勢(shì)、但是對(duì)孩子教育的重視度都是一致的，而且孩子未來的圈層、人脈也許在學(xué)校就開始形成了。
最后，還有很重要的一點(diǎn)，只要就近入學(xué)、單片劃片的政策不便，孩子上完學(xué)，房子完全可以賣掉。
2016年7月文化路一小、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)周邊價(jià)格▼
最后，給你張圖，是我去年7月探盤各個(gè)重點(diǎn)小學(xué)周邊學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)時(shí)的價(jià)格，大家不妨實(shí)地考察對(duì)比一下，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)升值的具體數(shù)額。
